不動産投資

投資用不動産 物件価格が下落に転換 今後の行方を予想!

こんにちはJOJOです!

健美家さんが6月の全国の収益物件の価格と利回り推移を発表しました。ここのとこ3年程度価格が上がりっぱなしだったのですが、6月は様子が変わりました。

マンション/アパート/区分の3業種ともに、価格が下がって、表面利回りが上がったのです!

  • 一棟マンション:価格15,745万円(前月比3.37%減)、7.99%(同0.12ポイント上昇)
  • 一棟アパート:価格6,276万円(前月比6.02%減)、利回り8.95%(同0.21ポイント上昇)
  • 区分マンション:価格1,554万円(前月比1.11%増)、利回り7.29%(同0.33ポイント上昇)

健美家ホームページより抜粋

銀行融資が厳しくなったことが原因

利回りが軒並み減少している理由は、銀行の融資姿勢が厳しくなってきたことが挙げられます。

実は、都銀メガバンクはここ数年不動産投資向け融資は減少傾向にあります。

一方で、地銀は不動産投資向け融資はメガバンクを抑えて2016年は18兆円も出しています。

特に首都圏では千葉銀行あたりが積極的で、それこそ少し古くて、立地もいまいちな一棟マンションでもフルローンをビシっと出してくれてました。

それが、最近どうやら融資条件を厳しくしだしたようです。

周りの投資家仲間でも、融資が通らなくなったと感じている方は多いです。中には地銀には見切りをつけて、公庫に切り替えた投資家もいます。

そのため、購入できる投資家層が減少傾向にあるため、物件価格も減少(利回りは上昇)していると思われます。

しばらく高値は続く

ただ、6月でようやく不動産価格が天井を打った感じですが、個人的にそう簡単に値崩れしないと考えています。

地銀の融資が厳しくなったとは言っても、不動産投資向け融資は今や地銀・信金の最重要利益源です。不動産向け融資なくしては、地銀・信金の経営は成り立ちません。

なんといっても国債ではもう儲けられないんですから。

じゃあ、地場の企業に融資すればいいじゃないかと思うかもしれませんが、そう簡単には行きません。

僕は以前、地方活性化事業に携わったことがありますが、地方ではそもそも設備投資をするような企業の絶対数がものすごく少ないです。

また、設備投資を行うとしても、まずは政府や自治体からの補助金を使うことがほとんどです。銀行から借り入れをしてまで設備投資しようとする人が少ないのです。

地方の企業にとって、まずは補助金ありきです。そして、補助金を補う形で銀行の融資があります。しかも融資をする際には、しっかりと自治体の金利補助や担保保証制度を活用することが当たり前です。

そのため、地方銀行にとっては、地元の企業向けの融資はとても少ないのが実態です。

そのため、地方銀行は不動産投資向け融資を辞める訳にはいきません。

大家の中には行き詰まる方もいますが、一般の企業の倒産比率に比べれば破綻の割合はとても少ないです。しかも土地という担保がつきます。銀行にとってはとても有望な貸出先なわけです。

そのため、すこし融資姿勢は厳しくなるかもしれませんが、すぐに水道の蛇口を締めることにはならないと思います。

そして、融資が出る限り、不動産価格もしばらく高値が続くでしょう。

不動産価格が本格的に下落するのは

本格的な下落が始まるのは、世界経済が変調をきたし始めてからだと思います。現在、アメリカのダウ工業平均は連日高値を更新し続けています。

既に利上げを3回もしているのに、高値を更新し続けるとは、アメリカ経済の力強さはスゴイですね。

聞くところによると、アメリカの住宅価格はリーマンショック前の水準を超えて高値を更新し続けているようです。

いつまでアメリカ経済の好調が続くかはわかりませんが、アメリカが好調な限り、ひとまず日本の不動産価格も安泰だと思われます。

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