不動産投資

新築でも入居者が決まらない原因とは 近所の賃貸併用住宅の事例紹介

こんにちはJOJOです! 先日、近所に竣工した賃貸併用住宅の入居が始まったみたい。賃貸部分は、1DK×2部屋。その内の一部屋には明かりが灯っている。

デザイン性を重視した見た目

アパートの外壁は一面の白色で、とても清潔感がある。しかも、デザインも凝っている。恐らく建築家による設計だと思う。個人的には、あまりアパートの形状は凝るべきではないと思う。直方体の形が一番体積を確保できるから。

つまり、直方体の形が収益を最大化できるということ。そのため、建設オーナーは投資一筋というわけではなく、自宅としてのデザイン性を重視したのだろう。

一点気に入ったポイントがある。それは、窓が沢山配置されていること。

実は、僕の自宅は限界までコストカットするためにほとんどオプションを付けなかった。そのため、リビングの中央窓も一番小さいサイズ。隣の家が一回り大きい窓のサイズをつけて、採光を確保しているのを見ると、ちょっとケチり過ぎたかなと反省。まあ、奥さんには内緒だけど。

入居付けに苦戦している賃貸部分

気になる家賃だけど、1階部分が1DK/30㎡で13万円。ほぼ同じ界隈にある僕の所有する築浅アパートも1DK/28㎡で10万円だということを考えると、チャレンジングな価格に見える。

この価格帯だと、中々一人で住むのは勇気がいる。同棲しているカップルか、新婚さんのDINKSがメインターゲットかなと考える。

ただ、完成して2ヶ月たっているのに、未だに賃貸物件検索サイトに物件が載っている(空室)ことを考えると、客付けに苦労しているのかもしれない。

僕の感覚だと、通常新築物件は、竣工前から入居者が決まっており、竣工と同時に入居が始まるケースが多い。そして、1ヶ月以内には満室になるのが普通だ。

相場に合った家賃設定になっているかをチェックすることが大事

新築で、竣工後数ヶ月たって埋まっていないとなると、そもそもの家賃設定が間違っている可能性が高い。

恐らく、アパート販売業者が提案した時点での家賃のまま変えていないのだろう。まあ、投資家としても、提案された家賃で収支シミュレーションを立てているのだから、そう簡単に変える訳にはいかない。

でも、実際に繁忙期を過ぎても埋まっていないのであれば、やはりシミュレーションを見直す必要があると思う。

結局のところ、どんなに優れた設備やデザインの物件だって、家賃が相場より高かったら入居者は決まらない。

新築竣工そうそう、募集家賃を見直すのはとても勇気のいること。それは同じ大家として痛いほどわかります。

でも、もし募集家賃が相場からかけ離れているのであれば、傷が大きくならないうちに適正家賃に値下げするしかない。

この物件では、これ以上家賃は上げることはできないだろうけど、きっと次に新築する際には適正な家賃を設定できるはず。

こうやって、一つ一つ勉強しながら大家としても成長していくんだと思う。

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POSTED COMMENT

  1. asoburo より:

    コメントありがとうございます! 僕の家も8年前に買った区内の駅徒歩7分の3階建て狭小住宅です(笑)。うちは、息子2人なんですが、ソファーの上で飛び跳ねて闘いごっこをしているのを見ると、やっぱり狭くても戸建で良かったなあと感じます。

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