昨今のマンション投資ブームのせいか、新聞には、色んなワンルームマンションの販売広告が載せられていますね。
僕はワンルームマンションをもっていないのですが、不動産好きですので、かかさずチェックしています（笑）。
とある広告を見て、ちょっとビックリしました。
東京都港区の外苑前駅徒歩5分のワンルームマンションの広告が出ていました。
なんと販売価格が25平米程度の広さで4200万円！
いくら超都心と言えども4,000万円を超えるワンルームマンションは見たことがないので、とても驚きでした。
高利回りのカラクリ
このマンションの想定利回りは5%と書いてありました。
昨今、マンションの利回りは急激に低下しています。一棟モノのマンションで、同じ外苑前の立地でしたら利回り3%超くらいが相場じゃないでしょうか？
それに比べると5%はとても高いなと感じました。
大体において、区分所有のワンルームマンションは表面利回りは高く設定しないと売れません。
何故かと言うと、一棟モノと違い、家賃から管理費や修繕積立金が差し引かれるからです。
これは空室の状態でも毎月オーナーが管理組合に収めないといけないことになります。
そのため、ある程度、家賃収入が多くないと経営が厳しくなります。
それでも、一棟モノに対して1%程度高くなるのが標準的です。この立地でしたら4%くらいがせいぜいじゃないでしょうか。
それが、5%もの利回りが想定されている。
カラクリは賃料が17万円と高額なことでした。
無理矢理つけた高価格な賃料
いくら六本木に近い外苑前駅といえども、ワンルームマンションに家賃17万円も出すお客様は限られます。
基本的にワンルームマンションの最高賃料が15万円と言われているので、このマンションはそれよりも割高になります。
例えば、防音設備がついていたり、ペット可という特色がないと客付けは困難ではないでしょうか。
誰がこのような割高マンションを購入しているのか
では、このように少し調べれば割高な賃料で、直ぐに家賃下落が避けられないようなマンションを購入するのでしょうか？
それは、ズバリ、投資初心者の方です。
一度でも賃貸経営をしたことがある方であれば、相場よりも高い賃料で客付けを行うのがどれほど大変かは実体験を元に容易に想像できるでしょう。
でも、一度も客付けを経験していない、もしくはサブリース等で賃貸経営にほとんどタッチしていない方の場合、不動産会社の提示した割高な想定賃料を妥当な金額だと思ってしまいます。
もちろん、外苑前のワンルームマンション賃料相場に詳しい方ならすぐに割高だと察知できますが、都心のワンルームマンションを購入する方は地方の富裕層の方も多いです。
そんな方は、東京の家賃プレミアムを勝手によく解釈して、高い賃料でも賃貸ができると信じてしまいます。
実際には、販売業者は数カ月のフリーレントをつけて無理矢理、最初の入居者をつけているという実態を知らないのです。
まとめ
こうして、実際の賃料水準よりも割高に設定されたワンルームマンションが売れていきます。そして、ワンルームにも関わらず、ちょっとした都内の戸建並みの4,000万円というおかしな値段がついてくるのです。
正直、割高な家賃でも無理矢理、入居者をつけるテクニックは沢山あります。業者に広告料を上乗せしたり、フリーレントの期間を長くする等。そして、ほとんどの新築マンションの客付けは、このようなプロのテクニックで募集が行われます。
そうすると、一度空室になってしまうと、そのようなテクニックをもっていない普通の投資家の方は空室が続くことになります。そうして、不動産会社に相談しても、相場まで家賃を下げることを提案されるだけです。
新築ワンルームマンション投資を行う際には、くれぐれも適正賃料が想定されているかどうか注意したいものですね。
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