運営管理

新築アパートは運営が楽なんて嘘です! 僕が経験した過酷な事例を紹介します

こんにちはJOJOです!

収益物件3号はほぼ新築で購入し、3年ほど経ちました。

順風満帆な運営を期待した新築アパートでしたが、色々トラブルがありました。

新築の運営が楽だという幻想が思いっきりなくなりました。

今回は、僕が新築アパートを運営して、学んだことを紹介したいと思います。

新築はしばらく手間いらずだと勘違いしていた

新築アパートは購入してしばらくは退去が無いから、手間がかからないと予想していました。

でも、残念ながらこの予想はすぐに外れました。

3号物件は4部屋あるのですが、そのうち既に2回入居者が入れ替わっています。

2回とも入居期間はわずか半年間。

新築で入居した入居者様は数年間は住んでくれるだろうという淡い期待はソッコー消えました。

結構現実は厳しいです。

最初の入居者はたった3ヶ月で退去

最初の入居者は小学生のお子さんを抱えるシングルマザーでした。

お子さんがいるので、しばらくは住んでくれるかなと思っていたら、3ヶ月くらいで速攻退去。

何か問題あったのかな?と心配になりましたが、どうやら新築マンションを購入し、竣工までの間の仮住まいとして僕のアパートに住んでいただけのようです。

仮住まいだったら新築に住まなくても良いのに。。と思いますが、綺麗なところに住みたかったのでしょうね。大家は入居者を選べません。

新築アパートの賃料はプレミアムがついて少し高いです。当然1回退去があり、2回目の募集の際には新築では無いので、家賃を下げなければ決まりません。

僕は購入して3ヶ月後に早速家賃を下げる羽目になった。新築プレミアムなんて儚いものですね。

ちなみに、1年以内の退去の場合は違約金を取る特約を賃貸契約に盛り込んでいる先輩大家さんも多いです。

僕も今後は特約を盛り込もうかと考えています。

次の入居者も半年で退去

次に20代の女性看護師が入居してくれました。

退去から1ヶ月以内に入居が決まり、これでようやく落ち着けると思っていました。

でも、賃貸経営はそんなに甘くありませんね。

この入居者はヘビークレーマーでした。

どうやら仲介してくれた管理会社の営業マンの態度が気に入らなかったらしい。

営業マンも同じ20代の若者だったため、この入居者を案内する際にはLINEでやり取りをしていたらしい。

友達感覚でやり取りしていたため、深夜にも平気でLINEを送っていたらしい。

しかも、入居した後も営業担当からプライベートの内容のLINEがたびたび送られてきたようだ。

こうして、入居者様は管理会社に不信感を抱くようになった。

まあ、ここまではLINEで入居者と気軽に連絡を取る仲介会社が悪い。

その後、水道の勢いが弱いからと管理会社に修理依頼をしていたが、管理会社の対応が遅いことにクレームが来た。

その後、管理会社が信用ならないため、急に退去すると言い出した。

前の入居者と同じく、入居してからわずか3ヶ月のこと。

さすがに2度めの退去は困るので、管理会社に任せず、僕自ら入居者に連絡した。

すると、管理会社の悪口を散々言われたあげく、退去するの一点ばり。

僕からは管理会社の態度が悪いのなら自主管理にするから入居を継続するように説得したが無意味でした。

しかも、管理会社に対しては、仲介手数料の返還とと引っ越し代を請求するという。

当然管理会社は支払いを拒否したため、今度は訴訟に発展しそうになった。

仕方がないので、僕がもう一度間に入り、原状回復工事費用を引かずに頂いた敷金を全額返還するということで合意。なんとか訴訟は取り下げてもらった。

管理会社からは、仲介手数料を全額入居者に返金してもらった。

その後、3代目の入居者様に入居いただき、現在にいたっている。

3代目の入居者様はもう2年近く住んでくださっている。どうやら物件自体が悪いわけではないようで、少しホッとしています。

僕が新築アパートの運営で学んだこと

この短期間での退去から学んだことは、新築だからといって入居者が長期間住んでくれるわけじゃないってこと。

入居者の退去理由は様々。

新築であっても、気に食わないことがあれば簡単に退去してしまう。

これから新築を購入・運営される方は、新築だから楽できるとは思わないほうが良いですよ。

新築に入る入居者は、新築の高い家賃が支払えるけど、その分いろいろと要求が多い入居者だと思ったほうが良い。

お金払いが良いということは、それだけ要求水準が高いということ。

飛行機のエコノミークラスのお客様より、ファーストクラスのお客様のほうがたくさん文句を言うのと同じ。

これから新築を購入・建設する人の参考になれば幸いです。

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