不動産投資

不動産投資の成功は購入価格でほとんど決まる

昨今、不動産投資に参入する人がとても多い。一部上場企業に勤めているサラリーマンや公務員であれば、ほとんど頭金なしで新築アパートを購入することも簡単にできる。銀行の融資は相変わらず積極姿勢であり、今後もしばらくはこの流れは変わらないだろう。

さて、賃貸経営を5年間続けてきた大家としては、これから大家になろうとする方に一言お伝えしたいことがある。

不動産投資の成否は購入価格でほとんど決まるという事実だ。

つまり、安く不動産を購入できていれば、よほどのことが無い限り不動産経営で失敗することは無い。

「なんだ、当たり前のことじゃないか」と思う読者も多いと思うが、昨今の高騰した不動産価格をバンバン購入する人々はこの事実から目をそらしている気がする。

賃貸経営をしていると、必ず空室で悩む時が来る。空室が出れば、家賃はほぼ例外なく下がることになる。同じ家賃で募集しても空室が長引くだけだろう。そんな時にこそ、大家の腕の見せ所である。

僕も大家になりたての頃は、空室が出ても、空室対策で工夫すれば簡単に空室を埋めることができると考えていた。

・不動産管理会社の営業マンを接待し、仲良くなる
・通常の原状回復+αを行う(アクセントクロスや、シャワーヘッドの新品交換等)
・インターネット無料設備を導入する
・空室をモデルルーム化する

不動産投資本や著名大家のブログを読めば大体の空室対策ノウハウは手にすることができる。僕もいろいろ参考にし、実際に実施してみた。だが、どれも劇的に効果があるか?というと、残念ながらそうではない。MUST(必須)ではなく、Nice to have(あったら良いな)程度の効果である。

では、最大の空室対策とは何か。それは、市場のニーズにあった適正家賃に値下げすることである。大家をやっていると家賃を下げることに抵抗感を示したくなる。毎月家賃は決まった額入ってきているのに、値下げをするのは誰だって嫌なものだ。だが、適正家賃に値下げすると、驚くほど簡単に決まることが多い。こんなことを言うと、努力が足りないと言われるかもしれないが、事実である。費用対効果を考えると、家賃の値下げこそ、最大の空室対策だ。

話しを最初に戻すと、不動産を割安で購入できていれば、キャッシュフローにも余裕があるため、簡単に家賃を下げることができる。すると、競合物件に比べて優位に立てるため、空室も簡単に埋めることができる。

もちろん、その他の空室対策を行うこともできるが、値下げに比べるとその効果の低さに唖然とするだろう。

そのため、楽に賃貸経営をしたければ、必死に割安の不動産を探すことである。割安の不動産はなかなか市場に出ていないため、指値で買付を入れても購入できないことも多いだろう。だが、あきらめずに割安の不動産を探すことをお勧めしたい。購入後の賃貸経営の楽さが全然違うからだ。特にセルフリフォーム等に時間の割けないサラリーマン大家の皆さんには重要だ。

融資が緩い現在、高い価格で不動産を購入することは簡単だ。だが、それは同時に購入後の賃貸経営の厳しさを意味する。じっくりと割安な不動産を探したい。

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA


error: Content is protected !!