不動産投資の始め方

不動産投資は人生の保険になる。自分の人生を変えたい人へオススメ。

人間の寿命はどんどん長くなって、人生100年時代と言われています。

もちろん寿命が増えるのは有り難いことなのですが、それはあくまでも「健康」と「お金」があるというのが前提です。

もちろん健康だったらお金なくても幸せに生きていけるという人もいるでしょう。

でも、僕も含めてほとんどの人にお金はやはり必要。

贅沢しないとしても、家賃、食費、冠婚葬祭等、最低限のお金は必要です。

それに友達と遊ぶのだって交際費が必要です。お茶したり居酒屋行くとしてもお金かかりますからね。

長く生きればその分だけ、余計にお金が必要になるというのは認識しないといけないようです。

人生の途中で大胆なジョブチェンジが必要

今は会社の定年は60歳だけど、60歳でリタイヤできる人は少数派です。

毎年増え続ける社会保障費を見ると、年金受給金額が下がるのは火を見るよりも明らか。

今現役世代の人の多くは少なくとも70歳、ひょっとすると80歳くらいまで働き続ける必要があるのかもしれません。

大学卒業して20歳前半で働き始めてから、80歳まで働くとすれば、60年弱は働く期間があるということ。

60年生きている間に、テクノロジーや社会構造は変化するだろうから、人生前半で身につけた自分のスキルや知識が死ぬまで通用するとは思わないほうが良いでしょう。

どちらかというと、長い人生の中で、思い切ったジョブチェンジをしないといけない人の方が大半なのではないでしょうか。

ジョブチェンジするためには、新しいスキルや知識を身に付けなければいけません。

そのため、人生折返し地点である40代~50代の間にもう一度新しい分野を学ぶ必要がある人も多いでしょう。

実際に40代になってから資格の勉強をしたり、大学院に入り直したりする人も増えています。

僕も40を超えてから宅建の資格を取得しましたが、結構しんどかったです^^;

そして最低限必要な知識を身に付けたら思い切ってジョブチェンジすることになります。

ある人は転職するかもしれないですし、ある人は独立・起業することになるかもしれないです。

いずれにせよ人生の途中で大胆な方向転換をしなければいけない可能性は年々高まっているといえます。

収入減の期間をどう乗り切るか

人生前半戦で身につけた知識やスキルが死ぬまで役に立つような甘い世界ではないのです。残念ですけど。

ジョブチェンジするためにはリスクを受け入れないといけません。

今まで身につけた知識やスキルが通用しない世界に飛び込むのであれば、最初から大きく稼ぐことは難しいでしょう。

昔は難関資格を取れば食っていけると言われていましたが、今はそうでもありません。

弁護士や税理士といった難関資格でも資格保有者の数が増えています。

一方で法務や税務の仕事自体は少子化の影響もあり減っています。

そのため、資格をとっただけで食えるような甘い世界はもはや残っていません。

もし資格を生かしてジョブチェンジするとしても、最初は下積みから始めないといけません。

その分野で一人前になるまでは修行期間が続くので、その間は貯金を切り崩しながら生きていく必要があるのです。

転職ならまだ給料がもらえるのですが、起業や独立の場合はいきなり収入がゼロになる可能性が高いです。

20代や30代前半なら若さで乗り切れるかもしれないが、40代を超えて養う家族もいる状態では収入が激減またはゼロになるリスクはとてもじゃないけど負えるものじゃありません。

そのため、ほとんどのミドル世代が新しい挑戦を諦めて会社にしがみつく人生を選択するようになります。

ただ、いつまでも会社にしがみつけるとは限りません。

今は景気が良いから企業のリストラはあまり話題に登りませんが、景気が悪くなれば強制的にリストラされる可能性は十分にあります。

僕はITバブル崩壊とリーマンショックの両方を経験しているのですが、大企業でも容赦ない大規模リストラが行われているのを目の当たりにしてきました。

今20代、30代前半の人は想像できないかもしれないですが、景気が悪くなると会社も生き残るのに必死で社員をリストラせざるを得ないのです。

当時僕はまだ20代、30代前半だったのでリストラされる立場ではなかったのですが、次々と会社を強制退場させられるミドル世代を見ていて「このまま会社に依存するのは危険だ」と強く思ったものです。

そう考えると、会社に定年までしがみつきたいと思っていても、途中で会社をほっぽり出されてまったく新しい人生に挑戦せざるを得ない可能性は誰にでもあると思います。

では、自分が40代になって、養わなければいけない家族がいるのに新しい人生に挑戦できるのかを想像してみましょう。

僕はリアルに40代で、子供が二人いるからわかるのだけど、新しい人生に挑戦するのはそう簡単じゃないです。

新しい人生に挑戦する時は、先ほど述べたように一時的に収入が激減します。

その間、誰が家族を養うのか?

自分では一日も早く第二の人生に乗り出した方が良いのはわかっていても、守るべき家族がいるとなかなか踏み切ることができない。

ミドル世代の会社員の多くがこのような状況に置かれていると思います。

収入が減少するリスクを負ってまで新しい人生に挑戦できるだけの胆力を持った人は少数派です。

もちろん僕だってそんな勇気を持ち合わせていません。

じゃあ、どうすればよいか?

その答えは会社とは別の収入源を作ることだと思います。

つまり、自らの人生の保険を作ること。

人生の保険を作る

保険があれば人は臆することなく挑戦することができます。

僕が不動産投資を始めたのはまさにこの「人生の保険」が欲しかったからです。

僕は自分の性格をよくわかっているので、何の保険もない状態で新しい人生に挑戦することはできないと思っていました。

一方でサラリーマンは自分に合わないと感じていたので、いつかは独立・起業しようと考えていました。

そしていつか独立・起業する時には人生の保険が必要だと思いました。

こうして僕は不動産投資を始めることにしました。

不動産投資という保険を活用したジョブチェンジ

僕は不動産投資を初めてちょうど10年が経ちます。

今の家賃年収は3000万円程度。

もうすぐ竣工する新築アパートを入れると4,000万円弱の規模になります。

早い人だと2-3年で僕くらいの規模になれる人も珍しくない世界なので、僕はどちらかというと成長が遅いほうだと思います。

やろうと思えばフルローンでガンガン物件を購入して規模拡大ペースを早めることもできたのですが、僕はある程度の頭金を入れて安定的に運営できる見通しが経ってから次の物件を購入するようにしてきました。

そのようなやり方でもなんとか10年でこの規模に来れたので自分的には満足です。

そろそろ僕にも次のステージに進む時期が来たようです。

もちろん不動産投資から入ってくるキャッシュフローは1,000万円程度ですから、そのキャッシュフローだけで家族を養っていくには心もとないです。

そのため、僕の場合は、今までやりたいと思っていた中小企業の経営コンサルタントにジョブチェンジを行い、そこからの収入も目指していくことにします。

20代に中小企業診断士の資格を取得してからほとんど活かしてなかったのですが、ここに来てようやく資格が活きる時が来ました。

もちろん経営コンサルタントとしては駆け出しなので、しばらくは下積み生活が続き、収入も激減すると思います。

ただ、収入が激減するダウンタイムの間は不動産投資からのキャッシュフローを活用して食べていこうと考えています。

僕が経営コンサルタントになるという大胆なジョブチェンジを決断できるのも、不動産投資という保険があるおかげです。

まとめ

人生が長くなった分だけ、人生の途中で新たな挑戦を始める人はこれからどんどんと増えてくると思います。

そんな人達にとって、家賃収入は大きな後ろ盾になってくれます。

今後人生で色々チャレンジしようと考えている人には、不動産投資はオススメです。

一緒にやってみませんか?

収支計算ツールのご紹介

不動産投資で最も大切なことは『儲かる』物件を購入することです。

ただ、物件の利回りや価格だけを見ていても、本当に儲かる物件かどうかは判別できません。

例えば一見、立地が良くて、価格も手頃なので儲かりそうに見えたけど、実際に購入した後に運営経費や税金を考慮すると手残りキャッシュフローが赤字になってしまう物件もあります。

ぶっちゃけネットで検索すると収益不動産は山のように出てきますが、残念ながらほとんどの物件は儲かりません。

儲かる物件かどうかを判別するためには、自分自身で収支シミュレーションを行い、税金を支払った後に残るキャッシュフローの金額を正確に把握する必要があります。

ただ、初心者の方にとって賃貸経営において必要な運営経費を漏れなく計上するのはハードルが高いです。

また日本の税制は複雑なので、収益不動産を購入することによってどれだけ税金が増えるのかを計算するのは至難の技です。

そのため、税金を考慮せずに収益不動産を購入した結果、想像以上の税金を支払うハメになり期待していたキャッシュフローが得られないことも多々あります。

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オススメnote(記事)

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金融機関ごとに「借り手の属性、融資金額、金利、融資期間、相性の良い投資手法」を具体的に記載しています。

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自信作ですので、ぜひ読んでみてください!

noteを読む>> 【首都圏】不動産投資向け金融機関 攻略マニュアル 2021年版

不動産投資向け融資が厳しい今でも、フルローンを引いている投資家の方々がいます。

しかも地主や富裕層ではなく、普通のサラリーマン投資家の方がです。

普通のサラリーマン投資家がフルローンを引くためにできる裏技を記事(4,192文字)にまとめました。

単なる交渉テクニックだけでなく、『銀行が投資家に何を期待しているのか』といった本質的な銀行の思考プロセスを解説しています。

銀行の本音を理解して、フルローンや金利低減を勝ち取りたい方に読んでほしいです。

noteを読む>> 不動産投資でフルローンを引く裏技

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