不動産投資

破綻する不動産投資家が増加中 中古マンション失敗事例を紹介

僕は不動産投資が大好きだが、残念ながら最近、不動産投資で破綻する事例が増えてきた。NHKや日経新聞等も積極的に破綻する不動産投資家を取り上げてきているため、世間の関心も高い気がする。世間の関心が高いのは、不動産投資でサラリーマン年収の何倍もの収益を上げている大家への半分やっかみと嫉妬があるのだろう。でも、それ以上に大きな社会問題化する可能性があるのも事実だ。

不動産投資で破綻するパターンを紹介したい。

中古物件で破綻するパターン

Aさんは都内の一部上場企業に勤める30代のサラリーマンだ。Aさんの勤めている企業でもリストラがたびたび起こり、将来の収入に不安を覚えていたAさんは不動産投資を行うことを決める。不動産投資セミナーで出会った不動産会社から以下の物件を購入することにした。

所在地 栃木県某市
購入価格 4000万円+1000万(リフォーム代)
利回り:15%
タイプ RC造マンション
階数・戸数 3階建て全18戸
間取り 2DK、3DK
平米数 約40平米~
築年数 30年
駅から車で2~3分という利便性のいい場所にあったマンションを1棟購入。5000万円の融資は、地銀から、フルローンで借り入れることができた。金利は2.5%。返済期間は13年だ。

返済期間は13年と短いが、毎月10万円超の手残りがある見込みだったため、投資に踏み切った。

最初は3割空室だったが、銀行から借りた1,000万円を使いリフォームを実施することで、6ヶ月ほどで無事に満室にすることができた。その後、1年ほど順調に経営していたのだが、徐々に厳しくなってきた。

リフォーム資金を使い果たして満室にした後も定期的に空室が発生した。空室が発生する度にリフォーム資金が必要になった。築30年のマンションのため、水回りが古臭い。特に風呂はバランス釜だったため、このままでは客づけができず、毎回風呂をユニットバスに交換するという工事が必要になった。2DKの部屋のリフォーム費用が毎回100万円程度必要になった。毎月4万円しか家賃が取れない部屋に100万円かかるのでは、リフォーム資金の回収に5年もかかってしまう。リフォームをすれば空室は埋まるが、リフォーム費用と入居付けの広告費を支払うと、赤字になった。また、固定資産税の支払いが大きかった。築古とは言えRCマンションの固定資産税は高い。1ヶ月の家賃収入を超える金額の固定資産税を支払うことになった。

また、物件からの家賃収入が750万円増えたことにより、サラリーマンの収入と合わせて大幅な所得税の増加が発生した。そのため、税金の支払いをすると、年間の収支は物件購入前よりも大幅に悪化した。

その結果、Aさんは3年経過した段階で物件を売却することにした。幸いに安く購入出来ていたために、売却するタイミングでは4500万円と購入時よりも500万円高く売ることができた。しかし、リフォーム費用を1000万円使っているため、実質的には500万円のマイナスである。残債はそれなりに減っていたのだが、毎月の赤字や消費税、固定資産税の支払いを考えると、トータル損益はマイナスになった。

Aさんは幸いに購入金額よりも高い金額で売却できたからダメージは最小限に抑えることができた。しかし、基本的に物件は購入時よりも安くしか販売できない。物件価格が下がってしまった場合は、もっと悲惨なことになっていただろう。

築古物件は築浅に比べると高利回りであることが多い。また、RCであれば銀行の積算評価が出るためフルローンがでることも多い。しかし、想定以上に原状回復に費用がかかることも事実だ。また、RCであれば固定資産税も高い。屋上防水や外壁塗装をすれば500-1,000万円単位で費用がかかることも珍しくない。

築古物件を購入する場合には、手元に十分な余裕資金を残した状態で購入するようにしたほうがよさそうだ。

最後までお読みくださり、ありがとうございました。

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