不動産投資

日銀が将来利上げしてインフレになっても、借金が多い人はあまり困らない

こんにちはJOJOです!

アメリカではトランプ大統領が就任した後も、経済環境は絶好調ですね。ダウ平均も順調に上がり続けています。あれよあれよと21,000ドルを突破しましたね。

それに合わせて米連邦準備制度理事会(FRB)も利上げに踏み切っています。つい先日も5月の連邦公開市場委員会(FOMC)会合議事録が公開されましたが、大部分の当局者はもう一段の利上げが「近く適切になる」と判断しているようです。ひょっとすると6月にも利上げがあるかもしれませんね。

さて、マイナス金利が続く日本ですが、アメリカと同じように日銀が利上げするタイミングが来るのでしょうか? 今のところその兆候はありませんが、本当に日本でもインフレになってくれば利上げしないといけなくなるでしょう。

では、利上げした場合、不動産投資家にとって、どのようなインパクトがあるのか考えてみたいと思います。

まず、利上げが起こる可能性をシンプルに2つのケースに分けて考えてみます。

物価上昇の結果、利上げするケース(良い金利上昇)

1つは景気回復の効果で物価が2%まで上昇して、日銀が金融の引き締めが必要だと判断する場合です。

これは、現在のアメリカに近い、良い金利上昇となります。このような環境では、景気回復への期待から、株式や不動産価格も上昇すると思われます。

基本的に不動産投資をしている人は借金を抱えています。僕だってもちろん数億円の借金があります。今はこんな風にさらっと書いてますが、昔は1円の借金も悪だと思ってました。人間、マインドで随分と変わるものですね(笑)

さて、お金を借りて不動産投資している人は、金利上昇で変動金利借入なら返済額は少し増えるでしょう。

でも、同時に景気回復するのですから、住む人の給料も上がるわけです。すると、良いところに住みたいというニーズが高まってきて、家賃の上昇も期待できます。そのため、テナントや賃借人が入っている限り、返済額が多少増えても、大きな危機に陥ることはありません。

財政悪化懸念によって、利上げするケース(悪い金利上昇)

もう1つの利上げのシナリオは、悪い金利上昇によるものです。景気が回復し、税収が増えているのですが、社会保障費に代表される支出がそれ以上に増えて、財政悪化が進む一方の日本。ひょっとすると、国内や海外の投資家が「そろそろ日本国債ヤバイ!」と思い始めるかもしれません。そうして、日本国債が大量に売られることになる可能性があります。

この場合、インフレと円安がかなり短期的に起こる可能性があります。その場合、インフレ阻止と通貨防衛の観点から日銀は金利を引き上げざるを得ないです。

お金を借りて不動産投資している人は、変動金利借入なら金利の急騰で返済は大きく増えるかもしれません。

でも、中期的に考えると、インフレが強烈に進行します。そのため、想定を上回るインフレによって、不動産の価格の急騰の恩恵を受けます。また借入金額自体は、インフレになれば実質的に目減りすることになります。

その結果、金利上昇のマイナスより、インフレによるメリットの方が大きくなるのではないでしょうか。

ただ、金利上昇による返済金額が増加してから、不動産価格が上昇するまでは半年程度のタイムラグがあるのが過去の歴史からわかっていますので、それまでの間、運営できるだけのキャッシュフローまたは現金を蓄えておく必要はありますね。

結論

どちらのケースだとしても、日本の金利が上昇する場合、不動産投資家に対する影響は限定的で、コントロール可能じゃないか。これが僕の個人的見解です。

金利上昇は借入にとって確かにマイナスですが、問題はそれに伴って、資産価値がどのように変化するかです。金利負担の上昇よりも保有する資産価値のほうが大きく上昇すれば問題ないのです。

このように整理してみると、借入をして不動産を保有することはリスクとも言えるのですが、将来の金利上昇やインフレに対するリスクヘッジにもなりますね。かといって、自分のリスクを超える過度な借り入れはオススメしませんが。

ただ、金利上昇が発生して預貯金だけしか保有していないと、実質的に資産が減ってしまいます。まさに「リスクを取らないリスク」です。

金利上昇はいつ来るのか、ひょっとして来ないのかもしれません。それは誰にもわかりません。

ただ、もし金利上昇しても、生き残れるようにキャッシュフローを厚めにしておくだとか、手元現金を残しておくと言った対策はしておくにこしたことは無いと思います。

こうした「避難訓練」は不動産投資家にとって必要だと思います。

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