不動産投資

不動産投資で業者に騙されないためのコスト感覚とは

こんにちはJOJOです! 不動産投資を長年やっていると様々な費用(コスト)に直面します。日々の現状回復費用から、大規模修繕費用まで。不動産投資はコストとの闘いと言っても過言ではないと思います。

今回は、業者にだまされないためのコスト感覚をどのように身につけるかをお話したいと思います。

オーナー社長とサラリーマンでまったく違うコスト感覚

同じ社長でもオーナー社長とサラリーマン社長では、コストに対するシビアさが全く違います。

僕はサラリーマンでベンチャーの立ち上げ・経営に携わったこともありますし、現在自分の法人を所有していますので、両方の気持ちがわかります。

例えば、トランプさんは自分用のジェット機まで持っていて、派手好きで金遣いが荒い印象だけど、オーナー社長でもあるので、意外とコストにシビアだそう。

実際にトランプさんは不動産会社の経営者のころ、建物の修繕費用が高いと思うといちいち電話でクレームを入れていたようです。

トランプさんの不動産会社は世界中にビルやホテルを所有する相当な規模の大企業です。そのオーナー社長がいちいち修繕費用にまで目を光らせているとは、一見想像できませんね。

ただ、実際に自分がオーナー社長になると、やっぱり気になる気持ちがわかります。それは、自分の財布が痛む感覚があるからなんですよね。

正直僕はサラリーマンでもあるので、会社の経費を使うことも多くあります。それこそ億単位の発注をすることも珍しくありません。

ただ、サラリーマンとして業者に発注する時は正直あまりコストに対して熱意がありません。もちろん、高すぎる見積もりは値切りますが、それよりも業者との関係性を重視して、カツカツまでコストカットすることはあまりありません。

上司がだいたい納得しそうなくらいまでコストが適正化されていれば、大体発注しちゃいます。正直、会社のおカネという意識が高いです。例えば1億円の工事見積で、10万円を値切るか?というと、だいたいそのまま発注しちゃいます。

また、サラリーマンとして取引先を接待する場合も、決められた予算内に収まる場合、飲食代をケチることはほとんどありません。上限さえクリアーしていればなんでもOKです。取引先さえ満足していれば良い。

それが、自分の所有法人で費用を支払うとなると、まったく異なります。

オーナーは常に自分の財布が痛むと感じる

まず、オーナーとして費用支払をする場合、僕はカリカリにコストカットします。例えば外壁塗装の発注をするとしても、様々な業者に相見積を取ります。そして、塗料の単価や、職人の工賃まで事細かに質問します。そして、お互いに業者を競わせるようにして、限界までコストを下げます。

正直、1,000円でも安いように全力で値切ります(笑)。

また、不動産会社を接待する場合も、費用対効果にとことんこだわります。もちろん、接待ですので、先方が満足してもらえるお店をチョイスするのは当然です。ただ、せっかく自分のおカネを使うのですから、支払う飲み代以上の対価があるお店にしか行きません。そのため、自分の良く知っている確実に取引先が満足し、僕の財布もそんなに痛まないお店にしかいきません。

また、サラリーマンですと、取引先との関係強化という名目で、惰性で接待をすることもよくあります。忘年会とか新年会とかですね。

自分がオーナーの場合、意味の無い接待は絶対しません。必ず明確な目的があって接待をします。例えば、管理費を管理会社から将来的に値切る目的で、管理会社の責任者と飲みに行ったりします。また、自分が投資エリアを拡大したい場合に、その地場の不動産会社から情報を得る目的で接待します。そして、接待の最中は、出来る限り成果を得るために必死に交渉や、情報収集を行います。間違ってもキャバクラなんて絶対いきません(キッパリ! まあ、たまにスナックはいきますが)。

これは、オーナー社長だと自分の財布が痛むからなんですね。

そして、利益を生むためにコストカットはとても有効だからです。利益を生むためには、売上を上げるか、コストカットするかどちらかしかありません。

どの商売でもそうですが、売上を上げるというのはとても大変なことです。特に不動産賃貸業の場合は、満室になってしまえば、それ以上に売上を上げることはほぼ不可能です。

そのため、コストカットをするほうがかなり難易度が低いのです。そして、直ぐに効果が現れます。

そのため、オーナー社長はコストカットに熱心なんですね。逆にコストカットに熱心でないドンブリ勘定のオーナーは利益を残せない可能性が高いです。それでは、事業として成功できませんね。

妥当なコスト感覚を身につけるためには

コスト感覚を身につけるためには、ズバリ自分でコストを弾いて実際に発注するというのを繰り返すしかありません。

サラリーマンだと、ついつい部下に見積もりや発注を任せてしまいますが、これだとコスト感覚は身につきません。

自らコストを計算し、沢山の業者の見積もりを見比べながら交渉し、その中で、コスト感覚を培っていくしかありません。

ただ、闇雲に値切るのはダメです。よく根拠もないのにとりあえず値切る人がいますが、これは業者からの信頼を損ねて、結局優良な業者は離れていきます。

しっかりと見積もりの明細を理解し、実際に自分が作業をした場合にどのくらい大変なのか想像しながら見積金額の妥当性を判断する努力が必要です。オーナーが鋭いコスト感覚を持っているなと業者が理解すれば、そもそも法外な見積は出してこないですし、手抜きをすることもありません。

もちろん最初から妥当なコスト感覚は身につけられないので、最初は業者に見積の根拠をなんども聞いたり、インターネットで調べたりしながら勉強することが必要です。慣れてくると、部材費や工事箇所がわかれば、工事日程と人件費の計算である程度工事費用の相場をはじくことができるようになります。

そして、この相場観を持っていれば、はじめての工事でも見積りや請求書を一見しただけでリーズナブルであるかどうかおおよそわかります。

不動産業界では、下請けや孫請け等があることは良くあります。管理会社に工事を発注しても、管理会社が工事をするわけではなく、必ず外注を使います。ひどくなると、その外注がまた孫請けに発注しているケースがあります。階層が深くなれば、それぞれの利益が加算されコストが膨れ上がる。こまめなコストのチェックを怠れば、利益を多く抜かれるのは世の常です。

ぜひ、妥当なコスト感覚を身に着けて、利益をしっかりと残しましょう。利益が残せば、ドンドンとキャッシュがたまり、次の物件が購入できるようになります。くれぐれも、全て管理会社に丸投げはやめましょうね。

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