不動産投資

ワンルーム投資バブル? 大手が続々“こっそり”参戦

ワンルームマンション投資というと、何か胡散臭いイメージを抱く人も多いだろう。

ただ、最近の不動産投資ブームの影響からか、ワンルームマンション投資に対しても世間のイメージが変化してきた。

その証拠に、押し売り前提の専業不動産業者の専売特許と見られてきた投資用ワンルームマンション事業に大手が続々と参入している。

まずは、大手の一角を占める、野村不動産アーバンネットである。

こちらはある業績が悪化したワンルーム専業不動産会社から、ワンルームマンション2棟を安値で買い取った。

そして、自社のブランドをつけて個人投資家向けにさらっと簡単に完売したようだ。

一方で、三井不動産もパークリュクスというブランドで、同じく1K間取中心のワンルームタイプのマンションを販売している。

こちらも利回りは5%を切っているものが多いが、出せば売れるという非常にうらやましい状況のようだ。

最大手の三菱地所に関しては、以前記事で取り上げたように、千代田区、品川区でワンルームマンションを売り出している。

品川区の物件は、戸越銀座近くの物件で、2500万円~となっており、現在建設中だ。僕の通勤途中にあるため、毎日チェックしているのだが、今のところ完売御礼の札は建っていない。

まだ売れ残っているようだ。強気の価格設定がきついからだろうか。

その他にも、東急不動産、オリックス不動産、大京など、事業化を検討もしくは、開始している企業はかなり多くなっている。

「投資用ワンルームマンションブーム」の背景には、昨今の株高で金融資産を大きく増やした投資家や相続税対策のために、そこそこの利回りで安定的に運用できるマンション投資に大挙して押し寄せているという事情がある。

金融機関や不動産会社が主催する投資用マンションセミナーは、都内では毎日のように開催されているが、「いつも満員御礼の状況」のようだ。

これまで、投資用ワンルームマンションと言えば、強引な営業のイメージがある。僕自身、幾度となく職場に営業の電話がかかってきた。

誰かが名簿を不動産業者に販売しているからだと思うが、良い迷惑だ。僕以外にも、悪いイメージしかもっていない人も多いだろう。

だが、ブランド力のある大手不動産会社なら話しは別だ。顧客も安心感をもって、話を聞くだろう。

実際に、大手不動産会社が販売する物件は「表面利回り4%台で運用できる」と、専業業者の利回りよりは1%程度低いが、物件も都心一等地がメインであり、どうどうと居住用としても活用できるほどスペックの高いものが多い。

大手は、単価の高いファミリー物件向けに都心の1等地で仕入れた土地を多く抱えるが、昨今の労務費や資材高騰のおり物件価格も史上最高値を更新している。

そのため、最近では売れ行きも鈍っているようだ。

一方で、価格が安く手離れもいいワンルームマンションにすれば、投資回収のスピードも速まるという見込みもあるようだ。

ただ、大手不動産会社は決して、投資用としてワンルームマンションを販売していない。あくまで居住用として販売を行っている。

この辺りも、うさん臭さの軽減に一役買っているようだ。

ただ、大手が販売しているとはいえ、実際に売っている投資商品は同じだ。

ワンルームマンションは、基本的に高い買い物だ。そして、一棟ものに比べると利回りが落ちることが多い。

もし借金して表面利回り4%程度のワンルームマンションを購入している場合、管理費や、原状回復費用、固定資産税等の税金を加味すると実質的な手取りはマイナスになる可能性が高い。

もちろん値上がりして、将来的に転売利益を得ることも可能だと思うが、市況が好調を続けるかどうかは神のみぞ知るである。

大手だからと言って、むやみに安心せず、しっかりと収益シミュレーションを自分の頭で考えてから投資するようにしたほうが良いと思う。

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