体験談

【体験談】信用金庫からの紹介でお宝物件を購入する方法 都内利回り13%!

『最近、不動産価格が高騰して割安な物件が見つからない』

沢山の不動産投資家仲間が『買いたいけど、割安な物件がない』と嘆いています。

コロナ以降、都市部の不動産は異常なほど値上がりしています。これは日本だけでなく世界的な潮流です。

ただし、不動産価格が高騰している時代でも割安な物件を購入する方法があります。

その方法の一つに

『金融機関からお宝物件を紹介してもらう』というものがあります。

実際に、僕は信用金庫からの紹介で、東京23区内、利回り13%の中古アパートを購入したことがあります。

当時の同じようなスペックの物件利回りはせいぜい6%程度でしたので、かなり相場よりも安く買えたことになります。

今回は、僕がどのように信用金庫からお宝物件を紹介してもらい、購入に至ったかの体験談を解説したいと思います。

こんな人にオススメ
  • 割安な物件を購入する方法を学びたい方
  • 金融機関と良好な関係を築く方法を学びたい方

まずは定期積立から

僕の家族が自宅(戸建)に引っ越ししてきた時に話をさかのぼります。

引っ越ししてしばらくすると、近所のM信用金庫の営業担当が訪ねてきました。

それまでアパート住まいだった僕たち家族にとって、金融機関の営業担当が家に訪問してくるのは初めてのこと。

なんだろうと用事を聞いてみると、我が家はM信金の担当エリアなので、挨拶をしに来たとのことです。

正直、金融機関といえば、郵便局と大手都銀くらいしかしらなかった僕は『街の小さな信用金庫と仲良くなっても仕方ないしな~』くらいにしか思っていませんでした。

そのため、最初の挨拶では営業担当から名刺をもらっただけで、早々に話を切り上げてしまいました。

ただ、その営業担当(S君)は営業マンとして優秀でした。

僕たちのそっけない対応にもめげずに、たびたび我が家に寄ってくれます。

しかも僕たちに小さな子ども(長男)がいることを知ると、毎回折り紙とか、塗り絵といった子供向けのおもちゃを持ってくるのです。

とうとう、妻が根負けしてS君の頼みを聞くことになりました。

S君からは家族全員の預金口座開設と定期積立をお願いされました。

当時我が家は計画的に貯金していなかったので、これも何かの縁だからと定期積立を行うことにしました。

毎月2万円ずつ定期積立して5年弱で100万円貯めるという積立プログラムに参加することにしました。

その名も、アタック100万円

昭和の薫りがするネーミングですね。ただ僕はこういうセンスのない直球のネーミングは嫌いじゃありません(^^)

こうして、僕は積立預金を始めることで近所のM信金との関係が始まったのでした。

この時は、このM信金が僕のメインバンクになるなんて想像もしていませんでした。

不動産投資家であることを伝える

その後もS君はたびたび僕の家にやってきました。

僕の家にやってくる度にオモチャやティッシュペーパーを持ってくるので、妻とはすっかり仲良くなっています。

ある日、いつもの様にS君と玄関先で雑談していると、S君から次の提案がありました。

『積立預金をして頂いていますけれど、100万円まで貯まったら資産運用とかいかがですか?』

僕は当時、1棟目のアパートを購入したばかりだったので、現金がほとんどありませんでした。

そのため、次のように答えました。

『実はアパートを一棟持っていて、これから空室があればリフォーム費用も必要になると思います。なので積み立てたお金はそのままリフォーム費用に取っておきたいと考えています』

その時、S君の目がキラリと光りました。

不動産投資されているのですか? 詳しくお話をお聞かせ頂けないでしょうか?

そのため、僕が購入したアパートの価格や立地、築年数等を簡単に説明しました。

その時は僕に時間がなかったので、それ以上深く話はしませんでしたが、その後S君から再び連絡がありました。

次は支店長と一緒に僕の家に来たいと言うのです。

正直、金融機関の支店長とは会ったこともないですし、我が家に来てもらったこともありません。

そのため、恐る恐る何の要件で支店長がわざわざ僕の家に来るのかを聞いてみました。

するとどうやら、僕が所有している一棟目のアパートの借り換えを提案したいようでした。

そのため、支店長との面談は緊張しますが、僕の家に来てもらうことにしました。

支店長から借り換えの提案

その後、支店長とS君が僕の家にやってきました。

そして支店長自ら僕が所有しているアパートの借り換え提案をしてくれました。

当時、僕はオリックス銀行から金利2.3%で借りていました。

そして、M信金からは金利1.5%で借り換えないかとの提案を頂きました。

この提案には驚きました。

僕は一棟目を購入する際には、様々な金融機関に打診して、ようやくオリックス銀行だけが融資をしてくれました。

そのため、金融機関にはこちらからお願いしないと融資をしてくれないものだと思っていました。

それが、信用金庫の方から積極的に借り換えの打診をしてくれます。

正直うれしかったですね。

ただ、結論から言うと、借り換えは行いませんでした。

なぜなら僕はオリックス銀行から固定金利で借り入れを行っていました。

オリックス銀行とは、『固定金利契約中の間に一括返済する場合は、残債の2%の違約金を支払う』という特約を締結しています。

当時残債だけで6,000万円ほどありました。

その2%というと、120万円です。

確かに金利は下がるのですが、違約金と借り換え時に必要な登記費用等を考えるとトータルではメリットがありませんでした。

そのため、M信金からの借り換え提案にはお断りすることにしました。

すると支店長から『では、次の物件を買い増すご予定はありますか?』と聞かれました。

僕は『もちろん買い増していきたいです』と回答しました。

僕の反応を聞いた支店長は、『であれば、私達も良い物件がありましたらご紹介させて頂きます。今後もSが定期的に情報をお持ちしますので、ご検討ください』と言ってくれました。

え、金融機関が不動産の紹介をしてくれるの?

と正直に驚きましたが、ありがたく提案をして頂くことにしました。

ただ、実際は当時僕は一棟目のアパートを購入してから1年程度しか経っていないため、手持ち現金がほとんどありませんでした。

そのため、提案してもらっても、2棟目を購入するのは頭金が貯まる数年後になるだろうと考えていました。

営業担当が定期的に物件資料をもってくる

それからS君は僕の家に訪問してくる度に、物件資料を持ってくるようになりました。

まるで不動産会社の営業マンのようです。

S君は近隣の不動産会社から仕入れた物件のチラシを持ってきます。

ただ、当然ながらそんなに簡単には良い物件に巡り合いません。

しかもほとんどがインターネットに出ている普通の物件ばかりでした。

そのため、S君が物件をもってくる度に、僕の希望条件を詳しく説明し、持ってくる物件を絞り込んでいきました。

優秀な営業マンであるS君は僕の要望を的確に把握して、徐々に希望条件に近い物件を紹介してくれるようになってきました。

未公開物件がやって来た!

いつもの様にS君が物件資料を持ってきました。

ただ、物件資料には販売価格が記載されていません。

どういうことかと聞いてみると、この物件はM信金の取引先の法人が所有しているアパートで、設備資金を確保するために売却を検討しているとのことです。

売却の意向が決まってすぐなので、まだ不動産会社が値付けできていないとのことでした。

そのため、物件資料には販売価格が記載されていません。

いわゆる未公開物件というやつですね。

この法人は海外からエビを仕入れている専門商社なのですが、この度タイに営業拠点を開設することが決まったようです。

当然、営業拠点開設のためには多額の資金が必要になるため、自社で保有していたアパートを売却して現金を手に入れたいとのことでした。

しかもタイの営業拠点は3ヶ月後には開設することが決まっており、急いで売却を進める必要があるとのことです。

そのため、売却を急いでいる法人からメインバンクであるM信金に相談があり、M信金の顧客で中古アパートをすぐに購入してくれる人を探してほしいとのことです。

そこで、僕に白羽の矢が立ってきました。

その物件は僕の家から徒歩10分くらいの場所にあります。

物件のスペックは次の通りです。

価格 8,000万円
立地 東京都品川区 駅徒歩7分
築年数 築15年
構造 木造アパート
間取り 1K ✕ 10部屋
利回り 13%
家賃収入 1,040万円
権利 借地権

通常、品川区の収益物件の利回りは所有権だと6%くらいですので、利回り13%というのは驚異的に高い水準です。

ただ、一方でこの物件は次の2つのデメリットがありました。

  • 借地権であること
  • 木造で既に築年数が15年も経っていること

まず、金融機関は借地権の物件を嫌います。

理由は、所有権であれば土地に抵当権を設定できますが、借地権の場合、抵当権を設定することができないからです。

もう一つのデメリットは築年数が古いことです。

一般的に、金融機関は建物の残存耐用年数以内でしか融資期間を設定してくれません。

今回の物件は木造アパートですので、新築でも22年です。

この物件は築15年ですので、一般的なルールで考えると融資期間は7年にしかなりません。

融資期間が7年ですと、毎月の支払い金額が高くなって、キャッシュフローが出なくなってしまいます。

そのため、一般的に考えると、この物件は融資が出にくいはずです。

僕はS君にこの点を質問してみました。

すると、S君は意外な回答をしてきました。

今の所有者がこの物件を購入する際に、M信金で融資をしています。そのため、引き続きJOJOさんがM信金から借りてくれるならば特別な条件で融資が可能です

つまり、次の条件での融資が可能とのことです。

融資金額 フルローン(物件価格の8,000万円)
金利 2.0%
融資期間 25年

借地料とローン返済額を支払ったとしても、毎月家賃の50%以上の現金が手元に残ります。

しかも、フルローンで融資が出るため、1棟目を購入したばかりの僕でも購入することができます。

まさに僕にとってお宝物件でした。

僕は瞬間的に購入する意思を固め、M信金に融資の打診をお願いしました。

その後、1ヶ月ほどで正式にM信金の融資承諾がおりて、無事に僕は2棟目のアパートを購入することができました。

このアパートは立地も日当たりも良いため、購入後も満室経営が続いています。

毎月のキャッシュフローも家賃の50%以上あるため、資金が貯まるスピードも加速しました。

本当にこの物件を買えて良かったです。

まとめ

僕が金融機関からお宝物件を紹介してもらうために行ったことは次の3点です。

  • 近所の信用金庫に定期積立を行う
  • 不動産投資を拡大していく意思を明確に伝える
  • 営業担当と定期的にコミュニケーションを取り、物件を紹介してもらう

この3点は誰でもできることだと思います。

そのため、僕のように金融機関からお宝物件を紹介してもらいたいと考えている人は、まず近隣の信用金庫、信用組合に口座を開設しましょう

信用金庫、信用組合は地元に住んでいる顧客との関係性を非常に重視します。

関係性が築けてくれば、僕のように特別に有利な条件で融資を出してくれることもあります。

信用金庫・信用組合と関係を築いてお宝物件をゲットしましょう!

収支計算ツールのご紹介

不動産投資で最も大切なことは『儲かる』物件を購入することです。

ただ、物件の利回りや価格だけを見ていても、本当に儲かる物件かどうかは判別できません。

例えば一見、立地が良くて、価格も手頃なので儲かりそうに見えたけど、実際に購入した後に運営経費や税金を考慮すると手残りキャッシュフローが赤字になってしまう物件もあります。

ぶっちゃけネットで検索すると収益不動産は山のように出てきますが、残念ながらほとんどの物件は儲かりません。

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