不動産市況

今後、日本の不動産価格が上がり続ける3つの理由を解説します!

こんにちはJOJOです! 東京都内で3棟20部屋のアパートを経営しています。

『2020年の東京オリンピックが終わったら、日本の不動産は暴落する』

『今の景気回復局面が終了したら、日本の不動産は下落する』

週刊誌やネットニュースを見ていると、将来の日本の不動産価格に対する悲観的な見方であふれています。

でも、本当にそうなのでしょうか?

実のところ、僕も最近までは『将来的に日本の不動産は暴落する。それまで不動産を購入するのは待っていよう』と考えていました。

しかし、今僕は違うことを考えています。

『日本の不動産価格は下がらない。むしろ徐々に上昇していく』

今回は、僕がなぜ日本の不動産価格が下がらないと考えるようになったのかをわかりやすく解説します。

この記事でわかること
  • 金融緩和をやめられない日本はインフレになる
  • 円安は今後も進み、物価上昇が続く
  • 外国の物価水準が上がり、外国人投資家が日本の不動産の購入を増やす
  • お金の価値が下がり、現物資産である不動産の価値が上昇する

金融緩和をやめられない日本はインフレになる

2012年に安倍政権が発足してから大胆な金融政策が続けられてきています。

いわゆるアベノミクスです。

アベノミクスを一言で説明すると、日本国内に流通するお金の量を大幅に増やして、景気を回復させようとしました。

具体的に言うと、日銀が各銀行が保有している国債を爆買いしました。

各銀行は国債を日銀に売却する代わりに、日銀から大量の現金を手に入れます。

銀行は国債を保有していれば、わずかながら金利収入を得ることができます。

一方で手元に現金を持っておいても、一円も儲かりません。

銀行は企業にお金を貸してその利ざやで儲けるビジネスですから、手元現金が増えたら、企業に貸し出すお金が増えると予想されていたのです。

しかし、残念ながら銀行の貸出残高は増えていません。

将来に悲観的な企業は設備投資をせずに、現金を溜め込んでいます。

実際に、企業の内部留保額(現金の保有額)は史上最大規模にまで膨らんでいます。

そのため、銀行がいくら貸したいと思っても、借り手である企業から『いらない』と断られたのです。

その結果、日銀が国債を大量に購入しても、ほとんど企業に資金が流入することはありませんでした。

つまり、日本の景気はほとんど良くなっていません。

これは皆さんが実感している現実だと思います。

じゃあ、日銀の金融緩和が失敗したのなら、やめて違う方策を取れば良いじゃないかと思いますよね。

でも、実際は日銀は金融緩和をやめることができないのです。

金融緩和をやめれば、日本の財政は破綻する

2018年末の国債の残高は918兆円あります。

政府短期証券等のその他の借金を加味すると、『国の借金』総額は1,107兆円にまで増えます。

国民一人当たり829万円も借金していることになります。

この大量の国の借金は、財政を圧迫しています。

2018年度の歳出(日本政府が行った支払い額)は98兆円です。

そのうち、借金の返済と利息の支払いに該当する国債費だけで23兆円も使っています。

実に、支出の24%を占めます。

出典:財務省主計局

この国債費は年々上昇しています。

30年ほど前の1990年は14兆円だったのが、2018年には23兆円に増加。実に64%も増えています。

これが増えた理由は簡単で、政府が大量に国債を発行しているからです。

プライマリーバランスという国の税収から支出を引いた指標がありますが、日本は20年以上ずっと赤字です。

その赤字を埋めるために、国の借金である国債を発行し続けているのです。

もちろん増え続ける借金に対して危機感を持ったこともありました。

民主党政権時代は、国債の発行をできる限り抑えて、財政規律を引き締めようとしました。

しかし、財政状況を改善する前に民主党政権は終わり、今の安倍政権へと引き継がれます。

安倍政権が主動したアベノミクスでは、財政改善よりも、景気回復を優先しました。

つまり国債の発行量を増やし、積極的な財政出動を行ったのです。

JOJO
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財政出動とは国が公共事業等を増やし、建設会社のような民間企業に仕事を発注することです。仕事が増えれば民間企業の業績が良くなり、景気回復につながると言われています。

その結果として、歳出に占める借金の返済及び利息支払いに該当する国債費が上昇し続けました。

このまま無尽蔵に国債の残高が増えれば、利息の支払いだけでも膨大な金額になってしまいます。

そう考えた政府は、日銀に国債を大量に購入することを命じました。

国債の金利は国債の人気度で変わります。

国債を買いたい人が多くなれば、金利は下がります。

日銀が今までにない勢いで市中の国債を爆買いすることになった結果、国債の長期金利は大きく下がりました。

長期金利推移グラフ

出典:日本相互証券ホームページ

10年国債の金利は2009年には1.5%あったものが、最近ではマイナスになっています。

日銀の爆買いはものすごいですね。

今でも国債の利払いだけで年間10兆円ありますが、これは1,107兆円もある国債残高に比べると極端に少ない金額です。

日銀が国債を爆買いしているからこそ、支払い金利を低く抑えられていることになります。

これこそが、日銀が国債の爆買い(=金融緩和)をやめられない理由です。

金融緩和によって日本の景気が回復しないことは明らかになっているにも関わらず、日銀が金融緩和を辞めないのは、国債の利払いを抑える必要があるからです。

インフレの流れは止めることができない

金融緩和を継続するということは、政府が国債を大量に発行し続けるということです。

つまり、お金を大量に刷っているのと同じことなんですね。

昔は金本位制と言って、金の所有量と同じ額の紙幣しか発行することができませんでした。

今は管理通貨制度といって、政府が好きなだけ紙幣を発行することができます。

紙幣の総量は無限ですが、一方で現物資産(モノ)については有限ですよね。

現物資産の代表例は金や土地です。

特に土地は一切増減しません。

市中に出回るお金の量が増えるけれども、モノの量は変わりません。

となると、お金の価値がどんどん下がります。

逆の言い方をすると、モノの価値がどんどん高まることになります。

つまり、物価が上昇して、インフレになることになります。

現在政府と日銀が金融緩和を続けていますが、日本経済はインフレになっていません。

むしろ長年続いてきたデフレから脱却するために、インフレを目指しています。

ただ、このままのペースで国債の発行量を増やしていけば、確実に物価が上昇するのは小学生でも分かりますよね。

日銀は物価上昇率が2%を超えるまでは金融緩和を継続すると言っていますけど、恐らく物価2%上昇の目標を達成しても金融緩和をやめることができません。

なぜならば、日銀が国債の爆買いをやめれば、国債の書い手がいなくなり、長期金利が急上昇するからです。

長期金利が上昇するということは、国債の利息支払いが増えるということ。

ただでさえ、毎年の利息支払いが歳出の24%も占めているのに、これ以上増えると教育や公共事業といった国の成長を支える分野にお金を一切使うことができなくなります。

そのため、日銀の金融緩和は半永久的に終わることはできず、長期的には必ず日本の物価は上昇することになります。

それがいつかは誰にもわかりませんが、確実にインフレは近づいていると思います。

円安が進む

アベノミクスが始まって以来、確実に円安傾向にあります。

これは政府と日銀が金融緩和によって、円安を主動してきたからです。

JOJO
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金融緩和によって、政府と日銀は大量のお金(円)を発行しました。一方でアメリカのFRBは金融緩和をストップし市中に出回るお金(ドル)を減らしました。その結果、相対的に円の価値が下がり(円安)、ドルの価値が上昇(ドル高)しました。

円安になると、トヨタや日立のような輸出企業は利益が増えます。

例えば日本国内で1000円の腕時計をアメリカに輸出するとします。

1ドル=100円の時は、アメリカでの腕時計の価格は10ドルです。

それが円安になって、1ドル=200円になるとします。

すると、1000円の腕時計は、アメリカでは5ドルで販売されることになります。

1ドル=100円の時に比べると半値です。

価格が半分に下がれば価格競争力が増えて、販売量が増えます。

そのため、腕時計を日本国内で生産して、アメリカに輸出している日本企業は売上・利益が増えることになります。

今までは、政府と日銀の思惑通り円安が進み、輸出企業の業績も回復してきました。

ただ、円安が進みすぎると日本国内の物価が上昇していきます。

日本は資源に乏しいため、工業製品の原材料の多くを輸入に頼っています。

また、肉とか乳製品もたくさん輸入していますよね。

円安になるとそれらの輸入品の価格が上昇するため、物価が上昇してきます。

そのため、日銀は日本国内の物価がある程度上昇してきたら、金融緩和を辞めて円安を是正しようとするでしょう。

ただ、冒頭で見てきたように、日銀は国債の利払いを抑え込むために金融緩和をやめることができません。

つまり日銀は円安の流れを食い止めることはできないということです。

こう言うと、『過去のリーマン・ショックのような経済危機が起これば、再び円高になるだろう』という方がいます。

いわゆる『有事の円買い』というやつですね。

ただ、僕は将来的に世界経済危機が生じても円高になるとは思いません。

確かに昔の日本は輸出企業を代表として産業競争力が強い国でした。

ただ、現在の日本の産業を見渡すと、世界で対抗できる新しい産業が見当たりません。

高度経済成長を牽引してきた電機メーカーが凋落(ちょうらく)した一方で、新たな産業が育っていません。

成長率の大きなITの分野では、GAFAに代表されるアメリカの大企業に大きく遅れています。

JOJO
JOJO
GAFAとは、google、アマゾン、Facebook、アップルの略です。世界のITサービスを支配している巨大企業です。

しかも、GDPに対する国の借金の大きさではダントツ世界ナンバーワンです。

そんな成長率も低く、財政状況も悪化している国の通貨である円が人気を保てるわけがないと思います。

そのため、長期的に考えると、円安傾向は今後も続いていくと思います。

そして、円安によって、日本国内の物価は徐々に上昇していくでしょう。

それは不動産価格にも波及していくと考えられます。

海外の物価は物凄い勢いで上昇している

バブル崩壊から長い間デフレから脱却できずにいた日本と比べると、諸外国では物価が急上昇しています。

データ出所;IMF(World Economic Outlook Databases)

このチャートは1980年の物価水準を100とした場合、現在どのくらい物価が上がっているかを表したものです。

日本は約40年間で34%物価が上昇しているのに比べて、中国では物価が5.7倍に急上昇しています。

同じ先進国であるアメリカでも物価は2.9倍に上昇しています。

今の40代以上の世代の人には、日本の物価は高いと思っている方が多いと思います。

実際に、1990年代のバブル時代には、東京の土地だけで、アメリカ全土が買えるくらい日本の物価が高かったです。

ただ、残念ながら今の日本の物価は諸外国に比べて低くなっています。

国ごとの物価水準を簡単に比較することのできる指標として、ビックマック指数(BMI)があります。

マクドナルドは世界中にあるので、マクドナルドの主要商品であるビックマックの価格を比較すれば、国の物価水準を比較できると考えられています。

ビックマックの価格比較

スイス 718円
アメリカ 605円
韓国 436円
タイ 403円
日本 390円
中国 331円

先進国であるアメリカやスイスは言うに及ばず、韓国やタイよりも日本のビックマックは安いです。

かろうじて中国よりも高い程度。

僕は毎月のように海外出張にでかけていますが、だいたい同じ感覚です。

10年くらい前は、物価が安いアジアに行けば日本人は結構豪遊できたものです。

でも今は香港、韓国、台湾に行っても、格別物価が安いとは感じません。

例えば先月もソウルと香港に行ってきましたけど、飯の値段は東京とほとんど変わりませんね。

香港で海鮮料理を食べたのですが、東京よりも高かったです。

このように、日本以外の諸外国では物価が急上昇しており、日本との差は着実に縮まっています。というより、ほとんどの先進国にはすでに抜かれていますね。

諸外国で物価が上昇している理由は、経済成長に伴って賃金が上昇しているからです。

出典:全労連ホームページ

1995年と比較すると日本だけが賃金が下がっています。

1995年には月収40万円あったのが、2017年には36万円に減っています。

一方で、他の先進国は全て10-30%も賃金が上昇しています。

賃金がこれだけ上がれば、物価も上昇しますよね。

つまり、諸外国に比べると日本の物価は相対的に安くなっていることを意味します。

その結果起きていることが外国人による日本の不動産爆買いです。

特に中国、香港、台湾による中華系の投資家がこぞって日本の不動産を購入しています。

上海や香港のような大都市に比べると日本の不動産は割安です。

東京のマンションの価格は高騰したと言われていますが、上海や香港のマンションに比べるとまだまだ低いです。

上海や香港だと、70㎡くらいのファミリータイプのマンションでは中古で1億超えは当たり前ですからね。

今後も諸外国の物価は日本を上回る勢いで上昇していくと思われます。

そのため、外国人投資家にとって、ますます日本の不動産は割安に見えるでしょう。

外国人による日本の不動産爆買いは今後も続くと思われます。

結論

今まで次の3つのポイントを見てきました。

ポイント
  • 国債の利払いを抑えるために、日銀は金融緩和をやめることができない。そのため、長期的にインフレになることは避けられない。
  • 国力が落ちてきた日本の通貨「円」の人気は落ちるため、今後円安は更に進む。円安が進むことで、物価は上昇する。
  • 日本以外の海外では物価が既に急上昇しており、外国人投資家にとって日本の不動産は割安に映る。外国人投資家による日本の不動産投資は今後も増える。

これらのポイントを総合すると、日本の物価は今後上昇を続けると言えます。

つまり不動産価格も上昇を続けると思います。

また、諸外国の物価上昇率は日本以上に高いため、今後も外国人投資家による日本の不動産爆買いが続きます。

そのため、更に不動産価格の上昇圧力が高まるでしょう。

日本では新築マンションの販売が鈍化し、不動産価格はピークに達したと言われています。

確かに短期的には調整局面を迎えているのかもしれません。

ただ、長期的な視点で見ると、日本の物価、そして不動産は今後も上昇を続けると思います。

僕たち日本人が望む・望まないに関わらず上昇するでしょう。

物価が上がり、不動産価格が上昇すれば、庶民の暮らしは苦しくなります。

僕たちにできることは、今後本格的なインフレがやってくる前に株や不動産といった現物資産を増やしておくことです。

インフレになれば現金の価値は下がります。

一方で現物である不動産の価値は上昇します。

つまり、資産防衛の観点からも不動産は有利といえます。

これから来るであろうインフレに備えるために、僕は今後も不動産投資を続けていこうと考えています。

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