不動産投資

神奈川でのアパート経営は危険信号。素人は手を出さない方が無難

こんにちはJOJOです!

僕の大好きなTAS(タス)社からTAS賃貸住宅市場レポート8月号が発表されました。

その中から、気になる指標があったので、お伝えしたいと思います!

首都圏でも空室率が30%を超えている

まず、ご存知の通り東京も含む首都圏の木造・軽量鉄骨系アパートの空室率は最近うなぎ上りで増加し、30%を軽く超えてきました。

テレビCMでもお馴染みの大手賃貸アパート建設会社が30年一括借り上げをうたい文句に相続税対策が必要な高齢者や、将来不安を感じている小金持ちサラリーマンをターゲットにプレハブアパートを大量供給しています。

その結果空室率が増えているということ。

空室率が増えていること自体は目新しいことではないですが、今回は神奈川に焦点を当てて分析してみました。

神奈川県は首都圏で空室率No.1

神奈川県は首都圏の中でもアパート空室率No1である。約37%の水準にまで増加してます。

その理由を裏付けるかのように、最近の新築アパート建設地点を記したマップが以下です。

赤と青のマップが点在している個所が新築アパートの供給が多いエリアです。

青は徒歩10分以内の物件であり、赤が徒歩10分より離れている物件です。

これを見ると、神奈川、特に川崎から横浜にかけるエリアでは、異常にアパート新築件数が多いことが分かりますね。

立地が良くないアパートが多い

更に注目すべきは赤色のエリアが非常に多いことです。

つまり、駅徒歩10分以上離れた建物が多いということ。

もっと言うと、賃貸経営としては立地に難がある場所に続々とアパートが建設されているということです。

ひと昔前までは、神奈川県、特に横浜・川崎と言えば、23区ほどでは無いにせよ、賃貸需要が旺盛で空室リスクの低いエリアと言われていました。

それが、アパートに関しては首都圏の中でも最激戦区になってしまっています。

最近、神奈川の新築アパートでは、建設が終わっているにも関わらず空室が埋まらない物件が増えていると聞きます。

東京に比べれば地価が低く、アパートの全体価格も手ごろな神奈川が、大手アパート建設会社の格好の餌場とかしているようです。

新築アパートの供給過剰は今後20-30年に渡ってこのエリアの賃貸市場を荒らしていくことになります。

新築当初は高い家賃設定であろうが、その後空室が増えると価格競争に陥ります。

神奈川エリアは今までと同じ家賃相場を維持できないでしょう。

鉄骨・RCの状況は比較的良い

では、神奈川はまったく投資不適格かというと、そうでもない優位点があります。

以下の鉄骨・RCのマンション空室率を見てください。

アパート空室率と打って変わって、神奈川のマンション空室率は9%以下と非常に低い水準を保っています。

マンションはアパートに比べて駅近の立地である可能性が高い。

よって、駅近の物件であれば、空室率が低く需要が供給を上回っていることが予想できますね。

つまり、神奈川で賃貸経営をするならば、できればマンション、アパートであっても駅徒歩10分以内の物件を対象としたほうが良いでしょう。

エリアの特性を理解した上で、投資しよう

このように同じエリアであっても、建物の質によって大きく空室率は異なります。

自分の投資対象エリアの特性を勉強した上で、最適な投資行動を取っていきたいものですね。

上記のグラフは全て以下の掲載
(出所)データ提供:アットホーム株式会社、分析:株式会社タス

最後までお読みくださり、ありがとうございました。

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