こんにちはJOJOです！ 今回は、最近投資対象エリアとして僕の中で急上昇している八千代市の話題です。
成田空港も近く、これからまだまだ人口が増えると予測されている八千代市をまたまた訪問。前回は家族同伴で時間がなかったため、今回は僕一人でじっくり訪問しました。
八千代台駅の賃貸マーケット
まず、メインのJR八千代台駅を訪問。
八千代市には幾つか駅がありますが、中心駅は京成電鉄の八千代台と勝田台駅。
一昔前までは、京成電鉄が強かったのですが、約20年ほど前に東葉高速線が開通。それ以降は徐々に東葉高速線が人気となり、駅前は昔に比べると活気がないと言われてます。
新興住宅地として、最近盛り上がっているのは東葉高速線の八千代中央、八千代緑が丘のようですね。
その影響から、八千代台駅はちょっと賃貸マーケットとしては難しそう。若者やファミリー層が東葉高速線沿線に取られているからだ。
そのため、新しい物件が少なく、昔活況だったころに大量供給された築20-30年程度のアパートが大量にストックされています。そのため、入居付けは結構厳しいみたい。
駅前の不動産屋さんに聞いてみたのだけど、敷金・礼金ともにゼロ、更にフリーレント1ヶ月をつけている物件も多い。
とはいいつつも、今でも八千代市の中心駅であることに変わりはなく、入居希望者も年間を通して多い。募集賃料さえ間違えなければ満室にすることも可能だそうだ。
勝田台駅の賃貸マーケット
次にお隣の勝田台駅を訪問。
こちらは京成と東葉高速線の２路線が使える。八千代台駅より都心からは２駅少し離れるけど交通の便は良い。なので、八千代台よりは勝田台駅のほうが賃貸需要は旺盛の様子。
駅前は古い駅ビルが多いため、八千代台よりも少しレトロな感じ。
だけど、商店街はしっかりと機能していて、空テナントはほとんどない。街自体にはまだまだ活気がある。
勝田台駅は昔から交通の要所なので、八千代台に比べると物件の供給と需要のバランスは崩れていないようだ。
実際に地元の不動産屋さんにヒアリングすると、礼金はゼロだが、敷金は１ヶ月分をしっかり要求している物件が多い。
投資用の物件を購入検討していることを不動産屋さんに伝えると、八千代台よりは勝田台のほうが圧倒的に賃貸ニーズが高いとアドバイスをもらった。
２駅しか違わず、乗降客数もほとんど同じ駅にも関わらず賃貸マーケットが異なるのが興味深いですね。
外国人向け賃貸ニーズが高い
八千代台、勝田台駅ともに共通していたのは、外国人入居者ニーズが非常に高いエリアであるということ。
八千代台、勝田台駅ともに近隣に大規模な工業団地があり、そこで働く外国人（主に南米、アジア系）の住居ニーズが高いとのこと。
地元の大家さんの中では今でも外国人入居者を断る方が多いみたいで、外国人OKにするだけで簡単に満室になるアパートもあるらしい。
外国人入居者に重要なポイントは２点。「家賃の安さ」と「駅近」だ。
１．家賃のやすさ
出稼ぎに来ている外国人居住者は本国に仕送りをしている方が多い。
彼らの多くが、母国のブローカーに高いお金を払って、日本へ渡航してきている。日本が好きというよりは、お金を稼ぐのが目的なのだ。
当然コストには敏感なので、家賃の安さは大きなアピールポイント。
空室物件をお金をかけてリノベーションするよりも、最低限の清掃だけして、家賃を下げたほうがサクッと決まるらしい。
外国人には湯船につかるという習慣が無い人も多いので、シャワーがあれば十分。
３点ユニットだって気にならない。部屋も狭くたって問題なし。もっと言うと事故物件も気にならない。
現に、僕の師匠である義理の父の所有する物件でも事故物件が一つありますが、家賃を20%ほど下げたらフィリピン人の方からすぐに申込が入った。
高齢化社会が進行していく日本では、事故物件は避けては通れません。全国の大家さんの1/10は事故物件の所有者だというデータもあるみたいなので、事故物件を嫌がらない外国人入居者はますます重要なお客様になりそうですね。
２．駅近
出稼ぎに来ている外国人入居者は基本的に車を持ちません。そんな贅沢する余裕があれば本国に送金したいと考える人が多数です。
また、工場で肉体労働に従事する彼らは長時間歩くことも苦手。
駅から遠くても7分以内が人気らしい。
では、どのように職場の工場に通うかというと、ターミナル駅である勝田台や八千代台駅から工場まで直行バスがでている。そのため、駅まで歩くことのできる駅近の物件が好まれる。
八千代市では、スペックがそこそこ良い（築浅、バストイレ別等）けど、家賃もそこそこ高い物件に空室が多い。
一方で、３点ユニット、築古、狭小と物件自体のスペックは低いんだけど、とにかく安い１Kアパートが人気。というよりむしろ供給不足の様子。
勝田台駅前の不動産会社からは、外国人可能な古いワンルームアパートさえ買えば間違いなくすぐに満室になるよとアドバイスされた。
また、ファミリー向けの2DKについても、同様に設備が充実しているより、駅近で安い物件が好まれるとのこと。
あと、母国との連絡を頻繁に取り合う彼らにとって、インターネット無料は必須アイテム。外国人向けにターゲットを絞る場合は、インターネット無料を導入しよう。
インターネット無料についての記事はこちら
オススメ記事
まとめ
日本は今後、高齢化が進展し、人口が減っていくのは間違いない。
一方で、日本に居住している外国人の数は増え続けているんですね。
今後は外国人をターゲットにするだけで、賃貸経営の競争で優位性を保つことができそう。ブルーオーシャンですね。
今後は、外国人に好まれる物件かどうかという観点も持ちつつ物件選定したいと思いました。
非常に勉強になる一日でした。やっぱり現場に足を運ぶのは何よりも大切ですね。
関連記事
お金をかけずに不動産投資のノウハウを学ぶ方法
https://asoburo.info/realestate/how_to_start/3590/
初心者が不動産投資を始める前に身につけるべき知識・ノウハウのまとめ記事
」ナポレオン・ヒル著