不動産投資

高値で売却するベテラン大家、高値で新規購入する新米大家 不動産投資家の二極化が進んでいるよ

こんにちはJOJOです!

皆さん、客付け頑張ってますか~?

まずは、賃貸市場についてのニュースをお届けしますね。

賃貸市場は苦戦中

不動産賃貸管理大手のハウスメイトパートナーズが賃貸市場に関するアンケートの調査結果を発表しました。

ポイントは以下の通り。

  • 繁忙期の来店客数は昨年と比べ横ばい
  • 成約賃料の平均は41%の店舗で減少
  • 初期費用を抑えるキャンペーンが流行

どうやら、賃貸市場は厳しくなっているようですね。

特に成約賃料が減少した理由として、客づけに苦戦している物件の値下げや、顧客からの家賃交渉が増加したことが挙げられています。

初期費用ゼロ物件が増えている

また、初期費用を抑えるキャンペーンが流行しているようです。

いわゆる敷金・礼金ゼロゼロ物件ですね。

確かに、一部の都心を除き、敷金礼金を1ヶ月ずつ取れるエリアは既に少数派。

最近、僕自身も千葉県八千代市の不動産会社にヒアリングしたのですが、敷金礼金0は当たり前らしいです。

中には引っ越しやその他費用まで大家さんが負担して、「初期費用完全ゼロ」をうたい文句にしている物件も増えているみたい。

  • 敷金礼金ゼロ+フリーレント+火災保険・家賃保証会社保証料・引っ越し費用全てゼロ!

という、入居者には夢のような条件です。

大家さんには上記費用に加え、通常仲介会社への広告費もかかります。

そのため、客付け費用としては、恐らく家賃の5-6ヶ月分くらいかかっているんじゃないかな。

初期費用をゼロにする理由

ここまで負担して初期費用を大家が負担する理由は大家が家賃を下げたくないから。

家賃を下げたくないのは当たり前かと思うかも知れませんが、空室が続いたりすると家賃を下げてでも早く空室を埋めたいと思うのが大家です。

それなのに、家賃を下げずに、代わりに初期費用をゼロにする。

その理由は、物件の早期売却を目指しているからです。

家賃を下げると空室は埋まりやすくなりますが、物件を売却する際に表面利回りが下がります。

そうすると、売却価格が下がりますよね。

一方、初期費用ゼロにして、家賃を据え置くと、物件の売却価格には影響はありません。

その分、売却価格は高く維持できます。

それだけ、物件「売却」を見越した上で、客づけを行っている大家が増えている証拠ですね。

ちなみに、僕は家賃下げてしまう派です。

基本的に長期保有を前提に物件を購入しているからです。

まあ、投資家としては、高値で売却して利益確定したほうが良い場合もあるのでしょうけど、僕の場合は基本的に土地重視で物件を購入しています。

建物の限界まで運営して、その後建て替えるのを楽しみにしています。

あと、空室があると、お酒が美味しくないじゃないですか(笑)。

なので、僕は割りと簡単に家賃下げちゃいます。

売却を見越して行動している不動産投資家

大家さんの中には、賢い人もいて、物件価格の高騰している売買市場と、家賃の下落が続いている賃貸市場の歪みを理解しているんですね。

なので、家賃が下がりきる前に、高値で売却してる方も増えてきています。

こういうトレンドに乗れる人は賢いですよね~。

そのようなトレンドに敏感な大家さん達は既に投資物件の売却に動いています。

その動きの一環が初期費用ゼロ作戦の増加だと思います。

一方で、アパートの新規供給は増えている

一方で、全国的に大手ハウスメーカーを中心に新築アパートの供給が止まりません。

貸家の着工件数もやっと下落に転じましたが、それでもまだまだ高水準です。

明らかに供給過多ですね。

首都圏で言うと、横浜あたりで新築アパートが増えすぎて、空室が増えています。

僕の近所の新築アパートでも、竣工から2ヶ月経ってますが、半分が空室のままです。

このように、売りに動いている投資家がいる一方で、新規にアパート購入に動いている投資家もいるのです。

このように、不動産投資家の中でも、二極化が進行していますね。

  • 過熱した不動産トレンドを活用して、高値で売り抜けようとする熟練大家
  • 何も知らずにレッドオーションである不動産投資に参入しようとする素人大家

この先、不動産市況がどのように変化するのかは分かりませんが、どう転んでも対処できるだけの体力は身につけておきたいですね。

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