こんにちはJOJOです！ 東京都内で3棟20部屋のアパートを経営しています。
不動産投資を始めるにあたって最初のハードルは借金を背負うことへのプレッシャーをどのように克服するかです。
『不動産投資を始めたいけど、借金を背負うのが怖い』
『住宅ローンはみんな借りてるから安心だけど、不動産投資の借金は危険な気がする』
このように、ほとんどの人が不動産投資に対する借金に対して不安な気持ちを抱いているのではないでしょうか？
今では2億円近い借金がある僕でも、初めての収益不動産を購入する際に、借金を背負うのは非常に怖かったです。
ただ、幸いなことに僕には不動産投資の師匠がいます。
僕の師匠は妻の父であり、元不動産会社の社長です。
借金へのプレッシャーから不動産投資に踏み出せないでいる僕を見た師匠は、僕にアドバイスをくれました。
『不動産投資の借金は怖くない。住宅ローンのほうがよほど怖い。住宅ローンは自分の身に何かあったらすぐに返済できなくなる。不動産投資は、自分の身に何が起きても収益不動産そのものが返済を続けてくれる』
この一言で僕は不動産投資に踏み切る覚悟が決まり、その後の人生が大きく変わりました。
今回は、不動産投資の借金を背負うことが心配な方向けに、『不動産投資の借金が怖くない理由と、住宅ローンのほうが危険な理由』をわかりやすく説明します。
実は危険な住宅ローン
皆様の周りにも住宅ローンを組んでマンションや戸建を購入している人は大勢いると思います。
結婚して子供ができると、みんな当たり前の顔して住宅ローンを組みますよね。
ただ、実際は住宅ローンの返済に困って、家を手放す人が増えています。
最近家を手放している人で多いのは、２０年ほど前に長期間で住宅ローンを組んだ方です。
１９９０年後半から、金融機関が３０年以上の長期で住宅ローンを提供し始めました。
この長期ローンというのが曲者（くせもの）です。
例えば、３５歳でマンションを購入して３５年ローンを組むとします。
サラリーマンを６０歳で定年退職したとして、ローンはまだ１０年間残っています。
マンション購入時には定年までに繰り上げ返済すれば良いやと思って高額なローンを組んでしまうのですが、実際には繰り上げ返済はなかなかできません。
４０代に入ってくれば、子供の教育費が家計を圧迫し始めます。
私立中学に子供を入れれば、毎月１０万円近くの学費が必要になります。
結局、繰り上げ返済できずに６０歳の定年退職を迎える方が増えているのです。
退職金で残りの住宅ローンが一括返済できれば良いのですが、２０００万円以上の大金をもらえる方は一流企業に勤めているごく少数の方のみ。
ほとんどの方の退職金はもっと低いです。
東京都の調査によれば、東京都の中小企業の６０歳定年時の退職金は１３８９．３万円だそうです。
実はこの退職金の金額では住宅ローンを完済することができません。
例えば、３５歳の時に４０００万円の住宅ローンを金利１％、３５年返済で借りるとします。
６０歳の定年退職時の住宅ローン残債は、約１８９０万円。
一方で退職金の平均は１３８９．３万円。全然足りませんよね。
実際には、いざという時の生活資金も必要でしょうから、退職金をすべて住宅ローンの返済に回すことはできません。
そのため、定年退職した後でも、住宅ローンが残る方は意外と多いのです。
定年退職後は再就職するとしても給料が急激に減ります。
再就職できなければ、少ない年金で生活するしかありません。
この状態で住宅ローンが残っていれば、支払うことができません。
その結果として、返済が滞り、任意売却等で泣く泣く住宅を手放す人が増えているのです。
現在、マンション価格はバブル期を超えるほど高いので、今マンションを購入している方は相当意識して繰り上げ返済をしないと定年後大変なことになると思われます。
上記の例は、あくまで定年まで会社で働き続けたケースです。
実際には、途中で会社を辞めてしまう方も多いと思います。
というか、今現役世代の人たちの多くは、定年まで勤められる人のほうが少ないんじゃないでしょうか？
僕は、一生サラリーマンを続けていくのは意外と難易度が高いと考えています。
リーマンショックのように景気が悪くなれば、多くの企業がリストラを行うでしょう。
東京電力が経営危機に陥るくらいです。どんな大企業でも定年まで安心して働けるかどうかはわからないと思います。
また、家を購入する３０代の頃には想像できないかもしれませんが、人生何があるかわかりません。
体調を崩して働き続けることができなくなるかもしれません。
親の介護が必要になり、実家に戻らないといけなくなるかもしれません。
仮に会社が安泰だとしても、自分の都合で途中でサラリーマン生活に終止符を打たなくてはいけなくなることも珍しくないのです。
住宅ローンの返済原資は、労働の対価として支給される給料のみです。
一方で、定年まで働き続けられる保証はどこにもありません。
こう考えると、自分の給料にだけ返済を頼る住宅ローンはリスクが高いことがわかります。
住宅ローンは離婚したらアウト
多くの人が結婚してから住宅ローンを組んで自宅を購入すると思います。
ただ、住宅ローンを組んだ後で、離婚をすることになると、かなり困ったことになります。
離婚する場合、結婚してから蓄えた財産は基本的に夫と妻で２等分する必要があります。
結婚後に自宅を購入した場合、自宅の財産も夫と妻で２等分しないといけません。
自宅を買ったばかりの時は負債の割合が多いので、自宅に財産価値はほとんどありません。
ただ、住宅ローンの返済がある程度進んだ状態であれば、財産価値が出てきます。
例えば、２０００万円ほど住宅ローンの返済が進んでいれば、夫と妻で１０００万円ずつ財産を分けないといけません。
夫が自宅を引き継ぐ場合、妻に１０００万円を現金で渡さないといけません。
ただ、多くの場合、１０００万円もの大金を持っていないですよね。
また、共働きの収入をあてにして高額な住宅ローンを組んでいた場合、離婚した後は、自宅を引き継いだ方が一人で住宅ローンを返済していかないといけません。
そのため、離婚する場合は、自宅を売却して、住宅ローンを返済した残りを夫と妻で２等分することがほとんどです。
つまり、少しでも借り手の仕事、体調、家族構成に変化が生じるだけで、住宅ローンは簡単に返済できなくなるリスクがあるといえます。
不動産投資の借金は怖くない
住宅ローンの返済原資が自分の労働力（給料）であるのに対して、不動産投資の場合は、収益物件そのものが借金の返済原資を稼ぎ出してくれます。
もし不動産オーナーの身に何かがあったとしても、賃貸事業が軌道に乗っている限り返済は進んでいきます。
もちろん、家賃収入も建物が古くなれば、徐々に減少していくリスクはあります。
ただ、いきなりゼロになることはありません。
適切な修繕を行ったり、インターネット無料等の付加価値をつけていけば、家賃をほとんど下げずに賃貸経営することも十分可能です。
一方で、住宅ローンの場合は、返済原資である給料がいきなりゼロになるリスクがあります。
勤めていた会社が倒産したり、大規模リストラを行って失職してしまえば、いきなり返済ができなくなってしまいます。
つまり、住宅ローンと不動産投資では、それぞれ次のリスクがあると言えます。
- 住宅ローン
自分の勤めている会社の業績が悪化して、リストラされて失業する可能性 - 不動産投資
家賃収入が減少して、借金を返済できなくなる可能性
どちらの可能性（リスク）のほうが高いでしょうか？
民間企業にお勤めの方にとっては、（１）住宅ローンのほうがリスクが高いのではないかと思います。
公務員の方であったとしても、夕張市のように財政状況が悪化し、大幅に給与カットされる可能性があります。
一方で（２）不動産投資は基本的に家賃収入から借金の返済差し引いても現金が残る状態を目指します。
キャッシュフローが出ない物件を購入する人はほとんどいないでしょう。
実際に不動産投資を行う方のほとんどが借金の返済比率を50-60%程度に押さえています。
仮に返済比率が60%だとすると、キャッシュフローは家賃収入の40%ということになります。
つまり、家賃が40%下がらない限り、借金が返済できなくなるという事態にはなりません。
もちろん建物が古くなるにつれて家賃は減少していきます。
一般的に新築から築１０年が経過するまでは、家賃の下落スピードは早いです。
それでも１０年間で５－８％程度の下落幅です。
築１０年を過ぎると家賃の下落スピードは遅くなり、築１５年を経過してしまえば、ほとんど家賃の値段は変わりません。
そのため、新築時から１５年以上経ったとしても、家賃は新築時と比べて１０－１５％程度しか下がりません。
それに、適切な修繕や設備のバリューアップを図ることで、家賃の下落を最小限に留めることは可能です。
また、資本主義の世界では、経済全体は長期的にはインフレになるとされています。
今の日本はデフレが続いていると言われていますが、実際はインフレが進行しています。
例えば、自動販売機の缶ジュース一本の値段は過去２０年間で次のように値上がりしています。
１００円 → １１０円 → １２０円 → １３０円
なんと２０年間で３０％も値上がりしているわけです。
特に最近は、円安によって輸入商材の価格が上昇し、人手不足から人件費が高騰しているため、値上がり傾向が顕著です。
それにも関わらず日銀はまだデフレが続いていると言い張って、インフレ目標を２％に据え置いたまま金融緩和を継続しています。
どう考えても物価は上がっているんですけどね。
この状況を考慮すると、長期的には家賃は上昇していくと考えられます。
少なくとも東京や大阪といった都市部では家賃は上昇していく可能性が高いでしょう。
こう考えると、家賃が４０％も下落して、借金が返済できなくなるリスクは非常に少ないと言えるのではないでしょうか。
まとめ
最後に、不動産投資の借金と住宅ローンの違いをまとめておきます。
不動産投資の借金
返済原資は家賃収入。入居者がいる限りオーナーの身に何かがあっても問題ない。賃貸需要の底堅いエリアで賃貸経営すれば、返済できなくなるリスクは低い。
住宅ローン
返済原資は自分の労働力（給料）。自分が働けなくなったり、離婚したりすれば返済できなくなる。
今の世の中、一生安泰な職業や会社はありません。
それに３組のカップルのうち１組は離婚する時代です。
リストラされたり、離婚したりで収入が激減する可能性は誰にでもあると思います。
一方で、家賃収入は急減することはありません。
そう考えると、住宅ローンよりも不動産投資の借金のほうがよほど確実性が高いといえないでしょうか？
僕の周りでも8,000万円も住宅ローンを組んでマンション（自宅）に住んでいながら、2,000万円の投資用区分マンションを購入するのを躊躇（ちゅうちょ）している人が大勢います。
僕からすると、8,000万円も住宅ローンを組むほうがよほどリスクが高いと思うんですけどね。
もちろん、不動産投資をは手放しでノーリスクだと言うつもりもありません。
中には、業者の利益がたっぷり乗った割高な収益不動産をフルローンで購入して、キャッシュフローがほぼ出ずに苦しんでいる不動産投資家も大勢います。
ただ、物件を購入する前にしっかりと勉強して、収益の出る物件かどうかを判断する目利きができるようになれば、不動産投資で大きく失敗することは少ないと思います。
この記事を読んでいるような不動産投資のことを事前にしっかりと勉強する方は大丈夫だと思いますよ！
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