こんにちはJOJOです！ 僕はかれこれ6年ほど合計で20室の賃貸経営を行ってきました。
おかげさまで、ほとんどの期間を満室で過ごすことができています。入居率は平均するとほとんど99%じゃないかな。なにせ、1年のうちほとんどが満室なんです。ありがたい。
退去しても、1ヶ月以上空室が続いたことは数えるほどしかありません。ほとんどが2週間くらいで次の入居者が決まります。
何か特別なことをしているか？と言われるとほとんど何もしていません。
ブログにも書いていますが、僕は賃貸経営にできるだけ手間をかけない派です。セルフリフォームなんて一切しません。管理会社さんに丸投げです。
そんな僕が空室を埋めるために工夫していることを今回は書いてみたいと思います。
空室が続く理由は２つしかない
僕の過去の経験上、空室が1ヶ月以上続く理由は２つしかない。
- 物件の価値に対して家賃が高い
- 入居者募集が甘い
それぞれについて解説してみます。
１．物件の価値に対して家賃が高い
僕の投資エリアである東京都23区の城南エリアでも実は空室は結構多い。
確かに、地方物件に比べれば空室率が低いのだろうけど、それでも近所のライバル物件を見るとだいたい1割は空室。
しかも築古、築浅はほとんど関係ない。新築でも空室が続いている物件もあれば、築古でも満室の物件もある。
近所の新築賃貸併用住宅も竣工から2ヶ月経っているけど、未だに空室がある（賃貸併用住宅の記事は以下）。
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ではなぜ空室があるかというと、物件の提供している価値に対して家賃が高いのだと思う。
城南エリアに限っていうと、常に入居者ニーズは高いので、家賃設定さえ間違えなければ満室をキープすることは難しくないです。
それなのに空室があるのは、大家さん自身がが自分の物件の価値を正確に把握しておらず、家賃設定が間違っているから。
平たくいうと、相場より募集家賃が高いということですね。
解決策としては、２つあります。
- 適正水準まで家賃を下げる
- 物件の価値を上げる
「２．物件の価値を上げる」方法については、先輩投資家の皆様がいろいろな不動産投資関連の書籍に詳しく語っているので、あえて大したことをしていない僕が語れることは少ない。
ただ、一つだけ僕が工夫していることと言えば、全ての所有物件にインターネット無料を導入していること。
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過去に先輩投資家を見習って、色々と付加価値を付けるために工夫したことがあったけど、結局はこのインターネット無料が一番費用対効果が高いと思う。
一度物件にインターネット無料設備を導入しさえすれば、特段することも無い。楽ちんです。
最近、スマホで動画を見る方が多いので、家でインターネット使い放題を求める人は増えています。
他にも物件の価値を上げる方法はたくさんあるのですが、やり過ぎは禁物です。
特に地方の場合は気を付けないといけない。
バリバリのリフォームを実施して、物件のスペックを上げても、そもそも高い家賃を求める入居者がいない可能性があるから。
特に都心郊外では失敗する可能性が高い。
都心郊外に住む人は、住居の設備や新しさよりも、価格の安さに魅力を感じている人が多い。
そもそも高い家賃を支払う余力のある入居者はもっと利便性の高い都心を好む傾向が強い。
郊外に物件をもっている人は自分のエリアのターゲット層をイメージしてから、「物件の価値を上げる」リフォームを実施したほうが良い。オーバースペックでは意味がない。
あくまでも、入居者が求める家賃に収まる範囲内でリフォームにお金をかけるべき。
２．入居者募集が甘い
ほとんどの大家さんは入居付けを管理会社に依頼していると思います。
管理会社に入居付を委託した際に気をつけないといけないのは、まず管理会社が物件情報を自社だけで囲い込んでいないかどうか。
物件情報の囲い込みを防ごう
管理会社は自分で入居者を見つけることができれば、大家と入居者の両方から仲介手数料を稼ぐくとができる（いわゆる、両手取引）。この形が一番おいしいので、管理会社の中には、他の仲介会社に情報を出さず、自社だけで入居募集をしようとするところがある。
この場合、当然その管理会社に問い合わせしてきた顧客に対してしか営業がされないので、決まる可能性は低くなる。
最悪のケースは一人の営業担当者だけが自分の物件情報を囲い込んで、他に紹介していない場合。
このようなケースを防ぐためには、まず管理会社に、他の仲介会社へも情報を開示しているか直接確認することが有効。
また、時間が許せば、管理会社以外の仲介会社を自分自身で訪問して、自分の物件を売り込むことが一番インパクトが大きい。
僕の場合はなんちゃって大家（笑）なので、そこまで気合入れていませんが、先輩大家さんの中には、自分で販売図面を作って、仲介店舗を回る方も多いです。
やっぱり人間なので、顔を知っている大家さんの物件を優先的に紹介したくなるものです。
そこまで頻繁に仲介会社を訪問できない場合は、お土産が効果的です。
僕の場合は、インパクト重視のため、お土産は普段自分ではなかなか買えない効果なものを贈ることにしています。
つい先日は高級マスクメロンをダースで仲介店舗まで持っていきました。
大きなダンボール３箱分ですので、店舗が一瞬ざわついてましたね（笑）。
でも、それくらいインパクトがあったほうが覚えてもらえます。オススメです。
インターネットでの募集はマメにチェックしよう
募集が甘いもう一つの理由は募集媒体が少ないこと。特に、最近ではほとんどの方がインターネットで物件検索をするので、大手不動産ポータルサイトへの掲載はマスト。
最低でもスーモ、ヤフー不動産、アットホームは掲載したい。
掲載されていない場合は管理会社にしっかりとお願いしよう。
また、掲載されていてもアピールポイントが適切に記載されていない場合がある。
僕の物件は全て光ファイバーインターネット無料だけど、物件紹介ページにまったく記載されてないことがあった。
管理会社だって忙しいので、そのようなミスは良くあります。大家がこまめにチェックして教えて上げる必要があります。
でも、あくまで丁寧に指摘しましょう。上から目線で、怒鳴り込むなんて最低です。管理会社の担当者に嫌われたら意味がないので、感じの良い大家さんを演じましょう。
まとめ
最後にいいたいのは、自分の物件が営業担当者がお客様に紹介する「キメ物件」になっているかどうか。
物件は無数あるけど、営業担当者が入居希望者に紹介できるのはせいぜい３つほど。
その３つは次のパターンが多い。
- 当て馬（わざと条件を悪い物件を最初に紹介して、お客様の期待値を下げる）
- 可もなく不可もない物件
- キメ物件（優先度が高く、営業マンが絶対に決めたい物件）
当然、自分の物件がキメ物件として扱われる必要があります。
そのためには、営業マンが決めやすい物件にしておく必要があります。
上述したように家賃を下げるか、物件そのものの価値を上げるかのどちらか。
空室対策については、秘密兵器があるわけじゃない。
あくまで地道に上記の活動をコツコツを積み重ねていくだけだと思います。
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