こんにちはJOJOです！
2017年4月に予定されていた消費税率10％引き上げの時期を19年10月に再延長されています。
安倍首相は、19年こそ消費税を増税することをアピールしていますが、僕個人的には消費税引き上げは難しいんじゃないかと思っています。
だって、消費者の節約志向はますます強まっていますし、景気が良くなったと実感している庶民なんてほとんどいないのですから。
国民の反対を押し切って、消費税増税なんてやってしまうと、選挙に勝てません。
そのため、今後も消費税増税は延期され続けると思います。
今回は、消費税増税延期が不動産投資家に及ぼす影響について考えてみたいと思います。
増税延期による景気回復
増税が延期になったことにより、景気下振れリスクは低減すると思われます。
そのため、上場企業を代表とする好調な景気がしばらく持続することでしょう。
失業率は低下を続け、給料は小幅ながら上昇していくでしょう。
現に、最近ではどの業種でも人手不足感が強まって、給料が上がり始めています。
その結果、賃貸ニーズは緩やかに増加していくのではないでしょうか。
特に景気動向によって需要が大きく変動するワンルーム/1Kタイプのニーズは強く推移するでしょう。
リーマンショックの際には多くの派遣社員や契約社員が雇用を打ち切られ、その結果として一人暮らしをしていた人たちが一斉に実家に出戻って親と同居を始めました。
その結果、ワンルーム/1Kタイプのニーズは大きく落ち込み、大幅な家賃下落・空室率の上昇に見舞われました。
今起きていることは、これと逆の状況ですね。
増税延期によって、景気が維持される場合、一人暮らしの賃貸ニーズは底堅く推移するでしょう。
この点では、増税延期は不動産投資家にとってメリットがあるといえます。
社会保障費が削減される場合のメリット・デメリット
もともと消費税増税の使途としては増え続ける社会保障費を賄うことが第一の目的でした。
そのため、増税が延期されることで、社会保障費が削減されるリスクがあります。
社会保障費の削減が不動産投資家に与える影響はメリットとデメリットの両方が存在します。
不動産投資家に与えるメリット
まず、メリットから考えてみましょう。
社会保障費が削減される＝将来の年金支払いが不安定化すること。
将来の生活を不安に感じる若者は持ち家志向から、賃貸へとニーズがシフトすると思われます。
だって、将来の収入の見通しが立たない状況では、大きな借金を長期間背負いたくないですよね。
そのため、若者を中心に賃貸ニーズが上昇するので、空室率の低下が期待できます。
不動産投資家に与えるデメリット
一方でデメリットもあります。
社会保障費の中には当然、生活保護費も含まれます。
築古アパート大家の中には生活保護世帯をターゲットにしている方も多いです。
行政から家賃が安定的に振り込まれるため、一般的にリスクが低い、固い投資手法と言われています。
東京都では生活保護の家賃補助の基準値は53,700円。
そのため、生活保護世帯を対象とした築古アパートでは、家賃は53,700円よりも高く設定することができます。
生活保護費が削減されるということは、この家賃補助の基準も引き下げられるということ。
そのため、生活保護世帯をターゲットにしている大家さんにとっては家賃下落のリスクが高まりますね。
日本国債格付けが下がり、金利が上昇する
消費税増税が度々延期になっていますが、今のところ日本国債の格付けは下がっていません。
米格付け大手スタンダード・アンド・プアーズ（Ｓ＆Ｐ）は日本国債に関し「消費税増税延期による格付け評価への影響はないと判断している」との見解を公表しています。
一方で米ムーディーズ・インベスターズ・サービスは「信用評価上ネガティブ」との見解を示しています。
つまり、今は大丈夫だけど、今後日本国債の格付けを下げるかもしれませんよと言っている。
今のところ、大手格付け会社の評価は大きく下がっていません。
ただ、消費税増税による財源がなくなれば、長期的には格付け低下リスクは増大すると思います。
格付けが低下すると、国債価格は下落します。
危ない国債は売り切っちゃおうと思う投資家が増えるからです。
そのため国債の利回りは上昇し（価格が下落するから、利回りを高くしないと売れない）、それに連動して一般の金利も上昇を始める可能性が高いです。
不動産投資ローンや住宅ローン金利も上昇に転ずるので、返済金額も増加し、ローン破たんするリスクが増えてきます。
この点では、日本の財政環境の悪化は不動産投資家にとってデメリットでしかないですね。
まとめ
以上、増税延期が大家にとって及ぼす影響を分析してみました。
増税延期一つとってみても、不動産投資家に与える影響は様々。
メリットとデメリットが混在しています。
僕たち不動産投資家は自分なりに、メリットとデメリットのどちらが大きいかを判断して、適切な投資行動を取っていきたいですね。
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