新型コロナの感染拡大をきっかけにテレワークが普及してきました。
僕も2月から完全なテレワークに切り替えています。
控えめにいってテレワークは最高ですね。
通勤時間はゼロですし、自宅というリラックスした環境で落ち着いて仕事ができます。
最初は『顔を合わせないと意思疎通に問題があるんじゃないか？』という声もあったのですが、カメラでお互いの顔を映しながらWeb会議すれば特段問題ありません。
そのため、僕だけじゃなくて、ほとんどの方がテレワークの方が仕事しやすいと感じているのではないでしょうか。
また、テレワークは企業側にもメリットがあります。
従業員がストレスなく仕事に集中すれば生産性が上がりますし、オフィスの面積も縮小してコスト削減することができます。
テレワークが普及後は毎日全員が出社する必要はありませんから、一人ひとりに席を用意する必要はありません。
フリーアドレス制にして出社した人が自由に空いている席で仕事をできるようにすれば良いだけです。
また、出張も減りますから出張経費を削減することも可能です。
そのため、新型コロナが収束してもテレワークというワークスタイルは世界中で普及し続けると思います。
そしてテレワークが日本中で普及すると、住宅ニーズが大きく変化します。
今までは共働きを中心に職場に近い都心部に住む『職住近接』志向が高まっていました。
いいかえると、職場を中心に生活を組み立てていたわけです。
それが、今後は仕事は家で行うことが主流となります。
つまり自宅で過ごす時間が圧倒的に長くなるわけです。
そうなると、住環境が良い都市近郊に引っ越したいというニーズが高くなります。
このように住宅ニーズが変化すれば、不動産価値にも影響を与えます。
そこで今回はテレワークが普及することによって、価値が上がる不動産の特徴を詳しく解説したいと思います。
不動産投資家の方だけでなく、これから家探しをする方にも参考になる内容ですよ。
テレワークとは
テレワークとは、電話やWeb会議を活用して自宅で仕事をするワークスタイルのことです。
日本では新型コロナの感染拡大をきっかけにテレワークを導入し始めた企業が多いですが、国土が広いアメリカではテレワークはIT業界を中心に広く普及しています。
例えばアメリカの東海岸にあるニューヨークから西海岸にあるサンフランシスコに出張しようとすると、飛行機で6時間以上かかります。
また時差も３時間あります。
そのため、国土が広いアメリカではITを活用してできるだけ出張を減らす動きが昔から盛んでした。
実際に世界中で最も普及しているweb会議システムを提供しているZoomはカリフォルニア州サンノゼに本社があります。
またGoogleやFacebookというIT企業ではテレワークは当たり前です。
僕にはGoogle日本法人に勤めている友人がいますが、新型コロナが広がる前から当たり前のようにテレワークを実践していました。
職場に行く、行かないは完全に個人の裁量に任されています。
そのため、彼は奥さんと一緒に頻繁に海外旅行に出かけ、現地で当たり前のように仕事してました。
ハワイに長期滞在しながら現地でのんびりと仕事をしている彼の働き方をみて、羨ましいと思ってましたね。
今後は日本でもテレワークが普及すれば、多くの会社員が彼のような場所にとらわれない自由なワークスタイルを送ることができるようになります。
楽しみですね。
テレワークを実施して「良かった」と感じる点
リクルート住まいカンパニーは2019年11月にテレワークに関する意識調査を行っています。
『テレワークを実施して「良かった」と感じる点は何ですか？』という質問に対する回答結果は次の通りです。
出典：リクルート住まいカンパニー「テレワーク×住まいの意識・実態調査」
通勤時間が減った
テレワークの最大のメリットは通勤時間がゼロになることですね。
首都圏では毎日片道１時間以上かけて通勤する人も多いですが、往復の通勤時間がなくなれば毎日2時間以上の自由時間が増えることになります。
また通勤しないということは過酷な通勤ラッシュからも開放されることになります。
それだけでストレスが大きく減少しますね。
ストレスが減った
通勤時間が減ることだけでもストレスが大きく減少しますが、それ以外にもテレワークによってストレスが減るポイントは多くあります。
僕の場合は定時勤務という概念がなくなりました。
他の人との打ち合わせがある時間帯は仕事をしないといけないですが、それ以外の時間はアウトプットさえ出しておけば何をしていてもOKです。
例えば仕事の合間に子供を保育園に送っていったり、夕飯の買い物に行くこともできます。
休憩時間に自宅で好きな音楽を聴きながらヨガすることだってできます。
もちろん今まで以上にアウトプットを出すことを求められるため、仕事の手を抜くわけにはいきません。
時には自宅で深夜まで仕事をすることもあります。
それでも時間に縛られない働き方ができるようになって、ストレスはかなり減りました。
また、無駄な会社での飲み会に参加する必要がなくなって、かなり精神的な負荷が減りました。
オフィスで働いていると、上司や同僚から飲みに誘われることも多いです。
ただ、同じ会社の人と飲みに行くのが苦手という人も多いんじゃないでしょうか。
僕は苦手ですね。
同じ会社の人と飲んでいても、新しい発見はほとんどありません。
だいたいの会話が会社や上司への不満や愚痴になります。
それよりは普段会えない友達とか、不動産投資仲間と飲みに行くほうが断然生産的です。
テレワークになれば基本的に自宅で仕事をするので、仕事帰りに会社の人と飲みに行く機会もほぼなくなります。
僕はテレワークを始めてから会社の人と飲むことはほぼなくなりました。
それだけで大きくストレス削減になっています(*^-^)
仕事のアウトプット/能率が向上した
オフィスで仕事していると、ちょいちょい上司や同僚から話しかけられることって多いですよね。
特に企画書を作っている時に話しかけられると、集中力が途切れて生産性が落ちます。
テレワークだと上司や同僚から話しかけられる機会が激減します。
もちろんテレワークでもskypeや電話で常にコミュニケーションを取れる状態にはありますが、隣り合わせで仕事している時に比べて話しかけるのに抵抗があります。
そのため、自分一人で集中する時間が確保しやすくなります。
集中する時間が増えれば、その分だけ生産性は上がります。
僕はテレワークを実施するようになってから、確実に作成する企画書や提案書の質が上がりました。
また、ほぼ全ての商談がweb会議に変わりました。
今までは顧客と商談する際には、自社オフィスから顧客オフィスまで出かけることが多かったです。
同じ都内同士での移動だとしても、少なくとも往復1時間はかかります。
この移動時間がゼロになり、その分自分の作業時間に充てることができるようになりました。
そのため、勤務中の稼働時間が圧倒的に増えたため、アウトプットを多く出せるように変化しました。
また、僕の場合は今まで海外出張が多かったのですが、欧米に出張するとなると一週間が完全に潰れます。
しかも行きと帰りで合計2日は移動だけで終わるため、実際に稼働できるのは3日だけになります。
今は新型コロナのお陰で全ての海外出張がキャンセルになりました。
その分、自分の作業時間を充てることができるため、生産性が劇的に向上しています。
商談や出張という移動がなくなるのは、働く社員にとってだけでなく、企業にとってもメリットが大きいです。
社員の生産性は上がりますし、交通費や宿泊費を節約することができます。
今後もできるだけ顔を合わせる商談や出張を減らしてweb会議を推奨する企業が増えると思います。
子供/家族との時間が増えた
テレワークで通勤時間が減った分、家族と過ごす時間は圧倒的に増えますね。
また、自宅で仕事をしているわけですから、仕事の合間にちょっとした子供の面倒を見ることも可能です。
例えば息抜きに子供と一緒にゲームしたり、学校の宿題を見てやることもできます。
またパパの家事参加率が上昇します。
今まではパパは朝早くに出社して、仕事の後は同僚と一杯やってから深夜に帰宅するという家庭も多かったと思います。
テレワークだとパパも基本的に家にいるため、家事を手伝う機会が増えます。
そのため、僕の周りではテレワークをきっかけに家事に積極的に参加しているパパが増えている印象です。
体調が良くなった
テレワークになると朝型生活にシフトします。
僕は今までは10時頃に出社して20時頃まで働くという生活だったのですが、朝8時には勤務開始して16時には勤務終了する生活に変わりました。
久々に夕日を見ることができるようになりましたね。
仕事が早く終わるので、夕飯前にジョギングに行けるようになりました。
そして家族と一緒にゆっくりと夕飯を食べます。
それでも夜9時にはご飯を食べ終わるので、自然と寝るのが早くなります。
朝型生活になったお陰で体調がすこぶる良くなりました。
快適なテレワークを行うために必要な住環境
そんな良いことづくめのテレワークなのですが、快適にテレワークを行うためには自宅の環境整備を行う必要があります。
仕事用スペースの確保
基本的にテレワークは自宅で行います。
テレワークと聞くてカフェとかマンションの共有ワークスペースで仕事する姿を思い描くとしたら、それは間違いです。
テレワークといえども、仕事内容はまったく変わりません。
僕も含めて多くのオフィスワーカーの仕事の大半は社内打ち合わせや顧客との商談だと思います。
話している内容は基本的に企業秘密なので、社外の公共のスペースでペラペラと話すわけにはいきません。
そのため、自宅以外のカフェとかマンションの共用スペースでできる仕事は限られるのです。
それにテレワーク勤務中はskypeや携帯電話で常に連絡が取れる状態を保つように指示する企業も多いです。
カフェで仕事をしていて、急に電話がかかってきたからと言って席を経つのは難しいですよね。
そのため、カフェとかマンションの共用ワークスペースで仕事ができるのは、ライターとかプログラマーといった一人で黙々と作業ができる専門職に限られるというのが僕の意見です。
となると、自宅で仕事用の専用スペースが必要になります。
具体的にいうと、机とオフィスチェアは必須です。
テレビの取材なんかを見るとリビングにあるダイニングテーブルで仕事しているパパの姿を見かけますが、一日中作業するにはちょっと無理があります。
ご飯食べる度にパソコンや資料を移動させるのも面倒です。
それにダイニング用の椅子に長時間座っていると腰痛くなりますしね。
僕はテレワーク開始するにあたって、作業机、オフィスチェア、PC用のモニターを揃えました。
ちょうど僕の自宅には3畳程度のウォークインクローゼットがあるのですが、そこを僕の仕事部屋として使わせてもらってます。
作業机とオフィスチェアは元々持っていたので、PC用のモニターだけ新しく買いました。
DELL製の23.8インチのPCモニターで、お値段はたったの12,000円でした。
ノートPCの小さな画面だけだけですとパワーポイントやエクセルで資料を作成するのが不便です。
PCモニターは劇的に作業効率を上げるので、オススメです。
このようにオフィスにいる時以上の生産性を上げるためには、自宅での専用のワークスペースを整備することは必須といえます。
そのため、今後はワークスペースが確保できる住宅のニーズが上がると思います。
ファミリータイプの戸建やマンションの場合は、書斎（DEN）付きの物件の人気が高くなるでしょうね。
最近だと共用の学習・仕事スペースを設けるマンションも増えてきましたけど、がっつりテレワークするためには書斎がベストです。
単身者用のワンルームの場合は、作業机をおくことのできる広めの間取りが好まれるようになると思います。
作業机とご飯を食べる用のテーブルの両方を置くことを考えると、25㎡以上の広さは必要ですね。
もしくは最初から作業机が設置されている間取りのワンルームの人気が高まると思います。
例えばアパートメーカー大手のセレは備え付けの作業机とベッドを標準装備したワンルームを提供しています。
出典：セレホームページ
20㎡しかないワンルームですが、ベッドの下に作業スペースを設けることで空間を有効活用しています。
このタイプの間取りは今後テレワーカーから好まれると思います。
僕が独身だったらこの物件に住みたいですね。
一方で、ここ最近は東京では10㎡程度しかない都心の狭小ワンルームが人気でしたけど、テレワークが普及するとこのような狭小ワンルームの人気は落ちるでしょうね。
ネットワーク環境の整備
テレワークには安定したインターネット環境が必須です。
特に顔出ししながらテレビ会議することも増えてくると、ネットワークの負荷が高くなります。
大容量で速度が安定している光ファイバー回線が必須ですね。
一人暮らしの人の中には、今までスマホだけで済ませてきた方もいると思いますが、それだとテレワークはできません。
すぐにデータ通信量がマックスになっちゃいますからね。
そのため、急遽、自宅に光ファイバー回線を申し込んでいる人が増えているみたいです。
そんな時、最初からインターネットが無料で提供されている賃貸物件は便利ですね。
光ファイバーを自分で申し込むと毎月4,000円近くかかる上に、回線開通するまでに2週間以上かかります。
インターネット無料物件なら入居したその日からインターネットが無料で使い放題です。
そのため、今後はますますインターネット無料物件のニーズが高まるでしょうね。
というか、賃貸アパートではインターネット無料は水道電気ガスと同じように必須インフラ化すると思います。
大家さんの中で、インターネット無料対応するやり方がわからない方は、以下の記事をどうぞ。開通までの手順と費用を詳しく解説しています。
都心から都市近郊へと引っ越す人が増える
テレワークになれば、職場の近くに住む必要がありません。
完全な在宅勤務にはならないとしても、今後確実に出社日数は減っていきます。
週に1,2回の出社であれば、多少通勤時間が長くても我慢できますよね。
実際に、テレワークが導入された場合、57%の人が通勤時間が長くなることを許容すると回答しています。
『テレワーク解禁なら、そもそも地方に引っ越しちゃえば良くない？』と思う人もいるかもしれません。
ただ、実際は完全なテレワークを導入する企業は少数で、必要に応じて在宅勤務と出社を織り交ぜながら運用する企業が大多数でしょう。
例えばアイディア出しをするブレインストーミングのような打ち合わせの場合は、どうしても対面の方が生産性が高くなります。
また、トラブルが起きて顧客に謝りにいかないといけない時などは、テレビ会議ではなく対面の方が『誠意』が伝わります。
そのため、週5日のうち、3日テレワーク、残りの2日はオフィスに出社もしくは顧客企業に訪問するという働き方が現実的だと思います。
そうなると完全に遠方に引っ越すのは無理です。
利便性を考えるとオフィスがある中心地から電車で1時間くらい離れた都市近郊に住むのが現実的でしょうね。
ちなみに東京駅から通勤1時間程度で通えるエリアは次の通りです。
- 東京都：八王子
- 神奈川県：平塚、鎌倉
- 埼玉県：越谷、川越
- 千葉県：八千代台
中でも平塚・鎌倉といった湘南エリアの人気は高まりそうですね。
朝サーフィンしてから自宅で仕事するなんてライフスタイルも夢じゃなくなりそうです。
テレワーカーが引っ越し先の街を選ぶ時の重点項目
テレワーカーが引っ越し先の街を決める際の重点項目は次の通りです。
1位：物価が安い
テレワークだと地元で過ごす時間が増えるので、近所の飲食店やスーパーが安いことのメリットは大きいですね。
また、新型コロナによって今後確実に景気が悪化します。
会社員の給料やボーナスも減少しますから、物価が安いと助かりますね。
2位：住居費が安い
テレワーク用に書斎やワークスペースを確保するためには、より広い家に引っ越す必要があります。
そうなると家賃が安い郊外エリアが人気になりますね。
ちなみに都心にある恵比寿駅と都市近郊の平塚駅で家賃はこれだけ違います。
1LDK、駅徒歩10分以内の平均家賃
| 恵比寿駅 | 315,000円 |
|---|---|
| 平塚駅 | 85,300円 |
その差は約4倍。
恵比寿に住んでいる人が平塚に引っ越すだけで家賃が1/4になり、毎月約25万円も節約できます。
都心に住んでいる人が都市近郊に引っ越す動きが加速するでしょうね。
3位：防災対策がしっかりしている
自宅で過ごす時間が増えるので、災害があっても安心な住居が求められます。
耐震性が高いRC（鉄筋コンクリート造）や鉄骨造のマンションの人気が高くなるでしょうね。
また、最近は大雨洪水のリスクが高まっているため、海抜が高いエリアの人気が高まるでしょう。
テレワークで人気が高まる住居の特徴
以上の観点を総合すると、次の物件の人気が高くなるといえます。
- 都心から通勤1時間程度のターミナル駅
- ワークスペースが確保できる広めの間取り
- 防災性能に優れたマンション
つまり、ちょっと都心から離れた広めの間取りのマンションが人気になるということです。
逆に今から人気が落ちていく物件の特徴は次の通りです。
- 都心の狭小ワンルーム
- 木造アパートワンルーム
最近は都心に立地する狭小ワンルームが職住近接を求める若手社会人に人気を博していました。
投資家の観点からは、面積あたりの賃料を高く設定することができるため、利回りを上げることができます。
そのため、より高い利回りを求める投資家と、職住近接を求める若手社会人の両方のニーズが合致した結果、都心の狭小ワンルームは大量に供給されました。
実際の狭小ワンルーム（専有面積9㎡）の写真はこちら（廊下じゃなくて、居住スペースです）
これだけ狭いと部屋の中で仕事をするのは無理です。布団敷いたら終わりですからね。
そのため、テレワーク勤務が広がるにしたがって、都心狭小ワンルームの人気も下がってくるでしょう。
あとは多少部屋が広くても木造ワンルームのニーズも減少していきます。
テレワークを体験してわかったのは、会議の数自体は減らないということです。
会議室を取る必要がなくなったので、会議自体を気軽に設定することが可能になり、むしろ会議の数は増えた気がします。
会議では当然ながら会話をするわけですが、木造アパートだと隣に声が響いてしまいます。
木造の壁は石膏ボード一枚で仕切られているだけですから、どうしても音漏れしやすいです。
そのため、テレワーカーからは防音性能が劣る木造アパートは敬遠されているようです。
そう考えると、都心の狭小木造ワンルームは二重苦ですね。
実際に都心の狭小木造ワンルームアパートは空室が増えており、大家さんが困っています。
僕も巣鴨駅近くに15㎡程度の木造ワンルームアパートを所有しているのですが、入居付に苦戦しています。
これから狭小木造ワンルームアパートを購入する方は、テレワークを必要としない層向けにターゲットを絞らないと厳しいかもしれません。
都心マンションへのニーズは根強い
白状すると、僕はコロナ禍が始まった時点では、都心マンションのニーズは減少すると予想してました。
テレワークが普及すれば、もはや都心のオフィスに毎日通う必要がないわけです。
であれば、平均1億円以上もする割高な都心マンションを買う人は減るだろうと考えました。
しかし、事実は逆でした。
都心のマンション価格はコロナ以降も上昇を続けています。
というより、コロナ以降の方が価格の上昇スピードが早まっています。
前述したように一部の層は都心を離れて住環境が良い都市近郊に移動しました。
一方で、やはり都心にマンションを持ちたいという層も増えているのですね。
これは、都心でマンションを購入する人の目的が半分『投資』目的だからです。
自分が住むようために家を購入する実需の方であっても、都心を好むような人の最大の関心事は『資産価値の維持』です。
確かに住みやすさだけ考えてみると都市近郊に引っ越すことは大きなメリットがあります。
家賃（ローン返済）も低いし、物価も東京ほど高くありません。
人口密度が下がるので自然環境も豊富です。
ただ、一方で『資産価値の維持』という側面で考えると都市近郊はちょっと不安です。
今はコロナの影響で都心脱出組が増えていますが、将来的には日本の人口は減少します。
コロナ以降、一時的に東京からの転出超過が見られた月もありましたが、2020年全体で見れば相変わらず東京への転入超過でした。
将来的に人口が減少することを考えると、都市近郊の戸建やマンションの資産価値は下落するでしょう。
一方で転入超過が継続する東京都心の不動産はやはり資産価値を維持し続けます。
コロナ対策として世界中の政府や中央銀行が景気対策を行っていますから、今後の世界経済トレンドは明らかにインフレです。
この点を考慮すると、資産価値が上がるのはやはり東京都心のマンションといえます。
このように今後も都心不動産の資産価値は維持もしくは上昇を続けると考える人が多いからこそ、相変わらず都心のマンションニーズは根強いものがあります。
また、都心の1億円以上もするマンションが相変わらず売れている背景としては、家にお金をより多くかけたいという人々の価値観の変化があります。
コロナまでは基本的に平日の昼間は会社で働き、仕事帰りに飲みに行ってから、自宅に寝に帰るというライフスタイルの人も多かったと思います。
それがコロナでテレワークが普及することによって家に居住する時間が圧倒的に長くなりました。
その結果として、お金をより多くかけてでも快適な住まいにしたいというニーズが高まっています。
特にコロナ禍では旅行や外食にお金をかけることができません。
テレワーク主体だとスーツ等の衣服代もほとんどかかりません。
そのため、余ったお金を『家』にかけたいという層が増えています。
寝に帰るだけの家ならそんなにお金をかけたくないけど、仕事・生活の拠点になる家であればより投資したい。
その結果、1億円もする都心マンションが飛ぶように売れているのではないかと考えています。
個人的には早く東京の不動産価格も下落に転じて、物件が買いやすい状況になって欲しいと願っていますが、僕の願いは当分聞き入れてもらえなさそうです。
収支計算ツールのご紹介
不動産投資で最も大切なことは『儲かる』物件を購入することです。
ただ、物件の利回りや価格だけを見ていても、本当に儲かる物件かどうかは判別できません。
例えば一見、立地が良くて、価格も手頃なので儲かりそうに見えたけど、実際に購入した後に運営経費や税金を考慮すると手残りキャッシュフローが赤字になってしまう物件もあります。
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そのため、税金を考慮せずに収益不動産を購入した結果、想像以上の税金を支払うハメになり期待していたキャッシュフローが得られないことも多々あります。
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