土地から新築 ： 建築士と工務店を分離発注するメリット・デメリット

最近は、建売の新築アパートを購入するのではなく、自分で土地を見つけて、そこに自分の好きな新築アパートやマンションを建築する『土地から新築』手法を行う不動産投資家が増えてきましたね。

土地から新築を手掛ける場合は、少なくとも建築士と工務店の二人のプレイヤーの協力が必須となります。

建築士は文字通り、建物の設計図面を描く人です。

工務店は建築士が作成した図面を元に実際に建物を施工する人です。

これら建築士と工務店は別々に発注（分離発注）することもできますし、一括して発注することもできます。

分離発注する場合は、施主（不動産投資家）は最初に建築士と設計契約を締結します。

そして、設計図面を作成してから、その図面を元に工務店から見積もりをもらい、建築請負契約を締結します。

一括発注する場合は、最初から工務店だけと設計・建築請負契約を締結します。

その場合、設計は工務店の社内の建築士が行うか、工務店が親しい建築士を下請けとして使います。

土地から新築を建てる場合、この分離発注と一括発注のどちらを採用するかは、不動産投資家によって意見が異なります。

永遠のテーマと言っても良いくらい様々な意見があります。

そのため、初めて土地から新築を始めようとする際に、どちらを採用するかを悩む不動産投資家の方も多いようです。

僕は今まで分離発注と一括発注の両方を経験してきました。

4棟目の新築アパートでは一括発注方式をとり、5棟目の新築アパートでは分離発注を採用しました。

どちらも経験した結果、両方にメリット・デメリットがあると感じています。

そのため、それぞれのメリット・デメリットをしっかり理解した上で自分に合った方式を決める必要があります。

今回は、土地から新築する際における分離発注のメリット・デメリットを解説します。

分離発注のメリット

分離発注のメリットには次の5つがあります。

自分の好きな建築士に設計を頼むことができる

建築士の先生も千差万別です。

昔気質で実直な年配の先生もいれば、最新の工法やデザインを柔軟に取り入れている若手の先生もいます。

新築のプロジェクトは木造で1年、RCになると2年もの長期間に及びます。

長い間僕たち不動産投資家と二人三脚で新築プロジェクトを進めることになりますから、建築士との相性はとても大切です。

分離発注では、自分と相性の良い先生を選択できるというメリットがあります。

SuMikaという建築士紹介サイトを利用すれば、いろんな建築士の先生に新築の相談をすることができます。

建築士の先生に実際に会うと、『この先生は収益物件の設計実績が豊富で安心して任せることができるな』とか『この先生は最新の工法を柔軟に取り入れて、デザイン性の高い設計をしてくれそうだな』といったように建築士の性格や特徴が把握できます。

ほとんどの先生が初回の相談は無料ですので、気になる建築士がいたら積極的に会いに行きましょう。

そして自分と相性の良い建築士を選ぶことができます。

ラフプランが出てくる速度が早い

土地から新築の場合は、不動産投資家自らが土地を探す必要があります。

そして収益物件用に適した土地が見つかったら、建築士にラフプランを入れてもらって、建築ボリュームチェックを行います。

自分が建築士でもない限り、土地にどのくらいの大きさの建物が建つかの判断は難しいため、プロの建築士にラフプランを依頼することになります。

そして、ラフプランが出来上がったら、そのラフプランを元に建築会社や工務店に建築費の見積もりを取るという流れです。

ラフプランについては、独立している建築士や工務店のどちらにも依頼することができます。

ただ、僕の経験上、独立している建築士の方がラフプランを作成するスピードは早いです。

特に収益物件の経験が豊富な建築士は、良い土地はすぐに売れてしまう事実を理解してくれているので、できるだけ最短でラフプランを入れてくれます。

早い建築士ですと、3日ほどあれば建物ラフプランを作成してくれます。

一方で工務店にラフプランを依頼すると時間がかかることが多いです。

作成に一週間程度かかることはザラで、長いと2週間くらいかかる工務店も珍しくありません。

中にはそもそもラフプラン作成は請け負っていない工務店もあります。

その観点では、建築士に依頼すると迅速にラフプランを入れてくれるというメリットがあります。

柔軟な設計プランが可能

建築士に直接設計を依頼する最大のメリットは、柔軟かつデザイン性の高い設計プランができる可能性が高い点です。

工務店に設計プランを依頼すると、工務店が施工しやすい設計プランがでてくる可能性が高いです。

投資家の目線からすると敷地いっぱいまで建物を大きくしたいと思うものですが、土地の形状が複雑だとその分建物の形も複雑になります。

建物の形が複雑な建物は施工が難しいです。

そのため、工務店にラフプランを依頼すると、施工しやすい形の保守的なプランがでてくることが多いです。

その場合、容積率を十分に消化していないプランになります。

一方で収益物件に慣れている建築士であれば、土地を最大限活かすための『攻めた』設計プランを出してくれます。

例えば、僕が5棟目で建築した新築アパートは最初は工務店にラフプランを依頼していたのですが、どの工務店からもアパートを設計するには土地の形状が細長過ぎると断られていました。

土地が細長いため、共用廊下を設けると居住スペースが極端に狭くなってしまうからです。

困って、知り合いの建築士の先生にプラン作成を相談したところ、アパートのプランを提案してくれました。

1階部分は共用廊下を設けずに道路から直接部屋に入る長屋方式です。

2階には共用廊下を設けて、共用廊下から各部屋に入る共同住宅にしました。

ただ、2階は共用廊下を設置した分だけ各部屋の面積が狭くなるため、2階と3階に渡るメゾネットにしました。

2階部分は風呂、洗面、洗濯機の水回りを配置し、3階部分にキッチンと居室を設けるプランとなりました。

僕の5棟目の新築アパート

横から見ると広いのですが奥行きがかなり細長い土地です。

このように建築士に設計をお願いすると、工務店では出てこない柔軟かつ斬新なプランがでてくることが多々あります。

特に建築が難しい形状が変わった土地の場合は、建築士の方が相性が良いと言えます。

同一の条件で工務店の見積金額を比較検討することができる

工務店に設計と施工を一括発注する場合は、ラフプランを元に工務店から見積を取ることになります。

当然工務店ごとにラフプランが微妙に異なりますから、見積もりの前提条件も各社バラバラです。

そのため、工務店をコンペ形式で選定する場合、各社見積条件が異なるため見積金額の妥当性を評価するのが難しくなります。

例えばある会社は1時間準耐火構造で見積を作成しているのに、別の会社は準耐火建築物に該当しない前提で見積を作成していることもあります。

準耐火かそうでないかでは見積金額が全然異なりますので注意が必要です。

一方で建築士に先に設計をお願いすると、詳細設計が終わった段階で、工務店に見積もりを依頼することができます。

つまり詳細設計図面を元に工務店や建築会社に見積依頼を行うことができるため、同条件で各社から見積金額を計算してもらうことができます。

同条件の見積ですので、各社から出てくる金額だけをシンプルに比較することができます。

また、既に詳細設計が終了しているため、工務店から出てきた見積金額はその後変動する要素は少なくなります。

最初に建築士に設計を依頼することで、工務店選定の精度を上げることができます。

建築士の目線で施工品質をチェックしてもらえる

建築士と設計契約を締結する場合、設計だけでなく、施工管理業務も含まれることが一般的です。

つまり工務店が設計図通りに正しく施工を行っているかのチェックを建築士が行ってくれます。

つまり工務店と建築士のダブルチェックが可能になるため、施工不良や手抜き工事を防ぐことができます。

分離発注のデメリット

分離発注の際のデメリットは次の4つがあります。

ラフプラン段階での建築費見積金額にブレが生じる可能性が高い

土地から新築の場合、ラフプラン段階で工務店に概算見積金額を出してもらいます。

そこでおおよその建築費を把握した上で、その建築費をベースに収支シミュレーションを行ったり、金融機関に融資審査をお願いします。

つまり、融資金額は土地代金と概算建築費をベースに算定されることになります。

建築士にラフプランを依頼する場合、そのラフプランを元に工務店が見積もりを出してきます。

ただ、工務店からすると見ず知らずの建築士が出してきたラフプランを元に見積金額を算定するわけですから金額は不正確なものにならざるを得ません。

そのため、ラフプラン段階で工務店から出てきた概算見積を信じて融資金額を決めてしまうと、後から大幅に建築費が増額になる可能性があります。

僕は5棟目の新築アパートは建築士と工務店を分離発注したのですが、建築士が作成したラフプランをベースに工務店から出してもらった概算建築費は不正確なものでした。

その後、詳細設計を進めた結果、当初のラフプランから大幅に仕様が変更になったため、建築費が当初の1.2倍に膨れ上がりました。

当然最初の概算金額で融資枠を取っているため、増額された分は自分で現金を拠出するしかありません。

幸いに手元資金に余裕があったから増額分を支払うことができましたが、資金計画は大きく狂ってしまいました。

一方で工務店にラフプラン作成と一緒に建築費の概算見積をお願いする場合は、自社の建築士が実際の施工のことまで考えた上でラフプランを作成します。

詳細設計段階で大きく設計内容が変更になることは少ないです。

その結果、工務店にラフプラン作成と一緒に建築費の概算見積を依頼する方が金額のブレは少なくなります。

設計ミスが原因で損害が発生した場合に、建築士だけにしか損害賠償請求できない

設計と施工を分離発注すると、建築士と工務店の間に契約関係はありません。

つまり、建築士にミスがあってトラブルが発生すると、工務店は一切の責任を負担しません。

つまり、施主が建築士のミスの分を補填する必要がでてきます。

例えば僕の5棟目のアパートでは予想していたユニットバスのサイズが入らないというトラブルが発生しました。

設計上はユニットバスが収まるはずなのですが、なぜか現場で収めてみようとするとサイズオーバーで収まりません。

調べてみると建築確認の時に検査機関から指摘されて壁の石膏ボードの厚みを増やしたのが原因でユニットバスを入れるスペースが足りなくなっていました。

既に現場にはユニットバスを搬入しているため、現場では大混乱です。

現場監督から建築士の先生に連絡したのですが、既に設計図面は確認申請が終わっており、今更図面を変更することもできません。

そのため、建築士からはどうすることもできないと工務店に回答があるのみです。

困った工務店は今度は施主の僕に電話をかけてきて次の指示を求めてきました。

今更設計図面を変更できないため、ユニットバスのサイズを小さくするしか方法はありません。

工務店に既に現場に搬入してしまったユニットバスの返品手続きをお願いし、改めて一回り小さなサイズのユニットバスを手配してもらうことにしました。

幸いに施工前でしたので、ユニットバス自身はメーカーに返品できたのですが、ユニットバスの返品に関する配送費は施主である僕が負担することになりました。

今回は仕様変更があったことを踏まえて設計図面を修正しなかった建築士のミスです。

そのため、今回は建築士と相談の上で、建築士に費用増分を負担してもらいました。

工務店に一括発注していれば、工務店の中でなんとか処理してくれで済むのですが、分離発注の場合はそうはいきません。

設計ミスが原因のトラブルが起きた場合は施主自らが建築士と相談の上で建築士に費用請求する必要があります。

今回は幸いに数十万円程度の金額でしたので、建築士も費用負担を承諾しましたが、これが数百万円の損害だったとすると建築士も全ての費用を負担できない可能性もあります。

最悪の場合は施主自らが損害を負担しないといけません。

このように設計ミスが原因で損害が発生した場合に、建築士にしか損害賠償請求できないのはリスクが大きいといえます。

必ずしも施工しやすい設計プランになるとは限らない

建築士に設計を分離発注すると、建築士は柔軟な設計プランができるというメリットがあります。

ただ、このメリットは、『設計が現場の施工と乖離しやすくなる』というデメリットと表裏一体の関係にあります。

建築士が作成した設計プランは、必ずしも現場で施工しやすいとは限りません。

実際には建築士の中には、実際の施工後の姿を明確にイメージできない人も少なくありません。

例えば、僕の5棟目新築アパートは1~3階まで天井高は2.3mを確保できる予定でした。

設計図面の立面図にもそのように記載してあります。

しかし、実際に工務店が1階の天井を施工しようとしたら天井高が2.3m確保できないことが判明しました。

設計時の構造計算の結果、梁が予想以上に太くなり、梁が出っ張る部分は天井高2.3mとれません。

建築士からは梁が大きくなるため、天井高は2.3m取れなくなる部分があるとの説明は事前に一切なかったため、正直ショックでした。

建築士の先生に問い合わせてみたのですが、構造計算の結果、3階建の建物にするためにはこの梁の大きさが必要なため仕方ないと言われました。

基本的に建築士が構造計算を行う際には、構造計算専門の設計事務所に外注することがほとんどで、建築士自身もあまり内容を正確に理解していないことが多いです。

今回のパターンもその典型で、僕が依頼した建築士は構造計算が終了した時点では梁がどの程度の大きさになるかまで正確に認識できていませんでした。

実際に構造計算書を元にプレカット業者（木材加工業者）に木材を手配してから初めて梁の大きさが判明したのです。

一方で工務店に設計・施工を一括で発注する場合は、構造計算で柱や梁の位置を決める際に、予め木材加工業者（プレカット業者）に図面を送付してチェックしてもらいます。

プレカット業者は柱や梁の大きさを算定し、天井にどの程度干渉するか事前に確認します。

天井に干渉する場合は、構造計算をやり直してもらって柱や梁の位置を変更することができます。

ただし、分離発注の場合は建築士は事前にプレカット業者と確認を行いませんから、柱や梁がどの程度建物に影響を与えるかをチェックしきれないことが多いです。

そのため、設計図面通りに施工しようとしたら、現場で不具合が生じることも珍しくありません。

一括発注のメリット

次に一括発注のメリットを説明します。

施工費用の見積が正確

工務店に一括発注を行う場合、工務店自らがラフプランを作成し、そのラフプランを元に建築費の概算見積を作成してくれます。

工務店の社内の建築士がプランを入れることが多いのですが、基本的に自社での施工に慣れている建築士がプランを作成するため、施工しやすいプランになっています。

また、建築費の見積金額を算定する際にも、工事担当者が社内の建築士と確認を取りながら見積書を作成することができるため、見積金額が正確です。

僕の4棟目の新築アパートは工務店に一括発注したのですが、ラフプラン作成時にもらった見積金額が実際の建築請負契約の金額とぴったり同じでした。

金融機関の融資金額はラフプラン時の概算費用を元に決定されるため、概算費用と実際の費用にブレがないのは非常に助かります。

もしも融資が通った後で、建築費用が概算見積よりも上がってしまう場合は、不動産投資家が現金で補填するしかありません。

責任の所在が明確

先ほどの分離発注のケースで説明した通り、分離発注の場合は設計ミスが原因で損害が発生した場合は、施主と建築士で損害の負担について話し合う必要があります。

工務店に一括発注する場合は、設計上のミスであろうと、施工上のミスであろうと全て工務店の責任になります。

もし何かトラブルが発生しても、工務店の責任において対処してもらえます。

一括発注は責任の所在が明確なため、施主にとっては安心です。

建築士と施工担当者間での意見調整は工務店に任せることができる

現場では建築士と施工担当者の間で意見が食い違うことも珍しくありません。

分離発注の場合は、施主が建築士と施工担当者の意見の両方を聞きながら、考え方の相違をなくしていく調整を行う必要があります。

一括発注の場合は、建築士と施工担当者が同じ工務店の社内の社員ですので、工務店の中で意見相違を調整してもらえます。

施主は建築士と施工担当者の間で意見の相違があることすら知らされないことがほとんどです。

一括発注の場合は、施主が建築士と施工担当者の間に入る必要がないので、かなり楽ちんです。

一括発注のデメリット

一括発注のデメリットは次の3つがあります。

ラフプランの作成スピードが遅い

土地から新築では良い土地を抑えることが何よりも大事です。

土地を抑えるためには、他のライバル投資家よりも一日も早く建物のラフプランを作成し、その土地が投資対象として適しているかどうか判断する必要があります。

工務店に一括発注する場合、ラフプランも工務店に作成を依頼することが多いですが、工務店は建築士と違ってラフプラン作成に時間がかかります。

都内の土地のようにスピード勝負の場合は、ラフプラン作成に時間がかかるのは致命的です。

そのため、工務店に一括発注するとしても、ラフプラン作成のみ有料で独立建築士に依頼することも珍しくありません。

柔軟な設計プランができない

工務店に設計プラン作成も一括発注する場合は、自社でしっかりと施工できる現実的なプランを出してくることが多いです。

現実的なプランといえば聞こえは良いですが、正直投資家目線で見ると少し物足りないプランであることも多いです。

投資家の目線では、土地の敷地や容積を目一杯使ってできるだけ大きな建物を建てたいと考えるでしょう。

ただ、工務店は実際の施工を担当するため、施工が難しくなるような複雑なプランを入れたがらない傾向があります。

そのため、工務店が出してくるプランだと土地の容積率を消化しきれないことも多々あります。

施工品質のダブルチェックができない

設計と施工を分離発注すると、建築士に施工管理業務を行ってもらえます。

つまり工務店が施工した建物を、建築士の目で見て設計図通りに施工ができているかどうかをしっかりとチェックすることが可能です。

一方で工務店一括発注だと施工した建物をダブルチェックする外部の人間がいません。

そのため、設計図通りに施工が行われたのかどうかのチェック機能が働かないというデメリットがあります。

まとめ

このように分離発注、一括発注にはそれぞれメリットとデメリットが存在します。

これらのメリット・デメリットを勘案しながら、自分にあった発注方式を採用していく必要があります。

分離発注が向いているのは次のような人です。

一方で、一括発注が向いているのは次のような人です。

分離発注、一括発注の特徴をしっかり理解した上で、最適な方法を選択してきましょう。

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