不動産投資

東急沿線 家賃が高くてもスグに満室になる理由

僕の投資エリアは城南地区であり、持っている物件の大多数が東急沿線です。

他のエリアも若干は物件を持っているのですが、東急沿線の客付け能力の高さは群を抜いています。

例えば僕の持っている東急目黒線某駅徒歩5分のアパートです。

築16年も経過した見た目もぱっとしない木造アパートです。唯一の取り柄と言えば隣が品川区の菜園であるため、日当たりが常に最高だということくらいです。

それでも、空室が出れば確実に1ヶ月以内に決まります。

多くの場合、空室が判明した1,2週間くらいには既に内見希望者が集まり、そして、内見すればほぼ確実に入居を決めてくれます。

では、何故、東急沿線はこうも賃貸経営がやりやすい(客付けが容易)なのかを掘り下げてみたいと思います。

東京でも特に家賃が高い東急沿線

東急沿線の中でも東横線や田園都市線は、家賃や住宅価格が高いといわれています。

東京の城南エリアの中でも東急沿線はJRや京急に比べて家賃相場が10~15%ほど高いです。

しかも通勤ラッシュは過酷

一方で、通勤ラッシュの混雑の酷さとしても有名です。

特に田園都市線の朝ラッシュ時の混雑は厳しくて、ピーク時の池尻大橋から渋谷までの区間は混雑率184%となっています。これは、首都圏の大手民鉄では最も高い数字です。

僕も一度朝の通勤時間帯に乗り合わせた事があるのですが、駅員さんが押し込まないと乗客は乗れないし、乗っている間中カバンは乗客と乗客の間に挟まれて宙に浮いてました(笑)

僕は徒歩で通勤しているので、普段電車は乗らないのですが、徒歩通勤でなければ東急沿線に住まなかったかもしれません(笑)

それでも、東急沿線に暮らしたいという人は多い。ラッシュがあるからといって、この地を去ろうとする人は少ないです。

それは、一言で言うと東急沿線の暮らしは、心地良いからだと思います。

東急沿線の暮らしとは

僕が住んでいるエリアはこのブログのタイトルにもなっている東急目黒線沿線の武蔵小山駅近辺です。

武蔵小山駅はJR山手線の目黒駅から電車で3分(駅だと2駅)の立地です。

日本一長いアーケードを持つ商店街パルムがあることで有名です。

都心に近い割に、商店街や林試の森といった自然が豊かなので、よくテレビ局が取材に来ています。

朝、情報番組を見ていて、街頭インタビューとかやってると、顔見知りの商店街のおっちゃんやおばさんが出ていたりして面白いです。

さて、東急沿線の暮らしとは一言で言うと、利便性と住環境の良さが絶妙なバランスで混在しているエリア。

東急は主に都内の城南エリアから横浜エリアにかけて様々な路線を持っています。

利便性の高さ

どの路線も都心と横浜を結んでいるラインになるので、とにかく利便性が高いです。

例えば東急目黒線については、目黒駅から日吉駅までのラインです。日吉駅には東横線が乗り入れているので、実質的に電車一本で横浜駅まで行けちゃいます。

更に地下鉄の南北線と三田線が乗り入れているので、

  • 六本木一丁目や麻布十番で深夜まで飲んだくれても電車一本で帰れます。
  • 大手町や三田に勤めていても電車一本で帰れます。

と、とにかく都心の主要な場所からは電車一本で帰宅できることがほとんどです。

住環境が良い

これは失礼ですが他の私鉄やJR沿線の駅付近の住宅街と比べると一目瞭然となります。

例えば東急と同じように東京の城南エリアから神奈川までを主要ラインとしている京急。

もちろん京急にも賑わいのある駅が本当に沢山あるんですが、治安が良く、街の上品さという観点からは東急に軍配が上がります(京急にお住まいの方スイマセン)。

東急沿線のどの駅で降りても感じることですが、女性や小学生が一人で夜中に歩いていても特に問題だなと感じる駅は一つもありません。

それでいて、どの路線にも、3駅くらいの間隔で程よく賑わいのある商店街があります。

有名なところでいうと、自由が丘、武蔵小山、戸越銀座といったところですかね。

充実した教育環境

この安心・安全な環境のせいかかどうかわかりませんが、東急沿線には荒れている学校はほとんどありません。

と言うか、麻布中学を筆頭に頭の良い?学校が目白押しです。

また、東急沿線では中学受験が一般的になっています。

難関中学受験対策で断トツの実績を誇るSAPIX小学部も、東急沿線に多くの校舎が集中しています。

東横線沿線では自由が丘、武蔵小杉、日吉、横浜にありますし、田園都市線沿線では用賀、宮前平、たまプラーザ、青葉台にもあります。

特に自由が丘のSAPIXは巨大で1学年10クラスほどあります。周辺の中学受験を意識した頭の良い小学生を全部吸い込んでいるんじゃないかと思えるほど巨大で有名です。

そして、大学では、三田、日吉には慶應義塾大学がありますし、大岡山には東工大があります。医学部で言うと、旗の台に昭和医大があります。そのため、大学生も数多く住んでいる印象があります。

東急グループがとにかく凄い

また、あらゆるサービスが東急によって供給されています。

鉄道はもとより、不動産(東急リバブル)、スーパー(東急ストア)、百貨店(東急百貨店)なども手掛けています。

スーパーにいたっては、駅周辺住民の所得階層に合わせて、一般向けのスーパー「東急ストア」と高級スーパー「プレッセ」と幅広いニーズに応える体制を取っています(もちろん、僕は東急ストア派です)

もちろん、東急沿線には他にも沢山のスーパーがあるんですが、東急ストアって何かほっとするんですよね。

他の激安スーパーに比べると少しお値段高いんですが、レジのおばちゃんから、買い物に来ているお客さんまで何か、余裕がある感じがするんですよね。ガツガツした感じがしない。

お店のレイアウトや陳列棚を見ても、通路の幅も広くとってあるし、整然と品物を並べている。

そして、何よりも有機野菜や有機醤油といった、ちょっと高いんだけどこだわりのある商品がしっかりと揃っている。

小さなお子さんがいる家庭が安心して使える食材がきちんと揃っているんですね。

その他にも、東急沿線での消費生活が便利なように、東急独自のクレジットカードもあります。PASMO機能を備えているので、オートチャージにも対応していますし、JALのマイレージだって貯められる。

その上、東急は、ケーブルテレビも持ってるし、電力の自由化により、家庭用の電力事業にまで参入しちゃってます。

大岡山や旗の台にはオシャレな有料老人ホームがそびえ立っていますし、東急病院だってあります。

マンションや一戸建ても東急不動産や東急本体が分譲しているものも多いですね。

とにかく、家庭生活で必要なものは全部東急で揃っちゃうんです。

昔を紐解くと実は、東急は、住宅のための土地を販売する会社です。そのため、土地をどう扱うかについてはノウハウがあります。そして、東急が全力で開発してきたのが、田園都市線のニュータウン計画です。

最近、ニュータウンってバブル期は注目されていたけど、近頃は寂れているんでしょ?という声もあります。

ですが、東急のニュータウン・多摩田園都市に限ってはまだまだ活気を失っていないと思います。

東急は、鉄道を中心に、ニュータウンを開発し、そこで、必要なものが全て揃うような豊かな暮らしを提案しているといえます。

豊かな暮らしが入居者を引きつける

このような便利で豊かな暮らしが満喫できる東急沿線は常に人々をひきつけます。

それは僕たち大家に取ってみると常に新しい入居希望者が現れることを意味します。

東急沿線にあるアパート・マンションは高いです。新築だと利回りも良くて5%程度、低いものだと4%を切るものも平気で存在しています。

ただ、入居付けという観点からは、無敵の強さを誇っています。

学生はもとより、一人暮らしの女性、そして、子育て世代まで全ての世代を東急沿線は惹きつけてやみません。

街の活力が強いというのは、これほど不動産投資に有利なのかというのを感じさせる東急沿線です。

不動産投資を検討されている皆さん、東急沿線はオススメですよ!

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