不動産投資

僕が不動産暴落を予想し続ける理由 現在は歴史の経験則が通用しない時代

こんにちはJOJOです!

相変わらず不動産の価格は高騰しています。

僕は2016年末くらいから、不動産価格の下落を予想していましたが、今のところ予想は綺麗さっぱり外れています(笑)。

僕のブログを読んで不動産価格の下落を信じてくれている人には申し訳ないです(まあ、そんな奇特な方はあまりいないと思うけど)。

実は僕が不動産価格の下落を予想している理由は、以下の過去の経験則を信じているからです。

不動産市況を予想する上で、着目すべき経験則

僕は次の2つの経験則を歴史から学び、そして信じています。

  1. 株式市場はアメリカのFOMCの利上げ開始後の半年後には下落に転じる
  2. 株式市場が下落を始めると、その半年後には不動産価格も下落に転じる

1)について解説してみます。

アメリカのFOMC(連邦公開市場委員会)はアメリカの金融政策を決定する会合のことです。利上げや利下げ等の金融政策はこのFOMCで決定されます。

通常、景気が過熱してくると、FOMCは利上げを開始します。

利上げは複数回に渡って連続することが一般的ですが、その結果として景気減速をもたらします。

そして、過去の統計によると、FOMCの利上げ開始の約6ヶ月後にアメリカのダウ平均等の株式市場が下落を開始しているのです。

次に2)について説明します。

一般的に不動産は株式との連動性が強いと言われています。でも大体のケースにおいて、株式の動きと不動産の動きにはタイムギャップがあります。

まず株式に動きが出ます。上昇したり、下落したりしますね。そうすると、その半年後に不動産の価格に影響が出てきます。

理由としては、株式が下落すると、まず株式投資家に損失が出てくる。

しばらくは株式投資家も損失に耐えることができるけど、それ以上に下落相場が続くと、損失補てんできなくなる。

その結果として、自身が所有する不動産を売却して、損失の穴埋めを行う。

このように、株式市場の下落が続くと、不動産の売却希望が増えて、不動産価格が下落するというカラクリだ。

現在の好景気はいつまで続くのか

現在の市況を考えてみましょう。

もう大分昔の感がありますが、リーマンショック後にFOMCが初めて利上げを実施したのは、2015年12月でした。それからこのブログを書いている2017年9月までにはすでに1年と8ヶ月が経過しています。上記通説が正しいとすれば2016年12月に不動産価格が下落に転じることになっていました。

つまり、現在は「利上げから6ヶ月後に株式市場が下落に転じる」という過去の経験則が当てはまらないことになります。

理由は様々あると思いますが、それはリーマンショック後に先進国諸国がこぞって行ってきた金融緩和の規模が以上に大きかったことが挙げられます。

つまり、現在は、人類史上誰も経験したことのない金融緩和に寄る景気回復を経験しているわけです。

そして、この史上まれに見る長期間の景気回復は「新型バブル」ではないのか。

僕はこの過去の経験則が当てはまらない現在の状況に正直迷っています。

ひょっとすると、過去の景気サイクルを無視して、永続的に景気が拡大する史上初めての経済状況に突入しているのかもしれないからです。

ただ、資本主義経済が生まれてから、必ず好景気と不景気の循環を繰り返してきました。

資本主義経済自体の仕組みが変わっていない以上、やはり今の好景気もいつかは終わりを迎えるのでは?とも思います。

一つ、ヒントがあるとすれば、景気サイクルとは、実は人間の感情・心理に左右されるということです。

多くの人がまだまだ株は上がると信じれば、相場は上昇し続けます。

一方で、株が高くなりすぎたから、いつかは下落するだろうと予想する人が増えれば、相場は下落します。

僕は様々な各国の金融政策や財政政策は、やはりこの人間の心理には勝てないのではないかと思います。

そう考えると、いずれは好景気は終わり、相場の下落が始まるのではないでしょうか。

もし、いつかこの「新型バブル」が弾ける時が来るとしたら、その弾け方も史上初めての大きな下落になるのではないかと思います。

強くボールを投げれば投げる分だけ、必ず反動も大きくなります。

最新の注意を払いながら「新型バブル」の動向を観察していきたいと思います。そして、必要があれば、適切なアクションが取れるように準備だけは怠りないようにしたいものです。

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