不動産市況

不動産投資家の多くはまだまだ強気 でも既に投資が成り立たない水準にまで利回りは低下

こんにちはJOJOです! 今回も不動産市況ネタです。

不動産投資家の多くはまだまだ強気

日本不動産研究所のアンケートによれば、不動産投資家の今後1年間の投資スタンスはまだまだ強気なようです。

  • 「新規投資を積極的に行なう」が88%
  • 「当面、新規投資を控える」は10%

一部の金融機関では融資引き締めが始まっていますが、まだまだ不動産投資にフルローンを出す銀行は沢山あります。

不動産投資家の間で超有名なS銀行も相変わらず積極的に融資しているみたいですね。

そのため、まだまだ不動産投資家全体の鼻息は荒い状況のようです。

高値が続くかどうかは分からない

でも、ほとんどの投資家が新規投資に積極的だからと言って、この好調(=高騰)した不動産市況がずーっと続くかどうかは誰にもわからないです。

前回のリーマンショックの時だって、バブルが弾けるまでは誰も気が付かなったわけですから。

市場が崩壊して始めて、ああ、住宅ローン債権に問題があったのね、と皆が納得した。それまでは誰も気がつけなかった。

こんな逸話があります。

リーマンショックが弾けた後に、英国のエリザベス女王が、「どうしてこんなに優秀な経済学者が沢山いるのに、誰ひとりとして危機に気が付かなかったの?」と側近達に質問したが、誰一人として回答できなかったようです。

これを考えると、一般の不動産投資家の投資熱が高いからと言って、今後も高値が続くと考えるのは早計ですね。

都心エリアの期待利回りは4%以下に

ちなみに、都心エリアの新築ワンルームマンションの利回りは4%を切りました。

新築ワンルームマンションを扱う不動産業者のシミュレーションはどれも毎月のキャッシュフローが赤字です。

金利1.5%で35年ローンを組んでも、利回り4%だと実質的な手取りはマイナスになっちゃうんですね。

それでも、ワンルームマンション投資で出た赤字を他の給与収入と損益通算すれば、税金が還付されて、最終的なキャッシュフローは黒字になるという説明がされます。

なので、所得水準が高く、節税効果が高い外資系サラリーマンや医者にはそれなりにニーズがあるようです。

まあ、僕は買いませんけどね。

ちなみに、僕の投資エリアである「城南地区」の平均利回りは4.7%とのこと。

正直、4.7%ではとても物件を購入する気になれません。

だって、1.5%くらいで借入が出来ても、キャッシュフロー黒字にならないからです。

現金買いできる資産家だけが買える相場

この利回りでも購入する人は、全額キャッシュで購入できる資産家だけでしょう。

僕のように今後も規模拡大を目指して、キャッシュフローを積み上げていきたいと考えている投資家にとっては、もはや投資できる水準ではありません。

一方で、今まで数億円国債や定期預金をしていた資産家にとってみれば、利回り4.7%は悪くないです。

実際は空室リスクがあったり(城南エリアでも空室は意外と多い)、原状回復費用や固定資産税がかかるので、実際の利回りはもっと低いです。恐らく3%程度かなと。

それでも、マイナス金利導入後の国債や定期預金の利率よりはずいぶんマシ。

なので、資産家の方は引き続き不動産購入し続けるのじゃないでしょうか。

僕もこれ以上資産を増やす必要がないくらいに十分純資産が積み上がることを夢見ています。

もう資産を増やさないですむなら、利回り3%くらいでも十分かなあ。現金で10億円あれば、利息だけで年収3,000万円ですから。

でも、きっと現金で10億円もあると、もっとワクワクする高リスクな事業に手を出しちゃうんでしょうね(笑)。

人間の欲望って恐ろしいです。くれぐれも自分の欲に惑わされないように気をつけたいものです。

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