最近、新築アパート建築会社の勢いが止まらない。
僕の家の近くにも某大手新築アパート会社の物件が4月末に竣工する予定だ。
繁忙期を過ぎてからの竣工になるため、どのくらいで空室埋まるのかが興味深い。またレポートしたい。
さて、新築アパート建築会社はなぜこんなに実績を伸ばしているのだろうか？
不思議に思った僕は新築アパート会社の提案を実際に聞いてみることにした。
有名どころの2社の提案を聞いてみたのだが、その人気の秘訣が分かった。提案している利回りが高いのだ。
例えば、僕の投資エリアである東京城南地区。
僕自身、過去に自分で新築にチャレンジしようとして、土地から探したことがある。
近隣の不動産会社から良さそうな土地情報を入手し、具体的にアパート建築会社に見積もりを取った。
色んな土地でプランを入れてみたのだが、結局間取をいじくりまわしたのだが、高くても利回りは4%程度にしかならなかった。そんな経緯で僕は新築アパート建築を取りやめた。
だが、新築アパート会社の提案する利回りは、城南地区でも6%程度であることが多い。しかも駅から徒歩10分以内で、地型も整形地と申し分ない土地だ。それで6%をたたき出すとはどういうカラクリがあるのだろうか。
当然、狭小ワンルーム
別の記事でも書いたが、このような新築アパート会社の提案する間取りは例外なく狭小ワンルーム一本である。
だいたい都心だと10m2-13m2程度であることが多い。
バストイレ別だが、湯船はなくシャワールームだ。収納もない。
その代りに大人一人がやっと横になれるロフトが併設されている。
地方の方にとっては、「物置くらいの広さしかない。本当に、ここに人が住めるのか？」と驚く事間違いなしである。
ちなみに僕も地方出身者なので、当然びっくりした。
それほど体感する広さは狭い。それでもニーズがあるのが都心のすごいところである。
ただ、こうした狭小ワンルームは入居期間が短い傾向がある。
アパートローンが有名なある銀行はリーマンショックの直後はこのような狭小ワンルームには融資をしていなかった時期もある（今は、関係ないようだが）。
そのため、つねに客づけをしなくてはならず、賃貸経営は難易度が高いことが多い。こうして、狭小ワンルームにすることで、建物あたりの部屋数を増やし、総額家賃収入を押し上げているのである。
都内なのにプロパンガス？
僕自身提案書を見ていて一番驚いたのが、プロパンガスである。
城南地区でなくとも、東京に住んでいてプロパンガスを使っている人は少ないと思う。
ほとんどの家庭が東京ガスに代表される都市ガスである。
都市ガスが当たり前すぎて、プロパンガスという存在すら知らない人も多いのではないかと思う。
それが、新築アパート会社の場合、例外なくプロパンガスが標準装備である。
新築アパート会社は消費者にとってプロパンガスのメリットをこう語っている。
震災の時に、都市ガスのような大型インフラは大ダメージを受けて、復旧が遅れる。
その点、プロパンガスは一戸ずつ独立しているため、ダメージが少ない。復旧も早い。
また、当然、大家にとってもメリットがある。プロパンガスはプロパンガス会社が入居者と契約を行い、昔ながらのやり方でガスボンベにガスを充てんして回るやり方だ。
ガス料金は入居者からプロパンガス会社に支払われる。
そのため、プロパンガス会社はアパートに自社のプロパンガスを採用してもらうために、新築アパート会社にエアコン、給湯器、キッチンを無料にて支給することが多い。
新築アパートに必要なこの種の設備費用を持つ必要がなくなるため、新築アパート会社の建物価格は安く抑えることができる。そのため、利回りも向上するのである。
だが、プロパンガスの料金は都市ガスに対して高いことが多い。
特に、某大手新築アパート会社の契約するプロパンガス会社のガス料金はとても高いことで有名だ。
狭いワンルームアパートにもかかわらず、ガス料金が月額1万円近くすることもあるようだ。
明らかに高い。設備をタダで支給した費用を、プロパンガス会社はガス料金という形で入居者に上乗せすることになる。
一人暮らしして最初のころは、入居者も気が付かないかもしれないが、そのうち周りの友人達に比べて自分のガス料金が高いことに気が付く。
このカラクリに気が付いた入居者は早々に退去してしまう。埋めてもすぐに退去するため、空室が常態化し、結局は大家が苦しむことになる。
しかも、このプロパンガスはよく聞くと、新築アパート会社の関連会社である。つまり、結局は新築アパート会社の利益になっているのである。新築アパート会社はいいとこどりである。
管理費がサブリース並みに高い
新築アパート会社は基本的に自社物件は、自社で管理も行う。
初めてアパート経営する大家が多いため、新築アパート会社に頼んだほうが不安も少ないからだろう。しかし、ここにも落とし穴がある。
管理費がサブリースでもないのに20%程度請求されるのだ。
一般的な管理費が5%程度であることを鑑みると異様に高い。正確に言うと、管理費以外にも、修繕費用積み立て金やサポート料金等が加算されている。
万が一退去があっても、原状回復費用は管理費の中から賄われるため、大家は費用負担する必要がないとの仕組みだ。
しかし、実際のところ新築から10年以内は清掃費用以外に現状回復工事はほとんど不要である。
あきらかに20%は取りすぎである。新築アパート会社は管理費という収入が残るため、建物価格を多少安くしてでもペイできる。
大規模修繕・リフォームは新築アパート会社独占
万が一大規模修繕が発生した場合、大家は新築アパート会社以外に発注することができない契約となっている。
当然、修繕費用は他社に比べて高額であることが多い。こうして、修繕・リフォームも新築アパート会社の貴重な収入源になっているのである。
管理会社を変えると、高額な違約金
こうして、新築アパート会社に利益を吸い取られている仕組みに気が付いた大家の中には、管理会社を変えようとする人も出てくるかもしれない。
だが、管理会社変更には高いハードルがある。高額な違約金が契約書に盛り込まれているのである。
例えば、契約が2年の場合、残る契約期間分、違約金が必要になる。違約金を取られてまで管理会社を変えようと思う勇気のある大家はそんなに多くはない。結局、新築会社に管理を委託し続けるしかない。
このように、新築アパート会社が高利回りを提案できるカラクリが存在する。
ただ、この新築アパート会社が悪いことをしている訳ではないことは述べておく。
あくまで、上記のような新築アパート会社のサポート内容に対してニーズがあるから、このような仕組みが継続しているのである。
このようなカラクリは聞けば新築アパート会社は包む隠さず教えてくれる。
大家の中には、運営に手間をかけたくないし、リスクも取りたくないため、敢えてこのような新築アパート会社の提案を受け入れる人もいるだろう。
要は、納得しているかどうかである。
新築アパート建築を検討している方は、色んな仕組みをしっかりと理解した上で決断をしてほしいと思う。
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ただ、あまりにも狭小間取りにし過ぎると、入居期間が短く入れ替わりが激しいです。
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」ナポレオン・ヒル著