不動産投資

新築ラッシュ 今年の繁忙期は激戦

今年は3月に向けて新築アパートやマンションの竣工ラッシュが続くことになりそうだ。例えば、東京都東急目黒線某駅の新築1ルーム、1K、1DK、1LDKについてアットホームで検索してみたところ何と678件も出て来た。これから3月末までにかけてまだまだ増えてくるだろう。

昨年の倍の勢い

毎年物件数をチェックしている僕の感覚からすると、普段の年の倍ぐらいあると思う。不動産仲介会社や大家さんともにとても危機感を感じているようだ。積水ハウスや大東建託、そして最近勢いのあるシノケンなどの大手も軒並み敷金を1ヶ月または、礼金1ヶ月に抑えている。中には新築なのにフリーレントをつけている物件もあるくらいだ。

狭小ワンルームの割合が高い

3月を目指して竣工する新築の中では、12m2程度の狭小間取のワンルームが非常に多いことが分かる。アパート供給数が多いのもあるが、客づけに苦戦しているのだろう。売れ残っているからこそ、インターネットに物件が出ているということだ。お気に入りの登録数を見ても、数は少ない。間取、スペック、そして外観にしても、どのアパートも代り映えがしない。こうなると、対抗できるのは価格だけだろう。新築アパートのチキンレースが始まっている。

中古物件はどうなる?

新築物件がこんな状況だから、おそらく今後は中古物件のゼロゼロ物件と、フリーレント案件が大量投入されてくる予感がしている。それでも埋まらない物件は家賃値下げ合戦に突入するのだろう。家賃を下げれる不動産投資家はまだ良い。フルローンで購入して、キャッシュフローがキツイ投資家は家賃を下げると、すぐに持ち出しになってしまう。そのような投資家は家賃を下げることもできないため、いつまでたっても空室が解消しない。そのうちに返済が滞ってしまう。そうならないようにせめて、早めに損切してほしいと思う。

まとめ

需給は全てに優先するというのは投資の世界では常識になっているが、不動産投資でも同じだと思う。相続税対策や、フルローンで新築アパートの大家になれるという建売業者の甘いセールストークに乗っかかって、欲望のままにアパートを建て続けた結果、市場が崩壊するのは目に見えている。融資が緩んで、誰でも簡単に参入できることができる今、アパート経営は完全なレッドオーッシャンである。引退した高齢者のサイドビジネスであった、おいしい時代は終わったのだろうか。

今年の新築アパートや新築住宅を見ていると、どれも同じようなデザインのものが多い。少し前は、新築の中でもデザイナーズ物件がそこそこあり、投資家のこだわりが見て取れたものだ。それが、現在は、投資家の工夫の余地は減り、価格訴求の安普請アパートだけが増えている気がする。僕は賃貸する際には、見た目のカッコよさはとても大事な要素だと考えているので、単なる箱を作っただけの建物が増えてきているのは、とても残念だ。

これからも同じような新築アパートは増えてくるだろう。僕たち投資家は、こだわりを持って入居者に喜ばれるアパートを世の中に供給していく義務があると思う。

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