不動産投資

新築マンションが高くて売れない 4月以降に値下げ

こんにちはJOJOです!

知り合いの不動産会社とお茶を飲んでた時に、聞いた話だ。

近頃、マンションが売れない。新築も中古も同じらしい。

実際に2016年の首都圏の新築マンション発売戸数は前年比で11.6%マイナスの3万5772戸。

バブル崩壊直後の1992年に次ぐ24年ぶりの低い水準にまでなっている。

住宅ローン金利は歴史上最低水準にも関わらず、マンションが売れない。

昨今のマイナス金利と相続税対策に触発された不動産ブームの影響でマンションの販売価格が高騰した。

もはや消費者がついていけない。最近もコンビニでスーモをもらって読んでみたが、たくさんのタワーマンションが完成後売れ残っているようだ。

大人気?だった武蔵小杉のタワーマンションも新築が随分と売れ残っている。価格帯は8,000万円台くらいだ。

8,000万円のマンション 誰が買える?

そもそも8,000万円って庶民の感覚からすると、もう完全にお手上げだね。

いったい8,000万円のマンションを誰が買うんだろう?

僕の大学時代の友達で武蔵小杉にマンション買った奴がいるけど、その友達は四井物産(仮名)勤務。

いわゆる一流商社だ。

年収も40歳で1,300万円くらいあるらしい。

うん、確かに彼なら買える。

でも、誰もが一流商社に勤めているわけじゃない。

日本のサラリーマンは全体的に豊かになったのか?

少なくとも僕にはあまりその恩恵が無い(お前がサボリーマンだからって? そういうなよw)。

さて本題に戻ろう。全体的に見るとマンションの販売価格が高騰し過ぎて消費者がついていけないのは事実だ。

建築費を値切るディベロッパー

そんな売れ行きが芳しくないマンションを必死になって売ろうとしているのがディベロッパー。

ただ、既に土地は高値で仕入れているし、建物だって発注しちゃってる。

そんな彼らが今、建設会社に施工費を値引き交渉しているらしい。

もちろん、契約締結後に言ってるのだから完全なルール違反だ。

それでも交渉せざるを得ないほどディベロッパーは切羽詰まっているらしい。

ディベロッパーからは、なんとか今年度末(3月末)までにマンションを売り切ろうと必死らしい。

そのため、一時的に建築会社から建設費をまけてもらって、それを原資に在庫のマンションを売り切る作戦のようだ。

ディベロッパーが年度末までに売り切りたい理由は、来期に在庫を持ち越すと大規模な評価減を計上しないといけないからだ。

つまり決算書が悪くなり株価が下がる。経営陣も慌てるわけだ。

強気な建設会社

一方で、そんな無茶な要求を平気ではねのけているのが建設会社だ。

懐具合が厳しい中小の建設会社ならしも、大手ゼネコンにそんな交渉は無理だ。

だって、大手ゼネコンを中心とした建設会社はバブル期以来の空前の好景気を享受しているから。

東日本大震災の復興需要に、2020年の東京オリンピックとそれにまつわる社会インフラ需要が重なったために、仕事はいくらでもある。

大手の鹿島社長が言っていたが、受注残は過去最高にまで達しているらしい。採算が悪い案件を受注しなくても、仕事はいくらでもある。

一昔前はゼネコンよりも、発注側の不動産ディベロッパーのほうが立場が上だったが、現在は逆転している。

特にマンションは高速道路や橋といったインフラに比べて利益が薄い。

大手ゼネコンとしては本音としてはマンションなんか受注したくないが、ディベロッパーとの付き合い上やむなく続けているだけだ。

ゼネコン側が別に食い扶持に困るわけでもないために、マンションのダンピング受注をしなくなった。

不動産会社はゼネコンの言い値で仕事を請け負わざるを得なくなっており、この状況は少なくとも2020年の直前まで続く見込みという。

4月以降、マンション価格が下る?

まだマンションの販売現場では、チラシを見る限り大幅な値下げは行われていない。

ただ、3月末までに売り切ることができなかった在庫は特別損失の計上の対象となる。

おそらく各社一斉に値下げして、在庫一掃に舵をきるはずだ。

実は、こうした動きは過去にもあった。2008年のリーマン・ショックの後だ。

当時もマンション価格は高騰していた。

もう流石にこれ以上高くなると、買い手がいなくなると言われているタイミングでバブルが弾けた。

そして、御存知の通りマンション市況は一気に冷え込んだ。

アーバンコーポレイション、モリモトなどカタカナ不動産会社や穴吹工務店は資金がたちまちショートし、次々と倒産に追い込まれていってしまったのは記憶に新しい。

ただ、価格低下は緩やかだろう

だが、僕は価格の低下は緩やかなものになると思う。

理由は、大手ディベロッパーは特別損失を計上しさえすれ、資金繰りに困ることはないからだ。

お金は銀行がいくらでも貸してくれる。

先日、三井不動産が社債を発行した。

期間3年の普通社債の調達金額は100億円。

利率はなんと年0.001%。

利息なんて無いに等しい。

そのため、大手マンションデベロッパーは大幅に値下げすることなく、在庫をしばらく持ちづつけるだろう。

ただ、この状態があと何年続くのだろうか。

しかも東京オリンピックを機会に不動産価格は下落に転じると言われている。

そのうち景気も悪くなるだろう。

さすがの大手ディベロッパーもキツくなるはずだ。

そうなったら本格的な下落市況が始まるだろう。マンションを買うのはそれからでも良いかもしれない。

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