こんにちはJOJOです！ 不動産投資をしていることを話すと、株式投資やFXと同じ「投資家」だと思われることが多々あります。
ただ、不動産投資を日々行っている身からすると、同じ投資家として扱われるのには違和感があります。
それは、不動産投資とは、投資と名前がついていますが、れっきとしたビジネス・実業だと思うからです。
不動産投資はあくまでビジネス
株は買ってしまえば終わりです。売却するタイミングを見極めるのは必要ですが、株を保有している間に特にやることはありません。売却益が出た場合は所得税が課税されますが、一律20%と決まっていて、ほとんどの方が特定口座の「源泉徴収あり」を選択しているので自動的に税金が引かれるだけです。
しかし不動産は、物件を買って運営し、売却し、自分で決算を行って税金を収めないといけません。会社を経営するのと同じなのです。
自分で収支計画を作る。その収支計画を銀行にプレゼンして、億単位の融資を引き出す。
物件を購入してからは、入居付のために適正家賃を決め、適切なリフォームをほどこす。ときには、チラシを持って不動産仲介業者を回る。入居が決まれば、家賃の入金を確認し、入居者に不満がないかに気を配る。そして、年度末には決算書を作成して、税金を納める。
こういった一連の作業は、不動産のプロである不動産会社がやっていることと実は同じです。まさに会社経営そのものです。
意識が低い多くの投資家達
一方で、多くの不動産投資家は覚悟が足りません。株とかFXとか言うような普通の投資をしている感覚の人がとても多いのです。
特に、大手アパートメーカーから新築を購入し、サブリース契約を締結したり、メーカーに管理も丸投げしてしている投資家に多いです。
このような投資家は運営をほとんどメーカーに任せきりになっています。そのため、たまに家賃の入金を確認するくらいで、基本的には運営には関わりません。
もちろん、不動産投資は投資だと割り切って、極力自分の工数や時間をかけないという方針のもと、アパートメーカーや管理会社に丸投げする方もいます。
ただ、このような丸投げが許されるのは、既に多くの資産を保有している富裕層だけです。
富裕層は、資産を増やすことよりも、減らさないことに注意を払っている方が多いです。また、資産規模も数十億円を越している方も少なくないため、管理を丸投げしないととてもじゃないけど回りません。
ただ、不動産投資を行っている方は、僕も含めてゼロから資産を拡大することを目指している方が多いのではないでしょうか。
このように既に持っている資産を維持するのではなく、資産を拡大するために不動産投資を行うのであれば、第二の本業として行う決意が必要になります。
というより、大規模な借金を背負う分、本業よりも真剣に取り組まないといけないと思います。
特に、会社を途中でアーリーリタイヤしたいとか、定年後の収入源にしたいという方の場合は、なおさら努力が必要です。
「事業」という感覚をもってやらないと、様々なプロの業者達に利益を抜かれて負けてしまいます。
不動産投資で資産を拡大し続けるのは難しい
良く不動産投資初心者の方にありがちな間違いがあります。それは、２～３棟購入したら、融資が頭打ちになってしまい、それ以上規模を増やせなくなってしまうケースです。
これは、自分で勉強せずに不動産業者に勧められるがままに資産価値が低い地方の築古物件を購入している方に多くみられます。
「フルローンで買えるから」、「銀行が貸してくれるから」というだけで、なんとなく地方の大型RCを購入する。その結果、資産よりも負債の金額が大きくなり債務超過に陥る。このようにバランスシートが債務超過になると、まず銀行は融資をしてくれません。
最初のうちは、サラリーマンや士業といった本業の収入を担保に、銀行は融資をしてくれます。ただ、借入残高が多くなると、本業の属性だけでは担保できなくなります。その場合、次に融資を受けるためにはバランスシートの改善が必要になってきます。
医師や一部上場企業のサラリーマン等、高属性の方ほど、銀行は資産価値の低い物件でも融資してくれますから、この融資の罠にハマりやすいです。
そして、資産価値の低い物件ばかりを抱えて、ニッチもサッチもいかなくなるケースがとても多いのです。
資産を増やし続けるために必要なこと
このように頭打ちになってしまう最大の理由は、不動産投資のゴールが不明確だからです。逆に言うと、自分が到達したいゴールを最初に明確にし、そこから逆算して戦略を立てることができれば、資産を増やし続けることができます。
なぜなら、次の融資を引くことを常に考えて、資産価値の高い物件ばかりを選択できるからです。多少利回りが高いとか、融資がつくとかいう理由だけで物件を選択しません。自分でしっかりと積算価値を算定し、常に債務超過を避けられる物件ばかりを買い進めます。
また、債務超過を避けるためには、ある程度の頭金を入れることは必須になります。
もちろん昨今の融資緩和状況ではフルローンでも購入できますが、フルローンで購入した場合ほとんどのケースで債務超過に陥ります。
そのため、性急な資産拡大をせずに、しっかりと頭金を貯めてから次の物件を買っていくことが重要です。
自分は、何年以内に、どのくらいのキャッシュフローが必要なのか。
そして、その目的から逆算して、どのようなペースで物件を買い増していけば良いのか。
地に足のついた、堅実で、明確なロードマップが必要になります。
そして、常に自分のロードマップに照らし合わせながら、物件を選定していくことが必要です。
自分のゴールから逆算して、保有すべき物件の規模と収益性、物件の購入と売却のサイクルを考えるのが戦略です。
しっかりと戦略を立てて、永続的に可能な不動産投資を目指していきたいと思います。
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