不動産投資

新築アパート経営のススメ サラリーマンに最適な理由

不動産投資を検討している中で、サラリーマンをやっている人も多いのではないでしょうか。

僕自身も現役バリバリのサラリーマンです。

僕は3棟のアパートを所有しています。その内の2棟は中古を購入し、3棟目は新築を建てました。

中古・新築両方やってみての感想ですが、サラリーマンが大家をするには、新築アパートが最適じゃないかなと感じています。

特に残業や休日出勤が多いハードワークの方や、不動産投資も重要だけど家族との時間も大切だと考えている人には新築アパートが特にオススメです。

今回は、サラリーマンに新築アパートがどうして最適なのかをご紹介していきたいと思います。

「新築」は募集しやすく手間いらず

新築の建物は中古に比べて入居者の募集がしやすく、運営上も手間がそれほどかからないです。

不動産投資はもともと、それほど手間がかからず、毎月安定した収入が得られるのがメリットですが、サラリーマンの場合はさらに、本業に支障がでるようなことはなるべく避けたいものです。

それを考えると、中古物件は多少、利回りがよくても、僕は優先度を下げても良いかと思います。

特に初心者の方には、最初は手間のかからない新築アパートから初めて、経験を積んでいって、効率的に賃貸経営ができるノウハウを身に着けてから中古アパート購入するやり方がスマートだと思います。

まあ、僕自身は最初から中古でしたので、結構大変でしたけど。最初から中古だと入居者トラブルや、管理会社に騙されたりと色々と苦労します。ほんとに。

僕が所有している築16年の中古アパートを例に取ると、頻繁に水漏れが起こるとか、エアコンが動かないとか、お湯が出ないといったトラブルが良くあります。

サラリーマンで残業・休日出勤続きの時に、このようなトラブルが重なると正直かなり疲弊していきます。僕の知り合いでも、あまりに本業のサラリーマンの仕事に支障が出過ぎたため、泣く泣く1年でアパート経営から退いた人もいます。

本業に全力投球するサラリーマンにこそ、僕は「新築」が良いと思います。

「木造アパート」は建築コストを抑えやすい

次にアパートをオススメする理由を述べます。

鉄骨とかRC(鉄筋コンクリート)のマンションはドーンと重厚で、しかもパリッとカッコよい建物が多いです。

そのため、「俺ってこんなにデカくてカッコよいマンションオーナーだぜい」と言った所有欲と顕示欲を満たしてくれます。

一方で、木造アパートって、ちょっと言葉は悪いですが「地味」なイメージありますよね。昔ながらのめぞん一刻(古い! 20代の方に参考までに、こういう昔人気のアニメがあります。)の大家さんみたいな。

ただ、「木造」には多くのメリットがあります。ズバリ、コストが安いです。

建築物の構造には、木造、2×4、プレハブ、鉄筋コンクリートなどいろいろな種類がある中で、日本では、マイホームにしろアパートにしろ住宅系については7割以上が木造(在来工法)で建てられています。

そのため、木造用の建築資材などは大量に流通しており、木造の工事に慣れた職人さんも手配しやすくなっています。

また、木造は建物の重量が軽いので、地盤のあまりよくない土地でも、大掛かりな地盤改良などをしなくても建てられます。

RCの地盤改良は凄い大掛かりですよ。地下10メートル以上に渡り掘削した後、地盤の硬い層の上にコンクリートの杭を何本も建てないといけないです。時間もかかります。

一方で、木造は地盤改良と言っても、数メートル掘削したところにコンクリートを流し込むだけのことが多く、工期も1ヶ月程度であることがほとんどです。

このようにメリットの多くある木造ですが、コスト面の優位性を単なるコストダウンにしてしまわないことが大事です。

コストが安くなる分、構造をしっかりさせたり、空間構成を工夫したり、設備機器を充実させたりして、将来に渡っての差別化と橋梁力につなげるのです。

こういう意味では、木造こそ、デザイン性や間取りの工夫にこだわる必要があるといえます。

割安な土地にも建てることができる

土地というのは、整形地(四角形の土地ですね)が一番価値があります。ということは、不整形地であれば、土地は割安になります。不整形地の代表格として、路地状敷地というものがあります。

道路には面している土地は細長く、奥に建物が建つ広さの土地が広がっている形状のことです。この路地状部分は2m以上ないと建築基準法上、建物を建てることができません。

このような土地は、自動車を敷地内に入れることができないので、戸建用の宅地としては人気がありません。

そのため、整形地に比べて割安で販売されていることが多いです。

都市部のアパートであれば必ずしも自動車が出入りできる必要性はありません。そのため、このような不整形地(クズ土地とも呼びます)は割安で購入できる分、アパート向きの土地となります。

一般的に路地状敷地の土地は整形地に比べて30~50%程度安いようです。

自己資金は500万円からでもOK

新築アパートを建築ないし、購入する際には少なくとも頭金が必要になります。

新築アパート業者の中には、自己資金ゼロで、諸費用も含めて全額ローン(オーバーローン)で購入できることをアピールしている会社もありますが、僕はオススメしません。

そのようなオーバーローンを出してくれる銀行は限られており、基本的に金利が4%~4.5%ととても高いことが多いです。

借入期間は35年とか、長いものだと50年とかに設定してくれるので、一見キャッシュフローは出るように見えますが、売却する際に残債が減っていなくて苦労することになります。

そのため、できれば1割程度の諸費用分は頭金として用意したいところです。金額にすると大体500万円くらいでしょうか。

ただし、自分で土地を探し、建築会社も全て手配するというやり方を取ると、まず最初に土地を自己資金の中から購入する必要が出てきます。土地を所有していないと、銀行が融資をしてくれないからです。

そのため、自己資金に限りがある方は、新築アパートのパッケージを用意している新築アパート会社に依頼するという方法が一般的です。

新築アパート会社は土地と建物総額でパッケージにして販売しており、既に銀行ともそのパッケージに対して融資を出してくれるように話がついているケースがほとんどです。

そのため、諸費用分の頭金さえあれば、アパート新築を行うことが可能になります。

大手の新築アパート会社の代表例を上げると以下となります。

  • インベスターズクラウド
    TATERUというアパートブランドで有名ですね。スマホのアプリで建物プランの設計や、賃貸運営のチェックまでできるITをアパート経営に取り入れた今話題の会社です。東証一部にも上場しています。
  • シノケン
    アパート建築会社としては実績のある会社です。もともと福岡発祥の会社ですが、最近首都圏にもエリアを拡大しています。特に神奈川で高い実績があります。こちらも東証一部に上場しています。

建築費用の融資については、工事の進捗状況に応じて、契約時に3分の1、上棟時に3分の1、竣工引き渡し時に3分の1ずつ融資してくれる金融機関が多いです。

いずれにせよ、新築アパート建築会社を利用すれば総投資額の1割程度の自己資金で新築アパートができるのです。

もちろん、僕としては、少ない自己資金で行うことを積極的にお勧めするつもりはありません。

やはり、自己資金が少ないと、空室リスク、金利上昇リスクなどに対応する余裕が少なくなります。

5,000万円の投資であれば2割の1,000万円くらい用意できると万全です。

ただ、僕自身も最初はそうでしたが、サラリーマンが1,000万円貯めるのは相当な高給取りでも無いと厳しいですよね。

なので、現実的な線として、500万円くらいがちょうど良いと思います。僕自身も初めてアパートを購入した際に持っていた自己資金は500万円くらいでした。それでも何とか3棟まで増やして、毎年黒字決算できているので、堅実に賃貸経営していれば大丈夫だと思います。

サラリーマンだからこそローンを借りやすい

不動産投資は”高所得者”や”地主”だけができるものではありません。

例えば、サラリーマンには安定した収入があります。融資の申告時には、直近3年分の源泉徴収票を銀行に提出しますが、実は3年間の安定収入があることはれっきとした強みなんです。

自営業者でも、一時的に所得が多く、継続して続けられるわけではないこともあります。お金持ちでも、資産はあるけれども継続してお金が入ってくる仕組みをもっているわけではない場合もあります。採算の悪いRCの1棟マンションを持っていると、むしろマイナス評価になることもあります。

これに比べると、サラリーマンの過去3年分の安定収入と勤務先の信用力のほうが勝る場合があります。サラリーマンの方は自信を持って、銀行に相談に行きましょう!

具体的な土地の狙い方

これから土地を新たに購入して、不動産投資を始めようとする場合、立地の選定は決定的に重要です。建物は自分の力でいろんな工夫の余地がありますが、立地や環境は個人の力ではどうしようもありません。

サラリーマン大家にとっては、安定して良質な入居者を確保できるかどうかがポイント。そういう意味では、断然、対象エリアの人気路線が最適です。

首都圏でなら、JR中央線、京王線、小田急線、東急田園都市線/東横線/目黒線がオススメです。

東京23区のうち、中野区、杉並区を「城西地区」、渋谷区、品川区、目黒区、世田谷区、大田区を「城南地区」と呼ぶのですが、この延長線上にある駅が入居者には人気のエリアです。

ただ、実は城西、城南エリアでは土地が高すぎて、利回りが低くなってしまいます。資金が少なく、ほとんどを借り入れによって賄おうとしている初心者にはあまり向きません。

そのため、オススメは多摩川を渡った先のエリアです。具体的に言うと、東京都下の多摩地区や川崎市、横浜市の郊外が狙い目です。

この辺のエリアは土地の坪単価は都心の半分くらいなのですが、実は賃料相場は3分の2程度と高いのです。それだけ利回りが高くなります。

ただ、都心に比べると賃貸物件を探している人の絶対数が少なくなるので、優良な立地でないと客付けに苦労することになります。簡単に言うと、駅から10分以内、できれば5分以内の立地がリスクが少ないと思います。

新築アパート建築から経営開始までの流れ

新築アパート建築会社に依頼するとしても、オーナーとして最低限の新築アパート建築から経営開始までの流れについては知っておく必要があります。

大まかに流れを説明すると以下となります。

  1. 土地プラン選定
  2. 売買契約/金消契約(融資契約)
  3. 建物デザイン・プラン決定
  4. 建築スタート
  5. 入居募集
  6. 完成~引き渡し
  7. 賃貸経営スタート

どのアパート建築会社に依頼するとしても、最低限上記の流れは頭のなかに入れた上でアパート建築を進めた方が良いです。

あくまでもアパート建築プロジェクトのオーナーは投資家自身であるため、最低限のプロジェクト管理能力は必要となるからです。

そのためには、事前に新築アパート建築の流れについて勉強する必要があります。

オススメの無料教材

新築アパートの建築手順から、注意点までを分かりやすく説明した教材としては、インベスターズクラウドが無料で提供しているアパート経営ノウハウ小冊子とDVDが秀逸です。

アパートのプランニング→融資付け→建築→賃貸経営、そして年度末の税務申告まで大家がしなければならないタスク(仕事)を時系列で分かりやすく説明してくれます。

初心者視点に立って、図表やイラストを使ってとても理解しやすく説明されています。

また、有名不動産投資家でもあり、以下の著書もある「林 勇介」さんが解説する「大家の法則」DVDが無料でもらえます。

このDVDも非常に良くできており、有料セミナー数回分に相当する非常に濃い内容が詰まっています。

林さん自身がどのように年収300万円のサラリーマンから家賃年収3,000万円までの大家に成長したかの軌跡を包み隠さずに紹介しています。

また、賃貸経営を行う上での林さん独自のノウハウも充実しています。例えば、水質の良いエリアでは自治体の水道契約を打ち切って、井戸水を導入することで、水道代を年間300万円節約した話とか、屋根に太陽光パネルを設置して、毎月10万円前後の副収入を得ている話とかが沢山出てきます。

僕が一番勉強になったのは、林さんの失敗談も収録されていることです。普段不動産投資家のセミナーに行っても、成功の秘訣やノウハウは教えてくれますが、失敗談を包み隠さず説明してくれる人はほとんどいません。

林さんは自分で新築アパートを建てた際に家賃設定ミスがあって竣工したにも関わらず12部屋中2部屋しか埋まっていなかったようです。このような失敗談は、既に不動産投資の経験がある方にも参考になると思います。

インベスターズクラウド自体は新築アパート会社の中でも非常に競争力の高いオススメの会社ですが、ひとまず無料ノウハウ集とDVDをもらっておくだけでも価値があると思います。

新築アパート建築に少しでも興味のある方は資料請求してみてはどうでしょうか。

ちなみに、資料請求した後に営業担当の方から電話がかかってきます。ただ、資料が届いたかどうかの確認の電話だけでして、しつこい勧誘は一切ありませんので、ご安心を。

 

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