体験談

アラフォーOLが中古区分マンションを購入して不動産投資を始めた体験談 ~幅広い入居者を受け入れることで成功!

こんにちはJOJOです! 東京都内で3棟20部屋のアパートを経営しています。

今回は、OLさんに中古区分マンションを購入して不動産投資を始めた体験談の記事を書いて頂きました!

この方は空室の状態で中古区分マンションを購入されましたが、入居者ターゲットを広げることで無事に入居者を獲得し、16%という高利回りで7年以上満室を継続されています。

最初から大きな借金を背負わず、現金で区分マンションを購入し、ご自身の創意工夫で利回りをアップさせたノウハウには非常に感銘を受けました。

特に極力リスクを抑えながら不動産投資を始めたい方の参考になると思います!

この記事の執筆者プロフィール

mayukiさん

大学卒業後、大手法律事務所で弁護士秘書業務を長年にわたり従事、直近では専門工事団体での事務局長を歴任。会社員生活は通算25年あります。不動産投資と出会い、アーリーリタイアを実現しました。今は子育ても卒業して、夫と二人暮らしです。

アラフォーOLがマンション投資に踏み出したワケ

私が、「不動産投資」に目覚めたのは、43歳の時です。

そのころは非営利団体の事務局に勤めていて、60歳定年まで、だらだらと働くつもりでいました。

のほほんOLだったのですが、会員数の減少によりほとんどの事務局員がリストラにあってしまい、なぜか私一人で事務局を担当することになり、こともあろうか事務局長に就任してしまったのです。

業務量は従来の倍以上となり、長男の受験とも重なってしまいストレスはマックス!

体調をこわしてしまいました。病名は、突発性難聴でした。

忙しくて手遅れになってしまい片耳の聴力を失ってしまいました。

それでも片方は聞こえますから、業務に支障はないのですが・・・。

「はぁ~?なんですってぇ~?」といちいち聞きなおすことが多くなり、

「志村けん」扮するバアチャン(メグミ婆さんでしたっけ?)のようなキャラになってしまったわけです。

それはそれで、面白がられてはいたのですが。

その時に漠然と、こう思いました。

『この仕事は50歳くらいまでで終わりにしたい・・・』。

事務局の仕事というのは、みんなの意見に耳を傾け、会議では一度に複数の人の意見をまとめる必要があります。

マスコミ関係との対応があり、騒がしいところで話をする機会も多々あります。

このまま勤務していても、いずれ限界が来ると思いました。

でも、会社員しかやったことのない私に何ができるのか悩める日々が続きました。

私が勤めていた職場は、建築関係の団体でした。

会社オーナーたちが集まって運営している事務局でしたから、不動産投資をすでにやっている方が周りにゴロゴロいたのです。

しかし、経営者の方々のほとんどは一棟アパートで不動産投資をしていました。

そのような方からは「余っている土地があったら、アパート建てたらいいよ」と言われていました。

最初は余っている土地なんてないし、バカなこと言うな~と思っていたのですが、

『こうやって賃貸経営していると、好きな時に仕事をリタイアできるんだよね』という一言を聞いた時、ピンと来たんですね。

『不動産投資を始めれば、好きな時にリタイアできるんだ!』

胸に期待がむくむくと湧き出てきました。

そして、

『不動産投資は、なにも一棟アパートばかりじゃない。規模が小さいワンルームなどの区分所有も立派な賃貸経営じゃないか。』

『区分マンションは規模が小さいから、入ってくる家賃も安くなるけど、それでも複数所有すれば、リタイヤできる収入になるのでは?』と考えたのです。

その上、中古なら価格も手頃なので、私でもなんとかなると思いました。

この時を境に、「不動産投資」に踏み出すことになったのです。

最初の物件では、あえて地方のマンションを選んでみた

最初に購入する物件で、冒険したくないとうのが私の本音でした。

一度買ってみてから、ちょっとテスト的にやってみようなんて考えはありません。

確実にお金に働いてもらう必要がありました。なので、1件目は、ローンを組まずに持ち金で始めたいと思ったのです。

そこで購入したのが、次の物件でした。

  • 宮崎県宮崎市内 最寄り駅徒歩5分
  • 築17年
  • 1K(21㎡)
  • 価格370万円
  • 想定利回り14%(年間家賃収入:518,000円)

この物件は、投資不動産紹介サイトで見つけました。

「1K 400万以下 利回り12%以上」などと検索すると出てきたマンションです。

私はあえてエリアは絞らずに、間取り、利回り、価格を重視して物件を探しました。

そして築年数が新しいものから順番に並び替えたところ、この物件に出会いました。

このマンションを購入することを決めて、職場のおっちゃん(会員様)で不動産投資を長年されているAさんに報告を兼ねて相談してみました。

Aさんは、私が渡した物件情報を見て、

『ガハハハッ、こんなゴミくずみたいなマンション買ってどうすんの?それも空室?!誰も住まねーよ』

と言い放ちました。

ちょっとムカッとした私は、

『社長みたいにお金持ちなら、築浅1棟物件にも手を出せるけど、何億もします。最初は身の丈にあった投資をしたいんです!』

と反論しました。

『そしたらワシに相談せず、勝手にやれば。でも泣きついてくるなよ~』とにやにや笑いながら言われたのです。

結局、Aさんの反対を押し切り私はこのマンションを買いました。

そしてこのマンションはゴミくずではなく、お宝マンションに変貌(へんぼう)を遂げたのでした!

誰が住むことになるのかを想像するのが大切

まず、私は、このワンルームマンションに住むのはどんな人だろうと想像しました。

このマンションのそばには、大学がありました。

医学部、薬学部の揃った総合大学です。

しかし、このマンションに医大生は住まないだろうと簡単に想像できました。

当時、私の長男は東京都内の大学に通っていました。

長男は大学近くのマンションで一人暮らしをしていたのですが、家賃は月7万5千円でした。

最初はもっと古くて家賃が安いアパートを選ぶようにいったのですが、長男からは『綺麗なところじゃないと安心して勉強できない!』と言われました。

その結果、ちょっと贅沢かなと思いましたが家賃7万5千円のマンションに住むことになりました。

まあ、実際は都内で家賃7万5千円だと、そんなに綺麗なマンションには住めないんですけどね。

つまり、最近の大学生は家賃は安いけれども、私が購入したような古いマンションで下宿するような苦学生はほとんどいないと思ったのです。

それも医学部に通わせるような家庭ならもっと築浅のおしゃれマンションに住ませるでしょう。

そのため、メインの入居者ターゲットからはあえて学生を外しました。

私が考えたターゲット像は次の通りです。

  • 間取りから考えて「一人暮らし」と考えられる
  • 古くても良いから住まいにあまりお金をかけたくない人
  • 性別/年齢は不問

これらを想定して、募集をお願いする際に、不動産仲介会社に「男女どちらでもOK」「高齢者OK」「入居審査は優しい」という条件を伝えたのです。

その結果、私が購入する前は1年間空室が続いていたマンションだったのに、私が購入してから1か月でサクッと入居者が決まりました。

新しい入居者は高齢者だった

決まった入居者は、65歳の男性でした。

心臓に疾患のある方で、他の賃貸マンションの入居をことごとくお断りされていた方です。

確かに心臓に疾患がある方に住んでもらうことは少し心配です。

ただ、その方は、社会福祉事務所からの紹介で生活保護を受給していました。

生活保護の方の家賃は行政から大家に直接支払われます。

家賃が払えないという事はなさそうだなと思いました。

私のマンションは、次の条件を満たしているため、この方から気に入られたようでした。

  • 病院に近いから便利(定期的に通院する必要あり)
  • 家賃が生活保護給付の範囲内だった

私が新しい入居者を決めるまで、この物件は1年間空室が続いていました。

前のオーナーは入居者ターゲットは近くの大学に通う若い学生だと決めつけていて、高齢者を対象外にしていました。

最初の項目でお話した通り、最近の若者はこのような古くて安いマンションに住みたいと思いません。

それよりも、古くても良いから、病院から近く、家賃も手頃な物件を探している高齢者の方をターゲットにすべきだったのです。

あれから7年たちますが、いまだに同じ入居者の方が元気に住んでくれています。

購入当初の想定利回りなんてあてにならない?!

私が購入した宮崎のマンションは、想定家賃収入(年間):518,000円、想定利回り14%という物件でした。

でも実際は、1年間もの間空室だったのです。

つまり想定した家賃でずーっと空室だったわけですから、想定家賃が間違っている可能性があるわけです。

そう考えると、想定家賃なんてものはあまり意味がないなと思いました。

私は「空室」の状態で購入しました。

そのため、売主さんは売出し価格370万円から40万円の値引きを了承してくれ、330万円で購入しました。

結局、募集家賃は想定家賃と同じにして、値下げすることなく新しい入居者を購入後1ヶ月後に獲得することができました。

物件を安く購入できたため、利回りは14%→15.7%へとアップすることができたのです!

空室の物件は初心者の方は敬遠しがちかもしれませんが、実は狙い目だと思います。

なぜなら値引き交渉しやすいということと、売主が売却を急いでいる場合が多いからです。

手元に少し余裕の現金を残して空室期間に備えながら、空室の物件を安く購入するのは良いやり方だと思います。

安く購入できれば利回りがアップしますからね。

また、仮に入居付けに苦戦するようであれば、家賃を下げることもできます。

やっぱり物件を安く購入するのは大事だなと思いました。

管理会社と良好な関係を築くコツ

ワンルームマンション一部屋だけなので、自主管理するという方法もあるかもしれません。

ですが、私は管理会社に物件の管理を委託しました。

当時は事務局長という仕事を抱えながらの不動産投資だったため、自主管理には不安を覚えた方です。

その選択は正しかったです。

ワンルームとはいえ、入居者さんからは様々な要望や質問が管理会社のもとに寄せられます。

正直月額家賃5%の管理費で細々とした問い合わせ対応をすべて行ってくれるのであれば、安いと思います。

ただ、管理費を支払っているからと言って、横柄な態度で管理会社さんと接してはいけません。

管理会社さんは少ない管理費で、クレーム処理から掃除、客付けなどすべてを行ってくれます。

管理のお仕事は正直後ろ向きで、結構キツイ仕事だと思います。

そんな大変な管理のお仕事を受けてくださる管理会社の方には、できるだけ愛想よく接することが大事です。

管理会社の方に『○○さんはいつも愛想良くしてくれるから、仕事がやりやすい。管理会社からの提案にも柔軟に対応してくれる』というイメージを持ってもらえれば、優先的に動いてもらうことができます。

私も団体事務局へ勤めていた経験からわかるのですが、お客さんの中にも正直苦手な人っているんですよね。

その方から電話がかかってきただけで、どんよりした気分になったものです。

そのような方には、必要最低限の仕事だけしかしないものです。

せっかくなら愛想よく対応して、『この大家さんの為にがんばろう』と思ってもらいたいなと思います。

金融機関に好かれると良いことがある

私の場合、1件目購入は金融機関の融資を使わずに、自己資金のみで購入しました。

ただしその後、4件のワンルームマンションは融資を受けて購入し、今は合計で5部屋所有しています。

自己資金だけで買い進めるとなると、成長のスピードが遅いことに途中で気がついたからです。

いまお付き合いしている銀行担当者からは、『〇〇さんだったら、最初から融資を出しましたよ』と高評価を頂いています。

どうやらその理由は、私が金融機関の方に融資をお願いする際に、必ず自分で「事業計画書」を作成していることのようです。

最初に買ったあの宮崎マンションの購入経緯と購入金額、客付けするための工夫、家賃収入、必要経費を記入した収支報告書を作り、宮崎マンションが「黒字経営」であることをアピールしたのです。

その時、銀行の担当者が事業計画書を隅々までチェックして、

『いいですねー』と目をランランと輝かせていたのを覚えています。

銀行員の方、特に男性の場合、数値を用いた論理的な説明をすることで、信頼してもらいやすくなります。

ご夫婦などでも、旦那様に高額な何かをおねだりするときは、数字を見せながら交渉すると上手くいくと思いますよ。

その時は、福岡市内のマンションを購入しようと思って融資をお願いに行ったのですが、銀行担当者からは別の大阪市内の物件を紹介してもらいました。

しかも、私が買おうとしていた福岡市内の物件よりも金額が大きい物件でした。

家賃収入も利回りもその物件の方が良かったです。

その結果、私は銀行から無事に融資を受けてその物件を購入することができました。

今でも、自分でも探すことはもちろんありますが、銀行から紹介していただくことも多くなりました。

銀行員は様々なネットワークをもっているので、一度信頼されて仲良くなっておくと、様々な特典がありますね。

まとめ

私の「不動産投資はじめて物語」はいかがだったでしょうか。

初めて宮崎の区分マンションを購入してからすっかり不動産投資に夢中になってしまいました。

今でも、時間があれば不動産投資ポータルサイトで物件を検索しています。

購入する物件は少ないですが、世の中にある様々な物件を見ているだけでワクワクするんですね。

『この部屋ってどんな人が住むんだろう? 自分が住むとしたらどれかなぁ』とか、色々妄想しています。

中古の区分マンション投資は大きな借金を背負うことなく手軽に始めることができるため、女性にもぴったりだと思います。

実績を積めば、金融機関の評価も上がり規模も大きくしていけますしね。

私の経験が、これから不動産投資をやってみたいと思っている方のお役に立つことができれば幸いです。

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