不動産購入

買ってはいけない! 投資家の出口物件の見極め方

不動産投資で儲ける方法はとてもシンプルです。それは『物件を安く仕入れること』です。

ただし、実際に物件を安く仕入れるのは高度な知識と人脈が必要になります。

割安な物件は僕たち投資家だけでなく、プロの宅建業者も狙っています。

プロの宅建業者は業者間の豊富な人脈を持ち、更に現金やローン特約なしで物件を購入します。

人脈が少なく、融資前提の投資家は競争に勝てません。

相場よりも明らかに安いと思われるお宝物件を購入するのは、一般の投資家にとってかなりハードルが高いといえます。

そのため、お宝物件を夢見るよりも、相場よりも少し安いくらいの物件をコツコツと買っていくのが現実的でしょう。

ただし、世の中には買ってはいけない物件というものもあります。それは明らかに割高な物件です。それらの物件の大半は投資家の出口物件です。

僕たち投資家は自分の利益を最大化するために行動します。売却する時も色んなテクニックを駆使して一番高い価格で売ろうとしますよね。

そのため、基本的に投資家から物件を購入する場合は、その投資家の養分になっていないかどうか注意する必要があります。

逆にいえば、割高な投資家の出口物件を避けて、『素人』から物件を購入していけば不動産投資で大負けすることはありません。

不動産で儲ける鉄則は、「素人から買って、素人に売る」ことです。

今回は、「素人」ではないプロ投資家の出口物件の見極め方を解説します。

投資家の出口物件には次の特徴があります。

  • 最近、外壁塗装がされている
  • 購入後5年以内に売りに出されている
  • 新築~5年以内の築浅物件
  • 家賃が明らかに相場よりも高い
  • 売主がサラリーマン投資家御用達銀行から融資を受けている

それぞれ詳しく説明します。

こんな人にオススメ
  • これから1棟目を購入しようと考えている初心者の方
  • 買ってはいけない割高な物件を見極める方法を知りたい方
  • 投資家が高値で売却するテクニックを知りたい方

最近、外壁塗装がされている

外壁塗装がしっかりされている物件は一見良さそうに見えます。

購入した後で、しばらくは大規模修繕工事が必要ないので、資金繰りについても心配しなくてすみます。

ただし、売主が売却前に外壁塗装をするということは、何らかの目的があるはずです。

それは外壁塗装を行って、物件の見た目を良くして、少しでも高値で売却することです。

ベテランの投資家にとってみれば、外壁塗装を行うことなんて朝飯前の作業です。

僕自身も良心的な価格で丁寧な仕事をしてくれる塗装業者さんとパイプを持っていますので、必要があればすぐに発注できます。

そのため、もし売却を考えたら自分で安価な外壁塗装を行って、少しでも高値で売却できる工夫をします。

外壁塗装がされたばかりの物件が売りに出されていたら、外壁塗装費用+アルファ分は物件価格に上乗せされていると考えてください。

特に、明らかにベテラン投資家が外壁塗装を行ったとわかる物件は要注意です。

ベテラン投資家さんは入居者から目を引くためにあえてエッジが効いた色の組み合わせを採用する傾向にあります。

最近のトレンドですと、外壁全体は黒や紺が基調だけど、配管を赤とか黄色といった目立つ色を採用していたりします。

一方であまり賃貸経営に関心のない地主さんとかは、塗装会社に色彩も任せきりにするため、無難な色を採用する傾向にあります。

そのため、少し垢抜けた色合いを採用している物件は売主が投資家である可能性が高いです。

そのような投資家は勉強熱心で、最新の塗装トレンドを熟知しています。

知識・経験に秀でた投資家が安値で売り出す訳がないため、購入する時は注意が必要です。

購入後5年以内に売りに出されている

売主が個人で、購入後5年以内に物件を売却しようとしている場合は注意が必要です。

個人が収益不動産を売却する場合、保有期間が5年未満だと短期譲渡となり売却時の所得税や住民税がめちゃ高くなります。

5年未満の短期譲渡の税率は約40%もあります。

一方で保有期間が5年を超えて長期譲渡になれば税率は半分の約20%まで下がります。

そのため、個人で収益不動産を保有している場合は、基本的に保有期間が5年超を超えて長期譲渡になったタイミングで売却するのが鉄則です。

逆にいうと、税金がバカ高い短期譲渡期間中に売却しようと考える売主には、それなりの理由があるはずです。

まず考えられる理由は、物件を保有していても儲からないから、一日も早く物件を手放したいというものです。

立地が悪かったり、間取りが狭すぎて入居者募集が難しい。入居してもすぐに退去してしまう。もしくは、設備があちこち壊れて修繕費用がかさんでいるとか。売主が保有していてもメリットを感じることができない理由があるはずです。

このような物件を購入してしまうと、運営が大変となります。

もう一つの理由は、短期譲渡のバカ高い税金を払っても、お釣りが来るくらい売却益が出るケースです。

このような物件は、最初から転売狙いで投資家が購入しているケースも少なくないです。

転売を繰り返してキャピタルゲインを稼いでいる投資家は、プロの買い取り再販業者と同じ知識・経験を持っている人も少なくありません。

プロと同様に厳しい目線で物件の売却価格を設定してきますので、安く買える可能性はゼロです。

新築~5年以内の築浅物件

新築~5年以内の築浅物件で売りに出ている物件は投資家の出口物件である可能性が非常に高いです。

理由は売主の立場になればわかります。新築~築5年目くらいまでは賃貸経営してても楽な時期なんですよ。

築浅なので入居付も楽。退去があったとしてもクリーニングくらいで、大きな修繕は必要ありません。

そんな賃貸経営が楽ちんな時期にもかかわらず売りにでるということは、家賃収入以上に売主にメリットがあるということです。

つまり、売却時のキャピタルゲインが非常に大きいということですね。

このように築浅で売却を行う投資家のほとんどは、最初からキャピタルゲイン狙いで自ら新築しています。

特に新築から1年以内に売りに出している物件は、一人ディベロッパーである投資家である可能性が高いですね。

このような一人ディベロッパー投資家がやっていることはアパートやマンションの建売業者とまったく同じです。

土地を自ら仕入れ、工務店で建物を建てる。そして、敷金礼金ゼロ、フリーレント付き、広告料マシマシで無理矢理高い家賃設定で入居者を募集します。

そして、満室になった瞬間に転売をします。そもそも売却目的で作られた商品(物件)ですから、投資家には長期保有する気などサラサラありません。

建物も最低限のスペックにして、限界まで建築費を下げているものも少なくないです。

例えばRCなのに断熱材を一切入れずに作ってしまうとか。

室内に断熱材を入れないと、壁はコンクリート打ちっぱなしの無機質な感じで仕上がります。一見カッコ良い印象なんですね。若手男性社会人とかに受けます。

ただし、断熱材が入っていないから夏は暑いし、冬は極寒です。そのような限界まで建築コストを下げた物件では、入居者がバンバン入れ替わります。

見た目は良いですが、住心地は最低ですからね。

そのような物件を購入してしまうと、賃貸経営どころではありません。

こうした悪質な投資家から新築物件を購入するくらいなら、きちんとしたアパマンの建売業者から購入した方がマシです。

プロの業者は継続して建売物件を販売していく必要があるため、悪評が立たないように最低限の建物スペックは満たしてくれます。

新築、築浅の物件は融資も付きやすいし、管理も楽ですが、やはりその分割高です。

キャピタルゲイン狙いの投資家が立てた新築・築浅物件は避けるほうが無難ですね。

家賃が明らかに相場よりも高い

物件の売却価格は年間家賃÷利回りで計算されます。

つまり、年間家賃が高ければ高いほど、売却可能価格を高くすることができます。

そのため、近いうちに売却したいと考える投資家は、空室が出る度にあえて募集家賃を高く設定して、家賃収入を徐々に上げていきます。

もちろん単純に家賃を上げるだけだと入居者が決まらないので、様々な対策を行います。

例えば広告料を3ヶ月分出して、仲介業者に優先的に客付けしてもらうようにする。

敷金礼金はゼロにして、フリーレントも3ヶ月分つけて初期費用を下げる。

家具家電付きのプランにする等。投資家はあの手この手で家賃を上げるように工夫します。

そのため、物件を購入する場合は、既存家賃が相場から乖離していないかどうか確認することが大切です。

賃貸ポータルサイトで、物件と同じ立地、間取り、築年数でライバル物件を検索すれば、家賃相場は簡単に把握できます。

相場よりも高い家賃設定だなと思ったら、購入しようとしている物件名でネット検索してみましょう。

その物件の過去の賃貸募集ページが残っていることが多いです。

募集条件に過剰なフリーレントが記載してあったり、家具家電が無料で貸与されている場合は注意が必要です。

売主がサラリーマン投資家御用達銀行から融資を受けている

売主がオリックス銀行、スルガ銀行、静岡銀行、徳島大正銀行、香川銀行といったサラリーマン投資家に特化した金融機関から融資を受けている場合、ほぼ間違いなく不動産投資家だと思って良いでしょう。

地主や資産家は地方銀行や信用金庫から低金利で融資を受けることができるので、あえて金利が高めのサラリーマン御用達銀行を利用しません。

サラリーマン御用達銀行で融資を受けている売主は投資家の中でも初心者が多いです。

それらの投資家はそもそも物件を高値づかみしている可能性が高いです。

高値づかみしているということは、残債も多く残っています。

残債を完済できる金額で売ろうとするため、売却価格も高値に設定せざるをえません。

登記簿の乙区に上記の「サラリーマン御用達銀行」の名前が載っていたら注意しましょう。

まとめ

これまで投資家の出口物件の特徴を説明してきました。

ただし、投資家から購入する物件すべてが割高だとは限りません。

僕も最初の1棟目は投資家から購入しました。

売主は不動産投資をすべて精算して、他の事業(宿泊業)に進出するための資金を得ようと考えていました。

早期売却を望まれていたため、相場よりも多少割安な金額で物件を僕に譲ってくれました。

このように、売主が投資家という理由だけで、物件購入をあきらめる必要はありません。

ただし、一般的に考えると、投資家から大幅に安く物件を購入するのは難しいといえます。

できる投資家ほど、相場を熟知しています。

素人投資家さんが手を出すギリギリのところの利回りを計算して、一番高い売値を決定しています。

そんな投資家相手に指値交渉しても無駄足であることが多いです。

それよりは、宅建業者やプロ投資家ではない、「素人」の売主から購入する方が、割安に買える可能性は高いです。

地主さんが過去に新築したけど、高齢なるにつれ賃貸経営も面倒になってきたから売却するみたいな物件が理想ですね。

もしくは収益物件を相続したのだけど、賃貸経営に興味もなくて売却したいと考えている方とか。

売主がプロなのか、素人なのかは、登記簿を見れば簡単に把握できます。

そのような地主、相続物件の場合は基本的に借金が残っていません。

登記簿の乙区をチェックして、記載事項ゼロであればほぼ地主・相続案件だと思って間違いないです。

できる限り「素人」から安く物件を購入したいものですね。

収支計算ツールのご紹介

不動産投資で最も大切なことは『儲かる』物件を購入することです。

ただ、物件の利回りや価格だけを見ていても、本当に儲かる物件かどうかは判別できません。

例えば一見、立地が良くて、価格も手頃なので儲かりそうに見えたけど、実際に購入した後に運営経費や税金を考慮すると手残りキャッシュフローが赤字になってしまう物件もあります。

ぶっちゃけネットで検索すると収益不動産は山のように出てきますが、残念ながらほとんどの物件は儲かりません。

儲かる物件かどうかを判別するためには、自分自身で収支シミュレーションを行い、税金を支払った後に残るキャッシュフローの金額を正確に把握する必要があります。

ただ、初心者の方にとって賃貸経営において必要な運営経費を漏れなく計上するのはハードルが高いです。

また日本の税制は複雑なので、収益不動産を購入することによってどれだけ税金が増えるのかを計算するのは至難の技です。

そのため、税金を考慮せずに収益不動産を購入した結果、想像以上の税金を支払うハメになり期待していたキャッシュフローが得られないことも多々あります。

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