不動産投資

銀行融資引き締めが始まった ただいずれは再開すると思う理由

最近、銀行融資が厳しくなってきたという不動産投資家仲間の声が良く聞こえてくる。どうやら昨年後半から銀行の融資姿勢に変化が出始めたらしい。以前であればサラリーマンの給与収入さえあれば、フルローン・オーバーローンを喜んで提案してきた地方銀行が融資ハードルを厳しくし始めた。

僕のところにくる不動産仲介会社からのメールにも、ローンキャンセル物件が多くなってきた。中には新築アパートにもかかわらずローンキャンセルで流れてくるものもある。新築といえばフルローンで購入するのが当たり前になっていたので、融資姿勢が変わってきたのを感じる。

また、郊外の中古物件の利回りについても上昇傾向にある。以前は首都圏郊外でも利回りが10%を切る物件ばかりだったが、最近では、13%くらいに上昇してきた。中には15%を超えるものもあったりして、数年前の水準を思い出させる。まあ、15%を超えている物件は明らかに賃貸ニーズが少ないエリアなので、よほどの覚悟がないと購入できないが。このような利回りであれば、有名どころのS地方銀行ローンの高金利3.3%でもなんとか運営できるかもしれない。ただ、通常の地方銀行はこのような郊外型の物件にはフルローンを出さなくなってきたようだ。頭金を1割は求めてくるようになったらしい。

このように融資引き締めが起こっている背景には、日銀と金融庁の不動産向け貸し出し姿勢に変化が生じているからだ。日銀と金融庁は、不動産投資が一部で過熱しているというレポートを次々と出し始め、地方銀行/信用金庫の実態調査に乗り出している。銀行にとって、日銀と金融庁は絶対の存在である。その指示のもと、次々と融資を絞り始めた。

日銀や金融庁の頭の中には、過去のバブル崩壊の懸念がある。本当に不動産市況が過熱ピークを迎える前に手を打とうということらしい。ただ、このまま銀行は融資を引き締め続けるのだろうか?

僕個人的には、銀行はいったん融資を引き締めるポーズを取るかもしれないが、すぐにまた積極的に融資を再開すると考えている。国債の低金利で収益を生むことができない地方銀行は収益源が限られている。地方では、優良な企業が少なく一般貸出を増やすにはリスクが高い。その中で、唯一地方銀行にとって比較的高い金利が取れて、担保が確保できてリスクが少ないのが不動産向け融資である。現に、多くの地方銀行・信用金庫の貸し出し残高の中で、不動産投資家向けは突出して一番である。不動産投資家がいないと、銀行の経営も成り立たないのが実態だ。

そんな中、日銀・金融庁から引き締め指示があったからといって、長くその指示に従うことはできないと思う。不動産向け融資がなくなれば、多くの地方銀行・信用金庫は赤字に転落するだろう。日銀・金融庁の存在も恐ろしいと思うが、それ以上に経営破たんすることのほうが怖いはずだ。日銀・金融庁も本音を言えば、銀行に潰れてほしいとは思っていない。そのため、収益が厳しくなった地方銀行がいずれ不動産向け融資を再開するだろう。

こうして、日本の不動産市況は確実にバブルに向かって前進し続けるだろう。そして、本当にバブルが崩壊するまでは、残念ながらこの流れは止まらないと思う。

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