こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。
今回は、4年前に2,500万円で購入した1LDKの区分マンション（都内、勝どき駅）を相場より1割以上高い3,400万円で売却したnakamuraさんに売却成功の秘訣を語って頂きました！
nakamuraさんは元マンションデベロッパーで勤務していた経験もあり、不動産には精通しています。
そんなnakamuraさんが売却に成功できた秘訣は、『不動産会社を複数社を比較検討』したことと、『相場を熟知している営業担当者』を見極めることができたからです。
今回はnakamuraさんにネットの一括査定サイトから売却査定を依頼してから、実際の売却までの軌跡を語って頂きました。
都内のマンションを相場よりも高く売却したい！と考えている方にオススメの内容になります。
nakamuraさん
- 年齢：34歳（マンション売却時は29歳）
- 性別：男性
- 職業：フリーランス（ライター＆エンジニア）
- 収入：900万円（マンション売却時は700万円）
- 居住地：東京都
都内の私立大学を卒業後、新卒採用で不動産ディベロッパー勤務。
不動産の用地仕入れや、分譲マンションの販売・仲介などを手掛ける。
2016年に独立して以降、不動産関係のライティングも業務の1つに。
周りに新築マンションがドンドン建設され売却を決意
私は25歳の時に、自宅用のマンション(1LDK）を購入しました。
購入当時（2011年）、東京の湾岸エリアが再開発で注目され始めた時期でした。
私は不動産ディベロッパーに勤務していたため、再開発が行われるエリアは将来的にマンション価格が上昇していくことを理解していました。
また、不動産会社という職業上、私の周りでは20代から自宅用のマンションを購入する人が珍しくありませんでした。
そのため、まだ25歳という年齢でしたが、湾岸エリアに自宅用のマンション(1LDK）を購入する決心をしました。
私が購入した物件のスペックは次の通りです。
| 価格 | 2,500万円 |
|---|---|
| 立地 | 都営地下鉄大江戸線 勝どき駅 徒歩5分（東京都中央区） |
| 構造 | 27階建て、鉄筋コンクリート造（SRC） |
| 階数 | 15階 |
| 築年数 | 新築 |
| 間取り | 1LDK |
| 専有面積 | 30㎡ |
その後、新築で購入したマンションに4年ほど住んでいたのですが、周りでも新築マンションがドンドンと竣工し始めました。
以前は自分の部屋の前に大きな建物はなく、東京湾が見渡せました。
しかし、その後に続々と新築マンションが竣工して素晴らしい眺望もなくなってしまいました。
また、複数のタワーマンションが一気に竣工したため、勝どき駅のホームが人であふれるようになりました。
毎朝の通勤時には、駅の改札の前に長蛇の列ができていました。
そのため、駅の入り口に到着してから電車に乗るまで10分以上かかるようになっていました。
せっかく駅から徒歩5分のマンションに住んでいたのですが、家から電車に乗るまで合計で15分もかかりました。
沢山の人が移り住んできて街に活気がでるのは良いのですが、利便性は逆に低下したと思います。
一方で、勝どき駅周辺の再開発のおかげで様々なレストランや小売店が出店してきました。
そのため、勝どき駅周辺の人気が高まり、それと同時に不動産価格も急上昇していきました。
このような状況を踏まえて次のように思いつきました。
『今なら、購入した時よりも高い値段で売れるんじゃないか？ 駅も混雑して通勤に時間がかかるようになってきたし、売却査定してみようかな』
こうして売却に向けて動き出したのです。
結論から言いますと、購入価格2,500万円のマンションを3,400万円で売却することができました。
売却益は900万円にもなります。
相場価格は3,000万円ほどだったのですが、結果的に相場より1割以上高い3,400万円で売却できました。
売却活動は2か月ほどだったので、売却スピードも早かったです。
私自身がマンションディベロッパーに勤務していたこともあり、マンションを高く売るためにはどのようにすれば良いのか？と自分なりに考えたことを実践したのが、売却成功の要因だと思います。
この記事では、私が実践した「複数社を比較検討」「担当者の見極め」「具体的な売却活動に関する提案」「売却前に営業担当者との綿密な話し合い」という4つのポイントを紹介していきます。
ポイント1：複数社を比較検討
1つ目のポイントは、複数社を比較検討したことであり、この点について以下を解説していきます。
- 一括査定サイトを利用
- 個別にネット検索
- 実績をヒアリング
一括査定サイトを利用
マンションの売却は査定からはじまりますが、私は一括査定サイトを利用しました。
一括査定サイトであれば、物件情報を入力するだけで複数社に査定依頼できるので楽だからです。
実際に、一括査定サイトを利用して査定依頼した会社は4社ほどで、大手の不動産会社を中心に依頼しました。
個別にネット検索
大手の不動産会社以外にも、周辺の相場に精通している地域密着の不動産会社など、色々な不動産会社に査定依頼したいと考えていました。
そのためネットで「マンション 査定」と検索してみました。
ただ、上位に出てくるのは大手不動産会社だけだったので、ネット上で「次へ」を押してページをどんどん送りました。
そうすると、聞いたことがない不動産会社の名前（T社）が出てきたので、興味本位にクリックしました。
すると、ホームページもスタイリッシュでお洒落だったので、何となく興味を惹きその会社にメールで査定依頼してみることに…。
結局はその不動産会社に依頼することになったので、やはり複数の不動産会社…できれば大手の不動産会社以外でも査定依頼した方が良いと思います。
私は、一括査定サイトで査定依頼した4社とT社の、合計5社に査定依頼しました。
実績をヒアリング
査定依頼した5社からの提示された金額は、大手の不動産会社は軒並み3,000万円前後の中、T社からは3,300万円（売り出し価格3,400万円）という強気な金額を提示されました。
ただ、T社は当時まだ未上場で設立4年ほどの会社だったので、正直「大丈夫かな？」と思ったのを覚えています。
T社へのヒアリング
そこで、T社にメールで「他社は3,000万円前後ですが、3,300万円提示する根拠は何でしょうか？」とメールをしました。
そうすると、以下のような回答が返ってきます。
- 晴海エリアで最近マンションを売却した
- 買い取り案件で、買値よりも20%以上も高い値段で売却した
買取案件とは、不動産会社がマンションを直接買い取り、利益を載せた上でエンド顧客（一般の購入者）に販売することを言います。
不動産会社は利益を確保しないといけないため、買い取り金額よりも20%以上高い金額で売却する必要があります。
この不動産会社が20％以上も利益を載せてに売却できるということは、そのエリアの相場は確実に上がっているということです。
T社は、その実績をもって相場より高い金額を提示してきたということになります。
私もマンションディベロッパーに身を置いていたので、この話には説得力がありました。
他社へのヒアリング
それでもまだ決断しかねたので、次に他社の査定結果を見返します。
4社とも、査定額の根拠となった「周辺で過去に成約した事例」が添付されており、その金額をベースに査定価格を提示しています。
そのため、4社とも決して査定額に根拠がないわけではありません。
しかし、T社の話を聞いた後だと「言っていることは分かるけど何か消極的だな…」と感じてしまいました。
ポイント2：担当者の見極め
では、次に2つ目のポイント「担当者の見極め」を解説します。
上述したような状況の中で、T社に訪問査定を依頼して担当者と話してみることにします。
不動産の仲介は、査定した営業マンがそのまま売却担当になることが多いので、正式にマンションの売却を依頼する前に、担当者がどのような人か見極めたかったというのも訪問査定を依頼した理由です。
言い換えると、その担当者は検討者の対応もするので、対応スピードや丁寧さを見極めようと思いました。
そのため、あえて色々な質問をしてみようと、聞きたいことをいくつか用意します。
たとえば、「最近のマンション市況は？」「このエリアの検討者はどんな人？」「勝どきはなぜ相場が上がっているのか？」などです。
ざっくりとした質問もありましたが、そんな質問にも誠意をもって丁寧に回答してくれたので、この担当者であれば大丈夫と思ったのを覚えています。
担当者を見極めるためにも、事前に何でも良いので質問をいくつか用意し、担当者にぶつけてみる方法はおすすめです。
ポイント3：具体的な売却活動に関する工夫
T社と正式に媒介契約（専属専任）を結び、売却活動がはじまったところで、3つ目のポイント「売却活動に関する工夫」の話に移ります。
シンプルに部屋を良く見せるために以下の工夫をしました。
- 水まわりを中心に大掃除
- 内覧が入るごとに清掃＆片付け
- 挨拶やスリッパの準備など内覧者を歓迎
まずはとにかく清掃です。これは担当者からも言われましたが、はじめての内覧前に水まわりを中心に大掃除しました。
水垢もなるべく除去し、キッチンの油汚れなども可能な限り清掃しました。
そして、もちろん内覧者が来るたびに、簡単な清掃や片付けをします。
たとえば、流しに食器が溜まっている…洗濯物を干しっぱなし…などの状況は作りませんでした。
後は、室内スリッパやバルコニー用のサンダルを用意する…挨拶する…など、内覧者を歓迎するムードをつくったのも、内覧者の印象を良くしたと思います。
ポイント4：売却前に営業担当者との綿密な話し合い
さいごのポイントは、売却前に営業担当者との綿密な話し合いしたことです。
具体的には、以下の旨を明確に伝えました。
- 引き渡し時期：正直売却は急いでいない
- 売却希望価格：少しでも高く売って欲しい
要は、近々に売る必要があるわけではなかったので、多少時間がかかってでも高く売って欲しいと伝えたのです。
そのため、無理な値引き交渉は断ってくれたようで、後から聞いた話では3,400万円で売り出して2,800万円（600万円の値切き）提示もあったようです。
ただ、結果的に3,200万円で交渉した相手を「この物件は人気なので値引きはできません」とその場で断ったことで、結局相手が折れて売り出し価格の3,400万円で成約しました。
この話は、「値引き交渉を断るのが良い」ということを言いたいわけではありません。
「引き渡し時期」と「売却希望価格」を、きちんと担当者に伝えるのが大事ということです。
そうすれば、担当者の裁量で「その場で断る」「一旦持ち帰る」など、検討者への対応を決めることができます。
もちろん、優秀な担当者を見極めるという前提ですが、結果的に担当者と綿密に話し合っておいたことで、値引き交渉にも優位に立てて相場以上で売れたと思います。
まとめ
今回紹介した4つのポイントは、私のマンションだけではなく、どのマンションでも意識すべきポイントだと思います。
特に、不動産会社とその担当者によって売却価格・売却スピードは大きく変わってくるので、不動産会社選びは慎重にした方が良いでしょう。
そのためには、できる限り複数社に売却査定を依頼し、自分と相性の良い不動産会社および営業担当を見極めることが大切です。
ネットの一括査定サイトを利用すれば複数社にまとめて売却査定してもらうことができますので活用すると良いと思います。
自分の物件がいくらで売れるか把握してますか？
不動産の売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。
自分の収益物件や自宅がおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローン返済や住み替えなど計画が立てられません。
不動産会社に査定を依頼する時のポイントは次の２つあります。
- まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
- 大手不動産会社に査定依頼すること。
まず、査定依頼は必ず複数の不動産会社に出しましょう。
不動産会社によって査定価格にバラツキがあることも多いです。
僕が収益不動産の売却査定した時には、6,000万円～7,000万円の間で1,000万円も査定価格に差が出ました。
なので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。
最低でも4社以上には査定してもらいましょう。
そして、高く売却するならば、大手不動産会社に査定依頼することが大切です。
それは買い手の心理を考えるとわかります。
初心者の方が不動産を購入しようとしたら、まずは安心の大手不動産会社に行きますよね。
そして、不動産を一番高値で買ってくれるのは、このような初心者の方なので、結果として大手不動産会社に売却依頼したほうが高値で売れるのです。
また、大手不動産会社であれば、豊富な売却実績があるので、最新の顧客動向、金融機関の情勢を踏まえた売却価格を正確に算出することが可能です。
『自分の物件をいくらで売却することができるのか？』を事前に把握しておくことは大切です。
売りたい時になったら、すぐに売却に動けますからね。
売却査定をするならば、大手不動産会社6社が参加しているすまいValueがオススメです。
このすまいValueは、日本の大手不動産会社6社が共同で運営している不動産売却ポータルサイトです。
参加している不動産会社
- 三井のリハウス（三井不動産リアルティ）
- 住友不動産販売
- 三菱地所の住まいリレー（三菱地所ハウスネット）
- 野村の仲介（野村不動産）
- 東急リバブル
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もちろん全国対応しているので、東京だけでなく地方の人も安心です。
物件の価値が分からないと売却するかどうかも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。
今スグに売却するつもりがなくても、売却可能価格を調べておけば、イザという時にいち早く売却に向けて行動できますからね。
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