今回は僕が不動産投資で中古物件を購入する際にどのような目線で物件を探しているかを紹介します。
僕が中古物件を購入する際に一番重視している指標は「土地価値が高いかどうか」です。
土地価値が高ければボロい築古物件でも前向きに購入を検討します。
不動産というのは、土地と建物に分離できます。
建物はいずれ朽ちてしまいますが、土地の価値は未来永劫変わりません。
どんな不動産も築1000年を経過すれば、最終的には土地になってしまうでしょう。
そのため、長期スパンで評価するならば、不動産の価値は土地で決まると考えています。
その結果、僕が今まで購入してきた中古物件は全て東京23区の土地値築古アパートになっています。
今回は土地値築古アパート投資の特徴と、僕がこの投資手法を好む理由を解説します。
- 何がなんでも東京で不動産投資したいという方
- キャッシュフローよりも資産価値の方に魅力を感じる方
土地値築古アパート投資の特徴
収益不動産を購入すると土地と建物が一緒についてきます。
土地値築古アパート投資とは、物件価格＝土地価値となる物件に投資する手法となります。
極論言うと、建物価値がゼロでも土地に価値があれば投資します。
このタイプの物件は広い土地に低層の木造アパートが建っていることが多いです。
建物は2階建てがベストですね。
建物が3階建て以上になると物件に占める建物価値の割合が高くなり、土地価値の割合が小さくなります。
建築費が安い木造でも3階建になると60分準耐火構造にしたりする必要が出てくるため、建築費が割高になります。
重量鉄骨やRCだとより建築費が高くなります。
そのため、3階建以上の建物が建っている土地値物件を探すのはなかなか難しいです。
実際に僕が今まで購入してきた土地値築古アパートは全て2階建です。
僕が探しているのは、都内の駅から近い住宅地にあって、周りには3階建て以上の建物が多いエリアにある2階建ての築古アパートです。
周りに3階建の建物が多いということは、土地の容積率が高いため、土地価格が高いエリアであることを意味します。
そのような３階建以上の建物が建つにも関わらずあえて2階建てを建てるのはゆとりがある地主さんが多いですね。
投資家だと、投資効率を最大化するためにどうしても目一杯高い建物をプランしがちです。
通常は、そのような2階建てアパートは3階建以上に比べると家賃収入が少なくなるため、低い利回りで売り出されています。
ただ、毎日物件をチェックしているとたまに他の3階建のアパートやマンションと変わらない利回りで売りに出されている2階建ての築古アパートが出てきます。
このような2階建ての築古アパートは物件価格に占める土地の割合が高いという特徴があります。
僕はこのような物件を狙って購入しています。
東京以外のエリアだと、2階建ての建物に加えて、敷地内に十分な数の駐車場スペースがある物件とかが土地値物件である可能性が高いです。
土地値築古アパート投資のメリット
土地値築古アパート投資には次のメリットが存在ます。
- 将来的に不動産価値が変わらない
- 様々な出口戦略が取りやすい
- 家賃がこれ以上下がらない
- 築古でも融資を出してくれる金融機関がある
将来的に不動産価値が変わらない
土地値築古アパートの最大のメリットは、将来的に不動産価値が変わらないという点です。
法定耐用年数をオーバーしているような築古物件の場合、建物価値は最初からほぼゼロです。つまり物件価格＝土地価値です。
東京のような資産価値の高いエリアであれば土地の価値は基本的に変わりません。
控えめに土地の価値は変わらないと言いましたが、実際はここ10年近く東京の土地価格が上昇を続けているのは周知の事実です。
そのため、借金を返済した分だけ土地が自分のものになります。
土地貯金とも言えますね。
この価値不変の土地が徐々に手に入るのが投資の醍醐味です。
様々な出口戦略が取りやすい
次のメリットとしては、様々な出口戦略が取りやすい点があります。
まず物件価格＝土地値ですから、そもそも価値が下がりません。
購入時から築年数が更に経っても土地値以下には価格は下がりません。
そのため、どんなに建物が古くても土地の相場価格よりも少し低い売出し価格を設定すれば、買いたいという不動産業者や投資家はたくさんいるでしょう。
また、木造アパートは鉄骨やRCと比べると解体費用も安いです。
そのため、建物を使い切った後で更地にして建売業者に販売することも可能です。
その他の出口としては、自分で新築を建てるという方法もあります。
そもそも資産価値の高い土地ですから長期保有して、自分の子供の代に引き継いでも何の問題もないのです。
家賃がこれ以上下がらない
土地値築古アパートは既に相場の限界まで家賃が下がっていることが大半です。
僕の感覚では築30年を超えてくるとその先は何年経ってようが家賃は変わりません。
そのため、新築と違って家賃下落に怯えながら賃貸経営しなくてすみます。
土地値築古アパートは立地が良い場所が多いため、多額の費用をかけてリノベーションすれば家賃を上げることも可能です。
築古でも融資を出してくれる金融機関がある
築古物件というと、一般的には融資が出にくいイメージがあると思います。
それは借入期間が短くなるからです。
一般的に借入期間は建物の法定耐用年数ー経過年数となります。
つまり築30年を超えるような築古木造アパートの場合残存耐用年数がないため、融資がでないことが多いです。
ただ、これはメガバンクや地銀の話です。
信用金庫や信用組合の中には土地の担保価値が大きければ築年数に関わらず長期の融資を組んでくれるところも存在します。
実際に僕は築20年の木造アパート（しかも借地権！）を購入する際に、地元の信金から借入年数25年で融資を受けることができました。
もちろんこのように築古でも長期の融資を組んでくれる信金は少数派ですが、探せば見つかります。
諦めずに融資開拓してみましょう。
土地値築古アパート投資のデメリット
土地値築古アパート投資のデメリットとしては利回りが低いことが上げられます。
土地に価値があることは一目瞭然ですので、よほど売主に急迫な事情がない限りはそうそう安い価格（＝高利回り）で売りに出されることはありません。
また、先ほど述べた通り一般的には融資のハードルが高いです。
僕のように地元に築年数に関わらず融資期間を長く取ってくれる信金があれば良いですが、すべての信金がこのような柔軟な考えを持っているとは限りません。
そのため、融資期間を長く取ってくれる信金が身近にない場合は、融資が厳しくなります。
最後の手段として築古物件にも融資してくれる三井住友L&Fや静岡銀行を活用するという方法もありますが、これらの金融機関は金利が3%後半と高いです。
都内のように利回りが低いエリアだと投資として成り立たないことがほとんどです。
このように土地値築古アパート投資は低利回り＆融資期間が短い（もしくは高金利）のため、キャッシュフローが少なくなる傾向にあります。
更に築古の宿命として多額の修繕費用が必要となります。
屋根や外壁塗装のような大規模修繕を実施しないといけない物件も多いでしょう。
するとますますキャッシュフローは減少してしまいます。
土地値築古アパート投資は売却して初めて売却益がたんまり返ってくる種類の投資なので、運営時のキャッシュフローはどうしても少ないです。
そのため、家賃収入だけでFIREしたいと考えている人には向きません。
早くFIREしたい人は地方都市にある築20年くらいの高利回りRCを買ったほうが早く目標をを達成することができると思います。
利回りが高くて、かつ借入年数も長ければキャッシュフローが稼げますからね。
地方のRCの場合、建物の価値減少が早いので売却時にはそこまで儲かりませんが、とにかくFIREするための生活資金が欲しいという人には向いています。
僕が土地値築古アパート投資が好きな理由
僕の場合は、目先のキャッシュフローよりも土地貯金へのロマンが強いんですね。
早々にFIREしたいという思いもあるのですが、それよりも将来的に土地が残るというメリットの方に魅力を感じちゃう。
一時期FIREするために首都圏郊外のRCも検討してみたのだけど、やっぱり自分の立ち位置じゃないなと思って土地価値が高い東京23区の築古アパート投資に戻ってしまいました^^;
もちろん僕もできることなら運営時にキャッシュフローがたんまり入ってくる方が嬉しいです。
ただ、世の中の常として運営時のキャッシュフローも多いし、売却する時にガッツリと売却益も狙えるような資産価値が高い収益不動産は存在しません。
そんな物件があればプロの業者が真っ先に購入して利益を載せて転売しちゃうので、僕のようなエンド投資家に回ってきません。
そのようにキャッシュフローと資産価値を天秤にかけると僕はどうしても資産価値の方に惹かれるんですよね。
将来的に価値が減損する建物よりも、永久に価値が減らない土地に魅力を感じるのです。
ちなみに僕はFIREを目指してますが、家賃収入だけに頼ってFIREするのは早々に諦めました。
生活費は別の手段でしっかりと稼ぐ必要があります。
僕の場合は、会社員を辞めた後は経営コンサルタント（中小企業診断士）として独立予定です。
ただ、土地値築古アパート投資といっても、僕は地元の信金で長期のローンを組んでいるので少ないながらも毎月のキャッシュフローは黒字です。
そのため、家賃収入で最低限の生活費を保障してもらいながら、好きな仕事である経営コンサルタントで独立するなんちゃってFIRE（サイドFIREとも言う）を目指すことになります。
自宅もマンションより戸建派
ちなみに僕は自宅も戸建です。
不動産投資家になる前に自宅を購入したのですが、妻がマンションを気に入ったため、最初はマンションを購入する予定でした。
マンションの方がセキュリティも高いし、見た目も豪華ですからね。
ただし、いざ売買契約を締結しようとする段階になって不動産屋を経営していた義理の父から「マンションは土地部分が少なくて資産価値が低いからダメ」と猛反対されてしまいました。
その結果、最終的に都内に狭小戸建を購入しました。
僕が収益物件でも土地価値に重きをおいているのは、不動産屋を経営していた義理の父の影響が大きいですね。
ただ、マンションについては義理の父のアドバイスは半分当たってますが、半分間違ってました。
東京のマンションがここ10年間ほどで戸建以上に値上がりしているのは周知の事実です。
ぶっちゃけ東京に戸建買うよりもマンション買っていた方が資産価値は高まったと思います。
まあ、これは東京という不動産ニーズが非常に高い特殊なエリアだから起きたことで、東京以外の地方都市であればマンションよりも土地割合が高い戸建の方が資産価値を維持しやすいと思います。
まとめ
僕の場合は、キャッシュフローよりも将来の資産価値に価値を感じるため東京の土地値築古アパート投資を選んでいます。
ただ、全ての人にこの投資手法が最適かというと全然そんなことありません。
一刻も早く多額のキャッシュフローを稼いでFIREしたいという方にはこの投資手法はオススメできません。
人によっては将来的な資産価値は少なくとも、キャッシュフローをガンガン稼げる地方RCを選択するというのも全然ありです。
大切なことは、自分が不動産投資を通して何を勝ち取りたいのかを明確にすることです。
ぜひ皆さんも自分のゴールを達成するために最適な投資手法を選んでくださいね。
収支計算ツールのご紹介
不動産投資で最も大切なことは『儲かる』物件を購入することです。
ただ、物件の利回りや価格だけを見ていても、本当に儲かる物件かどうかは判別できません。
例えば一見、立地が良くて、価格も手頃なので儲かりそうに見えたけど、実際に購入した後に運営経費や税金を考慮すると手残りキャッシュフローが赤字になってしまう物件もあります。
ぶっちゃけネットで検索すると収益不動産は山のように出てきますが、残念ながらほとんどの物件は儲かりません。
儲かる物件かどうかを判別するためには、自分自身で収支シミュレーションを行い、税金を支払った後に残るキャッシュフローの金額を正確に把握する必要があります。
ただ、初心者の方にとって賃貸経営において必要な運営経費を漏れなく計上するのはハードルが高いです。
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