こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。
新型コロナの感染が拡大し始めて早数ヶ月が経ちましたが、徐々に賃貸経営にも影響が出始めました。
『コロナの影響で、退去する人が増えてきた』
『部屋探しをしている人がそもそも少ないので、空室が埋まらない』
不動産投資家の方から僕のブログにもこのような声が多く寄せられるようになりました。
コロナの第一波は民泊系の大家さんにまずやってきました。
インバウンド需要が消滅し、企業による出張自粛も重なりホテル・旅館の稼働率は20%まで下がっています。
当然、民泊もその影響を受けて、稼働率が大幅に低下しています。
特に民泊はホテルに比べて衛生面が劣るイメージがあるため、ホテル以上に需要が激減しているのが現実です。
その次に、コロナの第二波は商業テナントが入居しているビルオーナーに訪れました。
政府の緊急事態宣言を受けて飲食店、カラオケ店、スポーツジムが一斉に休業もしくは営業時間短縮に入りました。
これらのテナントの経営環境は急激に悪化し、賃料を支払えないテナントも急増しました。
また、政治家や国交省による家賃猶予や減免をビルオーナー側に求める発言が相次いだため、テナントからビルオーナーへの賃料減額要請が相次ぎました。
今、テナントに抜けられると次のテナントが見つからない可能性が高いため、泣く泣く賃料減額を受け入れる大家さんも増えてきました。
そして、いよいよコロナの第三波は住居系の不動産投資家にもやってきました。
住居系の一般賃貸でも家賃の滞納、入居キャンセル、滞納が相次いでいます。
多いケースは次の通りです。
- 売上が急減した自営業者から家賃滞納の相談
- 入社が遅れている新社会人からの家賃滞納の相談
- 勤務先の業績が悪化し、今後給料が減る可能性があるため、新規入居をキャンセル
- 大学の閉鎖＆オンライン授業への移行のため、新入生が入居キャンセル
- 勤務先が廃業し、実家に帰るため退去
正直、今の時期に退去されると非常に厳しいです。
新しく入居者を見つけようにも、部屋探しをしている人の数はコロナ前に比べると7割減っているといわれています。
そして、残念なことに更にコロナによる家賃滞納、退去は増えてくると予想されます。
先日、政府が緊急事態宣言を2020年5月末まで延期すると発表しました。
ほとんどの飲食店や小売店は手元資金を最大3ヶ月分くらいしか用意していません。
既に2020年3月から外出自粛は続いているため、5月末になれば資金がショートするお店も多いでしょう。
もちろん日本政策金融公庫や各自治体が緊急融資を提供しているため、生き延びる意思のある中小企業は融資を受けることが可能です。
ただ、今後経済が回復できる見込みが立たないと、経営者も借金を重ねてまで営業を継続したいと思わないと思います。
そのため、残念ながらこれを機会に廃業を決意する経営者も増えてくると思います。
また中小企業だけでなく、大企業の業績も悪化しています。
上場企業のうち半分以上の企業がコロナによって業績が悪化もしくは影響を受けると回答しています。
上場企業も大きな影響を受けている。29日までに全上場企業の51%の1929社が新型コロナの影響に関する情報を開示。うち359社は、売上高や利益の減少などで業績を下方修正した。従来予想と比べた減少幅は、売上高3兆1416億円、純利益2兆3646億円。633社が「影響の懸念がある」「影響を精査中」などとしている。
出典：朝日新聞
石油元売り大手の「JXTGホールディングス」は売上高が3500億円、純利益が4550億円も落ち込むと発表しました。
そのため、大企業の業績悪化にともない、給料カットやリストラが増えてくると予想されます。
実際に、三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティングの予想によれば、大手企業の夏のボーナスは7.6%減少するようです。
経営基盤が弱い中小企業や零細企業は、ボーナス減額にとどまらず、支給見送りの動きが出てくる可能性が高いといえます。
そうなると入居者には次の動きがでてきます。
- 給料が減ったため、今の部屋を退去して、家賃がもっと安いところに引っ越す社会人。
- 仕事がなくなったので、一人暮らしをやめて実家に戻る独身の社会人。
- 親がリストラされて仕送りが減少し、実家に戻るしかない大学生。
つまり賃貸経営には今以上に逆風が吹く可能性が高いです。
ただ、僕たち不動産投資家はどんな経済環境になっても生き延びる必要があります。
既に膨大な借金を抱えて不動産投資をしているのですから、今更すべてを捨てて逃げ出すわけにはいけませんからね。
今回は、コロナ不況の中、不動産投資家が生き残るために今やるべき３つの対策を紹介します。
- 拡充する公的支援制度を紹介して滞納・退去予防
- テレワークに必須のインターネット無料環境を整備
- ローン借り換えで金利削減。家賃下落に備える。
対策１：拡充する公的支援制度を紹介して滞納・退去予防
まず、今後経済状況が悪化し、家賃の支払いに苦慮する入居者が増えると予想できます。
幸いに、住居系の入居者に対しては公的支援が拡充されています。
減収になった全ての人は以下の支援を受けることができます。
- 住居確保給付金
- 特例貸付
住居確保給付金とは、減収になった人への家賃支給です。
一定の収入要件（単身世帯の場合、月額13.8万円以下）と資産要件（単身世帯の場合、貯金額が50.4万円以下）を満たせば、家賃補助を最長9ヶ月間受けることができます。
支給額は東京都23区の場合、次の通りとなっています。
- 単身世帯:5万3,700円
- 2人世帯:6万4,000円
- 3人世帯:6万9,800円
また、生活資金を借りる制度もあります。それが『緊急小口資金等の特例貸付』です。
休業で収入が減少した世帯向けに20万円を無利子・無担保で貸し出してくれます。
返済期間は2年間ですが、据え置き期間（借り入れから返済開始までの猶予期間）が1年間ついています。
また、失業した方には更に2人世帯あたり月額20万円（単身世帯の場合は月額15万円）を無利子・無担保で貸し付けてくれます。
こちらは据え置き期間1年、返済期間10年間となっています。
もちろん無利子・無担保です。
住居確保給付金、特例貸付の両方ともに、各自治体にある社会福祉協議会で申し込みを受け付けています。
各自治体にある社会福祉協議会で申し込みを受け付けています。
このようにコロナ感染拡大に合わせて拡充された公的支援ですが、全ての入居者が知っているかどうかはわかりません。
むしろ知らないと考えて、事前に入居者にこのような公的支援があることを通知してあげたほうが確実です。
経済状況が悪化し、最終的に退去の連絡が来た段階で、入居者にこの公的支援を紹介しても、間に合わない可能性があります。
それよりは事前に公的支援を連絡することで、入居者自身の生活を守ることができますし、大家目線では家賃の滞納や退去を防ぐことができます。
参考に僕が入居者に配っているチラシを添付しておきます。
テンプレートとしてご利用くださいませ。
入居者は公的補助が拡充していることを事前に知るだけでも安心でしょうし、公的支援の存在を知って滞納や退去を思いとどまる人も多いと思います。
対策２：テレワークに必須のインターネット無料環境を整備
大企業を中心にテレワークに踏み切る企業が増えてきました。
それまではスマホだけで済ませていた方も、テレワークするとなると自宅にインターネット環境が必要になります。
緊急事態宣言が発令されてから、NTTの光ファイバー回線やポケットwifiの申込みが急増しているようです。
ただ、入居者の方が自前でインターネット回線を引き込むと月額4,000円程度費用がかかります。
学生や若手社会人で収入が少ない方にとっては、毎月4,000円の出費は痛いですよね。
しかも、光ファイバーの場合は、申し込んでから開通するまでに最長2週間くらい時間がかかります。
そのため、ここに来て、インターネット無料が完備されている賃貸物件の人気がグンと高まっています。
まだ自社物件にインターネット無料を整備していないのであれば、これを機会に導入することをオススメします。
ちなみに僕は所有物件全てにインターネット無料を導入しています。
導入に必要な費用は建物の構造や部屋数によって異なりますが、ざっくりと次の通りです。
| 初期費用 | 30～50万円（税抜） |
|---|---|
| 月額費用 | 1～1.5万円（税抜） |
インターネット無料の導入方法や費用について詳しく知りたい方は次の記事を参考にしてください。
ちなみに僕はインターネット無料を導入することで、各部屋の家賃を3,000円アップすることに成功しました。
それに加えて、明らかに入居者募集が楽になりました。それだけ物件の魅力が向上したのだと思います。
今回コロナをきっかけに普及したテレワークですが、コロナ収束後も継続する企業が多いと思います。
テレワークは従業員と企業の双方にとってメリットでしかありません。
通勤から開放される従業員は当然ハッピーです。
企業の立場からすると、オフィス面積を減少したり、光熱費を削減できるというメリットがあります。
今までのオフィスは社員全員が毎日出社する前提で広い面積を必要としていましたが、社員がたまにしか出社しないようになればオフィスを縮小することも可能です。
ITベンチャー企業の中には、思い切ってオフィスを解約して、社員全員が完全テレワークに移行するところも増えているようです。
そのため、今後賃貸物件におけるインターネット無料ニーズはますます高くなると思います。
対策３：ローン借り換えで金利削減
景気が悪化すれば、家賃下落は避けて通れません。
家賃が下落しても十分なキャッシュフローを確保できるように、固定費を削減することが大切です。
賃貸経営にとって最大の固定費は毎月の返済だと思います。
返済金額を下げるためには、繰り上げ返済をするか、金利を下げるしかありません。
ただ、不測の事態に備えて手元資金はできるだけプールしておくべきですから、今は繰り上げ返済に回さないほうが良いでしょう。
となると、僕たち不動産投資家が取りうる手段は金利低減になります。
金利を引き下げるには、ローンを借り換えるのが有効な方法です。
そして、今実はローンの借り換えには追い風が吹いています。つまりチャンスが到来しているんですね。
スルガ問題を受けて以来、金融庁は不動産賃貸業向けの融資を減らすように圧力をかけてきました。
そのお陰で、どの金融機関も不動産投資向けの融資には厳しくなっているのはご存知の通りです。
ただ、その流れが変わりつつあります。
コロナショックが起きると同時に、金融庁や日銀が一斉に金融緩和に動き出しました。
コロナによる倒産を防ぐために、民間金融機関に対して融資を拡大するように大号令を出し始めたのです。
地銀、信金は本音を言うと、不動産投資向けの融資をしたいと考えています。
なぜならば不動産投資向けの融資は不動産という担保を取ることができるため、他の業種への貸し出しに比べて非常に回収リスクが少ないからです。
例えば飲食店や小売店に融資したとしても、せいぜい経営者を連帯保証人に取れるぐらいで、物的担保を取れないことがほとんどです。
しかも飲食業や小売業に比べれば、不動産賃貸業は安定した売上を見込むことが可能です。
そのため、金融庁からの締め付けがなければ、どの地銀、信金も不動産投資向けの融資を増やしたいと考えています。
というより、国債の運用に頼れない地銀、信金は不動産投資向け融資を拡大しないと生き残れないのが現実です。
一方で、金融庁からリスク管理を徹底するように指導されていたため、思うように貸付を増やすことができなかったという経緯があります。
それが今回のコロナショックを機会に、金融庁の監視の目が一気に緩み。むしろ積極的に資金供給するように要請がありました。
そのため、どの地銀、信金もこれを機会に新規融資額を増やしたいと考えています。
一方で、今後景気悪化が見込まれるため、金融機関はできる限りリスクを抑えて融資をしたいと考えています。
そこで、金融機関のニーズにぴったり合うのが、ローンの借換えです。
新規で融資をする場合は、融資先の投資家が安定して賃貸経営を行い、確実に返済してくれる保証はありません。
そのため、多額の頭金を求めるなど、融資審査が厳しくなります。
一方で借り換えの場合、新規融資に比べると審査基準は緩やかです。
借り換えの場合は、投資家が今まで行ってきた賃貸経営及び返済の履歴を確認した上で融資をすることができます。
金融機関からすれば、リスクが少ないんですね。
そのため、これからどの金融機関もローンの借り換えには積極的になる可能性が高いと考えています。
金融機関がローンの借り換えに積極的になれば、金利を大きく下げる交渉も可能です。
特に旧スルガ銀行、三井住友トラスト、オリックス銀行等から高い金利で借りている人にはチャンス到来といえるでしょう。
これを機会に新規の地銀や信金にローン借り換えを打診すると良いと思います。
どの金融機関に借り換えを頼めば良いかわからない人は、借り換え仲介サービスのモゲチェックを利用するのがオススメです。
利用者はモゲチェックのホームページ経由で借り換え審査を申し込むことができます。
年収、借入額、金利、返済期間といった簡単な情報をインプットするだけで、借り換え可能な金融機関、金利、返済期間をスグに提示してくれます。
しかも借り換え申し込み手続きは全てオンライン上で対応可能です。
自分で借り換えに応じてくれる金融機関を探す必要も無いですし、店舗に足を運ぶ必要もありません。
特に忙しい会社員にとって有り難いサービスですね。
一方で、金融機関にとってもモゲチェックを使うメリットがあります。
モゲチェックはAIを使って借り手の返済能力やリスクを正確に判断してくれます。
モゲチェックが信用力の高い顧客だけを選別してくれるため、金融機関にとって審査する工数や手間を省くことができます。リスクも低減することができます。
その結果、様々な金融機関がモゲチェック経由での融資申し込みに対して『特別条件』を提供しています。
例えばSBJ銀行は通常の利息は3%以上ですが、モゲチェック経由で借り換えを申し込んだ人には1.5%の特別金利を提供しています。
更に借り換えと同時に借り入れ期間の延長も可能ですので、上手に活用すれば毎月の返済額をグッと減らすことができます。
web無料診断は1分でできるので、とりあえずどの条件で借り換えができるのか調べておくと良いでしょう。
無料Web診断する＞＞モゲチェック
モゲチェックについて詳しく知りたい方は、以下の体験記事もどうぞ。
まとめ
最後にコロナ不況の中、不動産投資家が生き残るために今やるべき３つの対策をまとめておきます。
- 拡充する公的支援制度を紹介して滞納・退去予防
- テレワークに必須のインターネット無料環境を整備
- ローン借り換えで金利削減。家賃下落に備える。
今後、コロナの影響で景気が悪化します。賃貸経営にも逆風が吹いてくるでしょう。
一方で、賃貸経営が厳しくなるということは、新規参入するライバルも減るということです。
そしてライバルが減れば、物件価格は安くなります。
コロナが収束してもすぐには融資環境は好転しないかもしれませんが、いずれ必ず融資の扉が開く時が再びきます。
その時まで生き延びることができれば、大きく飛躍することができます。
コロナ危機を乗り越えた不動産投資家の経験や実績を金融機関は高く評価してくれることでしょう。
ピンチはチャンスです。
一緒に頑張りましょう！
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