不動産投資

新築アパート建築会社が高利回りを提案できる隠された秘密 初めての大家は注意!

最近、新築アパート建築会社の勢いが止まらない。

僕の家の近くにも某大手新築アパート会社の物件が4月末に竣工する予定だ。

繁忙期を過ぎてからの竣工になるため、どのくらいで空室埋まるのかが興味深い。またレポートしたい。

さて、新築アパート建築会社はなぜこんなに実績を伸ばしているのだろうか?

不思議に思った僕は新築アパート会社の提案を実際に聞いてみることにした。

有名どころの2社の提案を聞いてみたのだが、その人気の秘訣が分かった。提案している利回りが高いのだ。

例えば、僕の投資エリアである東京城南地区。

僕自身、過去に自分で新築にチャレンジしようとして、土地から探したことがある。

近隣の不動産会社から良さそうな土地情報を入手し、具体的にアパート建築会社に見積もりを取った。

色んな土地でプランを入れてみたのだが、結局間取をいじくりまわしたのだが、高くても利回りは4%程度にしかならなかった。そんな経緯で僕は新築アパート建築を取りやめた。

だが、新築アパート会社の提案する利回りは、城南地区でも6%程度であることが多い。しかも駅から徒歩10分以内で、地型も整形地と申し分ない土地だ。それで6%をたたき出すとはどういうカラクリがあるのだろうか。

当然、狭小ワンルーム

別の記事でも書いたが、このような新築アパート会社の提案する間取りは例外なく狭小ワンルーム一本である。

だいたい都心だと10m2-13m2程度であることが多い。

バストイレ別だが、湯船はなくシャワールームだ。収納もない。

その代りに大人一人がやっと横になれるロフトが併設されている。

地方の方にとっては、「物置くらいの広さしかない。本当に、ここに人が住めるのか?」と驚く事間違いなしである。

ちなみに僕も地方出身者なので、当然びっくりした。

それほど体感する広さは狭い。それでもニーズがあるのが都心のすごいところである。

ただ、こうした狭小ワンルームは入居期間が短い傾向がある。

アパートローンが有名なある銀行はリーマンショックの直後はこのような狭小ワンルームには融資をしていなかった時期もある(今は、関係ないようだが)。

そのため、つねに客づけをしなくてはならず、賃貸経営は難易度が高いことが多い。こうして、狭小ワンルームにすることで、建物あたりの部屋数を増やし、総額家賃収入を押し上げているのである。

都内なのにプロパンガス?

僕自身提案書を見ていて一番驚いたのが、プロパンガスである。

城南地区でなくとも、東京に住んでいてプロパンガスを使っている人は少ないと思う。

ほとんどの家庭が東京ガスに代表される都市ガスである。

都市ガスが当たり前すぎて、プロパンガスという存在すら知らない人も多いのではないかと思う。

それが、新築アパート会社の場合、例外なくプロパンガスが標準装備である。

新築アパート会社は消費者にとってプロパンガスのメリットをこう語っている。

震災の時に、都市ガスのような大型インフラは大ダメージを受けて、復旧が遅れる。

その点、プロパンガスは一戸ずつ独立しているため、ダメージが少ない。復旧も早い。

また、当然、大家にとってもメリットがある。プロパンガスはプロパンガス会社が入居者と契約を行い、昔ながらのやり方でガスボンベにガスを充てんして回るやり方だ。

ガス料金は入居者からプロパンガス会社に支払われる。

そのため、プロパンガス会社はアパートに自社のプロパンガスを採用してもらうために、新築アパート会社にエアコン、給湯器、キッチンを無料にて支給することが多い。

新築アパートに必要なこの種の設備費用を持つ必要がなくなるため、新築アパート会社の建物価格は安く抑えることができる。そのため、利回りも向上するのである。

だが、プロパンガスの料金は都市ガスに対して高いことが多い。

特に、某大手新築アパート会社の契約するプロパンガス会社のガス料金はとても高いことで有名だ。

狭いワンルームアパートにもかかわらず、ガス料金が月額1万円近くすることもあるようだ。

明らかに高い。設備をタダで支給した費用を、プロパンガス会社はガス料金という形で入居者に上乗せすることになる。

一人暮らしして最初のころは、入居者も気が付かないかもしれないが、そのうち周りの友人達に比べて自分のガス料金が高いことに気が付く。

このカラクリに気が付いた入居者は早々に退去してしまう。埋めてもすぐに退去するため、空室が常態化し、結局は大家が苦しむことになる。

しかも、このプロパンガスはよく聞くと、新築アパート会社の関連会社である。つまり、結局は新築アパート会社の利益になっているのである。新築アパート会社はいいとこどりである。

管理費がサブリース並みに高い

新築アパート会社は基本的に自社物件は、自社で管理も行う。

初めてアパート経営する大家が多いため、新築アパート会社に頼んだほうが不安も少ないからだろう。しかし、ここにも落とし穴がある。

管理費がサブリースでもないのに20%程度請求されるのだ。

一般的な管理費が5%程度であることを鑑みると異様に高い。正確に言うと、管理費以外にも、修繕費用積み立て金やサポート料金等が加算されている。

万が一退去があっても、原状回復費用は管理費の中から賄われるため、大家は費用負担する必要がないとの仕組みだ。

しかし、実際のところ新築から10年以内は清掃費用以外に現状回復工事はほとんど不要である。

あきらかに20%は取りすぎである。新築アパート会社は管理費という収入が残るため、建物価格を多少安くしてでもペイできる。

大規模修繕・リフォームは新築アパート会社独占

万が一大規模修繕が発生した場合、大家は新築アパート会社以外に発注することができない契約となっている。

当然、修繕費用は他社に比べて高額であることが多い。こうして、修繕・リフォームも新築アパート会社の貴重な収入源になっているのである。

管理会社を変えると、高額な違約金

こうして、新築アパート会社に利益を吸い取られている仕組みに気が付いた大家の中には、管理会社を変えようとする人も出てくるかもしれない。

だが、管理会社変更には高いハードルがある。高額な違約金が契約書に盛り込まれているのである。

例えば、契約が2年の場合、残る契約期間分、違約金が必要になる。違約金を取られてまで管理会社を変えようと思う勇気のある大家はそんなに多くはない。結局、新築会社に管理を委託し続けるしかない。

このように、新築アパート会社が高利回りを提案できるカラクリが存在する。

ただ、この新築アパート会社が悪いことをしている訳ではないことは述べておく。

あくまで、上記のような新築アパート会社のサポート内容に対してニーズがあるから、このような仕組みが継続しているのである。

このようなカラクリは聞けば新築アパート会社は包む隠さず教えてくれる。

大家の中には、運営に手間をかけたくないし、リスクも取りたくないため、敢えてこのような新築アパート会社の提案を受け入れる人もいるだろう。

要は、納得しているかどうかである。

新築アパート建築を検討している方は、色んな仕組みをしっかりと理解した上で決断をしてほしいと思う。

賃貸経営を始める前に情報収集しよう!

賃貸経営は情報戦です。

銀行の融資情勢、賃貸マーケットの動向、リフォーム・原状回復工事、客付け、会計・税金など、不動産投資家に求められる情報は多岐に渡ります。

最近は不動産投資ブームということもあって、ロクに勉強せずにセミナーで勧誘を受けた不動産仲介業者からいきなりワンルームや一棟アパートを購入する人も増えてきます。

ですが、きっぱりと言います。

賃貸経営は勉強しないで儲かるほど、甘くありません!

なので、少なくとも書籍、セミナー、アパートメーカーからの資料請求を通して知識武装することが必要になります。

以下では、僕が試した中で、役に立ったと思うものをご紹介します。

すべて無料のものなので、上手く活用して勉強していただけるとうれしいです。

MDI(新築アパート)の資料請求

MDIは創業期から首都圏、特に都内23区を中心とした新築アパートメーカーです。

都内の地主さんから熱烈に支持されて、順調に業績を拡大してきています。

このMDIの特色は、とにかく永続的にニーズのある間取りをとことん追求していること。

都内の地主さんという、いわば歴戦練磨の不動産投資のプロ相手には、見せかけの利回りを高くするための狭小間取りは通用しません。

地主さんは投資家と違って、基本的に自分の土地を永続的に保有することが目的です。

そのため、自分の土地で、安定的に賃貸経営ができるかどうかという観点で、新築の間取りを決めます。

そのため、MDIの間取りは、長期間に渡ってしっかりと賃貸ニーズに応えることのできるものにする工夫が沢山あります。

MDIの新築アパートの間取りは1Kと1LDKの両方があります。

特色は一番小さな1Kでも広さが25㎡以上あるということ。

もちろんバス・トイレ別、独立洗面台つきです。

そして、収納については、1Kでも3つついています。

これには理由がありまして、まず広めの部屋は入居期間が長いです。

確かに利回りだけを考えると一部屋辺りの面積を極力狭くして、部屋数を多くしたほうが良いです。

ただ、あまりにも狭小間取りにし過ぎると、入居期間が短く入れ替わりが激しいです。

また、狭小間取りの物件は家賃も低いため、入居者の属性があまり良くありません。

そのため、MDIでは長期入居が最終的にオーナーの利益になると考えて、あえて広めの間取りにしているのです。

しかも、広めの間取りを取っている割には、都内でも6-7%という比較的高い利回りを実現しています。

それだけ、高い家賃設定ができているということですね。しかも平均入居率は97%と高水準です。

新築アパートを建築する際には、建築メーカーや工務店の言う通りの間取りにするのではなく、不動産投資家自身が、入居者の視点にたってしっかりと間取りや設備を工夫することが大切です。

そのためには、数多くの成功した新築アパート・マンションの間取りやプランを見ておくことが大切です。

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グローバル・リンク・マネジメントは日経新聞社主催不動産投資フェアやモーニングスター社とのセミナーも開催しているので、ご存知の方も多いかもしれません。

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不動産投資の種類だけではなく、他の投資と比較した時のメリット・デメリットまで丁寧に説明するので、投資初心者に特に分かりやすい内容になっています。

また、不動産投資のデメリットや気をつけるべきポイントまで正直に話してくれるので、不動産投資が自分に向いているのかどうかを判断する参考になります。

グローバル・リンク・マネジメントは国内で唯一7年更新のサブリースを提供しています。

35年ローンでも4回しか更新がありません。

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賃貸経営を始める前に、先輩大家さんの実体験を聞こう

最初の物件を購入する前に、不動産向け融資に積極的な金融機関や、優良なリフォーム会社、実際の工事単価等の情報を知っているかどうかが、今後の賃貸経営を成功させるかどうかが決まります。

このような具体的な情報は、書籍やセミナーに行ってもあまり明らかにされません。セミナー講師は大勢の前で、具体的な固有名詞を出すことを嫌がるからです。

そのため、一番良いのは、不動産投資専門のコンシェルジュや先輩大家さんを探して、話を聞くことです。

僕の場合は、幸いに義理の父が賃貸経営を行っていたので、様々なアドバイスを頂くことができました。

もし身近なところに、先輩大家さんがいない場合は、大家の会に参加したり、無料の相談サービスを使って、既に実績のある不動産投資家の話を聞くことを勧めます。

ちなみに、 不動産投資専門のコンシェルジュや実際の不動産投資家に無料で話が聞けるサービスとしては、以下が2つがオススメです。

不動産投資に精通したコンシェルジュに相談したい方向け

これらのサービスは僕自身も何度か利用させて頂いていますが、貴重な情報やアドバイスが聞けるので重宝しています。

セミナーだと、なかなか突っ込んだ質問がしにくいですが、マンツーマンで面談すれば自分が聞きたいことを気兼ねなく聞くことができます。

実際に成功している不動産投資家や、それらの不動産投資家をサポートしている賃貸経営のプロである不動産会社と直接話せるチャンスです。

無料ですので、積極的に利用したいですね。

過去に上記の無料サービスを使った時の体験リポートは以下の記事にしていますので、良かったらこちらも読んでみて下さい。

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