不動産投資

銀行の借入金利を公開! リアルな不動産投資報告

昨今の金融緩和の影響により、借入金利が下がってきている。その証拠に銀行の不動産向け融資残高も格段に増加し、今年はバブル期を超えて過去最高を達成したようだ。不動産投資家の皆さまの中にも低金利の恩恵を受けている方も多いと思う。

今回は、僕のような小規模大家が実際にどのくらいの金利で銀行から借り入れを行っているかを報告したい。

  • 豊島区1Kx6戸 アパート  築10年 利回り8%

    O銀行
    借入金額:5,800万円
    借入期間:30年
    金利:3年固定団信込2.3%→1.975%(現在)

    このアパートは僕が最初に購入した投資用物件だ。ちょうど購入してから5年経過している。借入は初心者にお馴染みのO銀行から行っている。当初は融資に関する知識も経験も無いため、購入した不動産仲介会社から勧められるがままにO銀行に融資を申し込んだ。このO銀行、保証料を取る代わりに手数料が必要だった。約50万円。今考えると、この手数料のうち幾らかは不動産仲介会社にバックマージンとして支払われているのだろう。僕も初心者の頃はこのようにカモになっていたようだ。

    しかし、頭金を10%も入れることができなかったのだが、O銀行は30年ローンを出してくれた。金利は不動産投資初心者にとっては良心的なものだと思う。過去に一度だけ値下げ交渉を行って現行の金利に下がった。マイナス金利導入後にもう一度O銀行に交渉したが、その際は金利が下がらなかった。O銀行については、これ以上の金利交渉は難しいかもしれない。

  • 品川区1Kx10戸 アパート 築15年 利回り11%

    地元信用金庫
    借入金額:8,000万円
    借入期間:25年
    金利:変動2.0%→1.3%(現在)

    2棟目の物件だ。規模も大きく、利回りも高いため、僕の旗艦船の役割を担っている物件である。実はこの物件は地元の信用金庫からの持ち込み物件である。いつか不動産投資をしようと定期積立を行っていたら、若い営業マンがマイソクをポストに入れておいてくれた。自宅のそばの物件だったこともあり、即買付を入れて購入できた。頭金は2割程度入れている。信用金庫からの持ち込み物件だったため、当然融資も問題なし。日銀のマイナス金利導入を機会に金利交渉を行い、現在の金利にまで下がっている。

  • 品川区1DKx4戸 アパート 築2年 利回り7%

    地元信用金庫
    借入金額:5,000万円
    借入期間:25年
    金利:変動1.9%→1.3%(現在)

    3棟目の物件だ。利回りもいたって普通の物件である。これも近所の物件のため、売りに出されてから気になっていた。だが、あまりにも利回りが低いので購入する気が無かった。ところがアベノミクスの効果が表れ始めて物件価格が高騰し始め、今買っておかないとしばらく物件は購入できないと予測し、購入を決断。こちらも同じ地元信用金庫で借りている。頭金は2割程度入れている。この物件も日銀のマイナス金利導入を機会に金利交渉を行い、現在の金利にまで下がっている。

  • 品川区自宅戸建 築7年

    某地方銀行
    借入金額:4,500万円
    借入期間:35年
    金利:35年固定1.5%→1.3%→1.0%→0.8%

    これはおまけ。住宅ローンなので当然かもしれないが、僕がしている借金の中で一番金利が低い。この金利で借りれて、借入金額の1%の住宅ローン控除があるため、実質的に金利分は相殺されて、おつりをもらっている(プラスの収支)。こちらの銀行には、不動産投資を行っていることを伝えており、何回か融資を申し込んでいる。残念ながら投資用物件には今まで融資がついていないが、僕の将来性?を見込んでい住宅ローン金利を限界まで下げてくれている。全期間固定で0.8%というのは僕の自慢の借入条件だ。

さて、皆さんの借入条件と比べてどうであろうか。大家の諸先輩方の中には都銀から0.5%以下で融資を引いている方も多数いる。そんな方々に比べると僕の金利はまだ高いと思う。不動産投資は、持てる者が有利にゲームを進めることができる。実際に僕も金利値下げ交渉に成功しているのは、それなりに規模を増やしてきたことと、黒字経営を続けているからである。これからも、もっと有利な条件で借入できるように精進していきたい。

 

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