不動産投資

「東京は人口が増えているから不動産投資に最適」は嘘 東京の不都合な真実

こんにちはJOJOです! 東京都内で3棟20部屋のアパートを経営しています。

不動産投資を始めたいという方から色々と相談を受けることが多いです。

僕自身投資エリアを居住エリアである都内の城南エリアに絞っているからかもしれませんが、「やっぱり不動産投資始めるなら東京ですよね~」という人がとても多いです。

中には山手線の中じゃないと買う価値ないですねなんて人もいます。

もちろん東京には賃貸経営でメリットは沢山あるのですが、実は世間で言われているほどバラ色のエリアではないんですね。

今回はその理由を述べてみたいと思います。

エリアは、人口増加している首都圏エリアがいい?

不動産は兎にも角にも立地。とりあえず「人口増加エリアで買っとけ!」。

不動産投資のセミナーや本を読むと、よくこのような解説があります。

人口増加エリアの代表例は首都圏です。

首都圏と呼ばれる1都3県(東京、神奈川、埼玉、千葉)は、現在は人口が増加しており、今後も人口が増えていくことが予想されています。

全国的に見れば既に人口減少社会に突入している日本においては、首都圏エリアは安心だと言われます。

果たして本当でしょうか?

首都圏で人口が増えてるのは事実だが、その実情は。

東京・埼玉・千葉・神奈川の首都圏一都三県の人口は、最近5年間で、51万人増えています。

この人口増加を支えているのが他県からの流入です。

増加した51万人のうち、42万人の現役世代が、首都圏外から移転してきています。

東京に来る人の多くは、学校に通うためであったり、仕事を求めてくるので、若い世代が多いのは事実です。

何を隠そう僕自身も就職と同時に東京にやってきた一人です。

周りを見渡しても大学進学か、就職のタイミングで東京に引っ越しした友達が多いです。

そのため、さぞかし東京は若者世代の人口が増え続けていることだろうと思っていました。

でも現実は違うことが分かりました。

この5年間で、首都圏の生産年齢人口と呼ばれる15歳〜64歳までの現役世代は驚くことに「75万人の減少」しています

もう一度繰り返すと、若い世代は「75万人の減少」なのです。

総人口で言うと51万人増えているのだが、若者を中心とした現役世代の人口はなんと減少してきているのです。

この理由は、65歳以上の高齢者世代の人口が増加しているからです。

実際に65歳以上の人口は「134万人」増えているといいます。

しかも、80歳以上に絞ると「52万人の増加」になります。

東京という、一見若者の街の代表とでも言うべき場所で、実は高齢化が着実に進行していることになります。

実は東京で高齢者が増えるのは当たり前ですね。

東京はもともと田舎者の街と言われています。

高度経済成長時代から地方から若者が出てきて東京に住み着きました。

ただ、盲点なのは、現役世代だけでなく、その親世代も一緒に東京に流入してきているのです。

理由は簡単で、バブル入社組の世代は現在40代中盤から後半を迎えているが、その親世代が後期高齢者入りしています。

つまり介護が必要になっている人が大勢いるということです。

地方で親の介護をしながら、東京で働くのは時間的に難しいです。

そのため、地方の親を東京に呼び寄せる地方出身者が増えています。

その結果として、東京には若者だけでなく、高齢者も流入しています。

これが、総人口は増えているが、若者世代の人口が減っている(高齢者の人口が増えている)カラクリです。

高齢者向け賃貸は社会的意義はあるが難易度は高い

となると、東京で賃貸経営を行うのであっても、必然的に高齢者を入居者として迎え入れないといけません。

もちろん入居審査が厳しくて住むところを確保しにくい高齢者を受け入れるというのはとても社会的意義の大きいことです。

ただ、高齢者の入居者の管理というのは想像以上に大変です。

僕の知り合いでも、高齢者を受け入れているアパートがあるが、家賃の滞納や孤独死といった問題に直面せざるを得ません。

常に高齢の入居者の健康状態が心配だと言います。

そのため、安否確認のためのサービスを導入するなどと言った、賃貸経営というよりは介護事業者としてのノウハウが必要になってきます。

そのため、難易度は高いといえます。

現役世代が増えていることが重要

人口が増えている首都圏エリアだからといって無条件に安心というわけでは決して無いです。

特に豊島区のように将来消滅する可能性のある区すら存在しますからね。

そのため、高齢者をターゲットにしないのであれば、現役世代が増えているエリアをリサーチした上で賃貸経営を始める必要があります。

結局は競合に勝てるかどうか

東京ですら若い世代人口が減少している現在、正直日本全国どのエリアであっても賃貸ニーズが減少するというリスクは避けては通れないと思います。

すると、結局は競合アパートに打ち勝ち、いかに自分の物件を選んでもらうための差別化を行うかが重要だと思います。

人口が減ったとしても、限界集落出ない限り人口がゼロになることはありません。

つまり、賃貸ニーズもゼロにはならないということです。

その中で、競争に打ち勝ち、選ばれる物件にすればよいだけです。

そのためにはエリアにこだわる以前に、物件の競争優位性(立地、構造、設備、築年数等)をしっかりと磨き上げることが重要だと思います。

関連記事

初心者が区分マンション投資をする際の注意点をわかりやすく説明しています。

区分マンション投資で失敗しない方法 初心者が抑えておくべき最重要ポイント5つこんにちはJOJOです! 不動産投資といっても、一棟もののアパート・マンション投資から、区分所有のマンション、戸建、REITまで様...

不動産を高値で売却するコツをわかりやすく説明しています。

収益不動産を高値で売却するコツ プロの不動産会社が売却査定するロジックを大公開!こんにちはJOJOです! 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。 スルガ銀行の不正融資問題が発覚してから、不動産投資...

金利を1.5%に下げた体験談を説明しています。

【体験談】モゲチェックで不動産投資ローンの借り換え提案を受けてみた。金利1.5%に低減!こんにちはJOJOです! 東京都内で3棟20部屋のアパートを経営しています。 『不動産投資ローンの金利を下げたい! でも、どの金融...

初心者が不動産投資を始める前に読んでほしい記事をまとめています。

不動産投資初心者の方へ:最初に読んでほしい記事はじめまして! 不動産投資ブログ「あそぶろ」を運営しているJOJOです。 僕は東京都内で4棟32部屋のアパートを経営している現役の...

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA


error: Content is protected !!