不動産投資

定期積立をしていたら、信用金庫のほうから訪ねてきました!

いつか縁があれば良いなと考えていた近所のS信用金庫に定期の積み立てを行っていた。

ちょうど2年で満期を迎えたころ、営業担当から連絡があった。

満期になったので、定期の書き換え手続きをしてほしいと。

こちらから大家をしているので、一度ご挨拶をしたいと言うと、是非とも自宅を訪問したいという。

断わる理由もないので、後日会うことにした。

S信用金庫の営業担当と面談

さて、朝一からS信用金庫の担当者がやってきた。

定期の手続きを済ませると、肝心の大家業の運営状況を聞いてきた。

こちらも包み隠さず説明すると、今後融資の可能性がありそうだ。

営業マンとの話の中で、面白い点があったので、以下記す。

  • 武蔵小山近辺の不動産価格は品川区の中でも特に高騰している。特に東急不動産が強気の価格を提示してくるため、それに釣られて他の不動産会社も強気の価格設定である。
  • 武蔵小山近辺の収益不動産の利回りは良くて5%である。恐らく4-5%くらいであろう。
  • 利回りが5%であっても金融機関はフルローンを出す可能性がある。ただし、一見さんだと難しい。数年の付き合いがあればフルローンは割と簡単にでる。
  • 定期の積み立ても金融機関との取引実績にカウントされる(この話を聞いて、積み立てを継続することにした)
  • 融資年数と建物の法定耐用年数はあまり関係が無い。築年数が古くても、担保価値が高ければ長いローンを組むことが可能。ただし、担保価値が高い=利回り低いことになるため、目黒・品川の物件が望ましい。大田区となると担保価値が出ないケースが多い。

武蔵小山周辺は不動産バブル

やはり、私の活動エリアである武蔵小山近辺は不動産バブルの状況にあるようだ。

その代り融資も比較的緩い状況だ。

ただし、利回り5%でフルローンを組むと、仮に1億円の物件だと、金利1%で、月間収益42万円、ローン+管理費で月間費用35万円、差し引きキャッシュフロー7万円である。

原状回復が無いとしても、固定資産税を支払っただけでキャッシュフローはほぼゼロになる水準だ。

フルローンが出ている現状は危険な状態

明らかに経営できない水準だが、銀行は念のため投資家の意志を確認した上で、フルローン融資を出しているらしい。

それでも買い手が沢山いるというのであるから、人間とはよくわからないものだ。不動産投資は自分の欲との闘いでもある。くれぐれも自分の欲に振り回されないようにしたい。

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