不動産投資

ここが変だよ不動産投資! レバレッジ20倍とか普通ありえないですよ

こんにちはJOJOです!

アベノミクスが始まってから金利低下が止まらないですね。

日本の国債市場では、期限20年物の国債流通利回りが一時期マイナスに落ち込みました。

その後、プラス圏に浮上してはいますが、ほとんどゼロ近辺。まだまだ低いです。

欧州地域でもドイツ国債の利回りが水面下に落ち込むなど、異常な事態が続いてますね。

そんな中、資金は相変わらず不動産に流入しています。

そして、一時期よりも銀行の不動産投資向け融資は厳しくなりましたが、まだまだリーマンショック直後に比べると大盤振る舞い中です。

自宅をフルローンで買うのは当たり前

一般的なマンション・戸建では、変動金利なら0.5%以下の住宅ローンが当たり前。

なので、マンション購入価格が高いな~と思っても、月々の返済額に計算してみると、意外と支払えちゃうなんていうケースも多い。

今でも、家のポストに入ってくるマンションのチラシを見ていると、フルローンでの借入を前提としているケースが多いです。

諸費用の数百万円だけ頭金みたいな。

頭金が無いので、マンションが買えないというのは、遠い昔の話に聞こえる。

バブルの頃はサラリーマンは子どもができるまでは社宅に住んで夫婦共働きで頭金を貯める。

そして、子どもができたと同時に、貯金を使ってマンションを購入する。

そんな世界が当たり前だったようです。

まあ、僕も本で読んだだけですが。

ちなみに、バブル期の住宅事情は矢崎葉子さん原作の「それでも家を買いました」に詳しく書かれています。

バブル当時に、サラリーマンが以下に自宅を購入するのに夢中だったかがリアルに描かれています。

既に絶版なので、中古で手に入れるしかありませんが、機会があれば読んでみることをオススメします。

ちなみに、僕も一冊持っていて、義理の父(バブルを乗り越えた不動産屋)に貸してあげましたが、「懐かしい~。まさにこの世界だったなあ」と感慨深げにしてました。

なので、結構信憑性あると思います。

フルローンで不動産を購入することって危険なの?

不動産投資の世界でも、色んな仲介業者からダイレクトメールが来ますが、今でも物件のアピールポイントは銀行のフルローン融資がつくこと。

他の不動産投資家のブログを見ても、フルローンで購入したという事例を自信満々に自慢しているケースが多いですね。

このように不動産の世界にいると、フルローンで不動産を購入することが当たり前のように思えてきますが、これって他の人から見ると異常な世界なんですよ。

不動産投資を続けていると、借金に対する恐怖心が薄れてきてしまいがちですが、一般の人にとっては今でも借金って怖いものです。

それが、全額ローンで1億円とかの不動産を購入するんですもの、やっぱり普通に考えてもおかしい。

これは、不動産以外の投資の世界からしても、不自然なんですね。

レバレッジをかける投資自体がハイリスク・ハイリターン

例えばヘッジファンドを例に挙げましょう。

ヘッジファンドというと、何やら小難しい金融知識やテクニックを駆使して、ハイリスク・ハイリターンな投資をやっているイメージがあります。

でも、実際には買い・売り、現物・先物の様々な投資手法を駆使して、相場のトレンドにかかわらず、絶対収益を目標とするファンドのことで、普通のインデックス系のファンドなんかよりもリスクを抑えているところも多いです。

そんなヘッジファンドでもレバレッジは通常2-3倍に抑えられることが多いです。

不動産投資で言い換えれば、頭金に30-50%を入れる感じ。

こう考えると、このレバレッジは非常に低い気がしてくるから不思議。

でも、為替や株式市場のプロから見ると、レバレッジ3倍以上というのはリスクが高すぎると判断されるようです。

そのため、レバレッジ2-3倍のヘッジファンドですら、ハイリスク・ハイリターンの代名詞のように見られるわけです。

今の不動産投資は、レバレッジ20倍のFXと同じ

仮に1億円の不動産を頭金500万円で購入し、残り9,500万円を借り入れで賄ったとします。

昨今の銀行の融資環境だとこのくらいの借入は標準的でしょう。

これを、レバレッジに直すと、20倍になります。

FXを体験したことのある人は分かるでしょうけど、レバレッジ20倍でFX取引を行うのって、もはやギャンブルです。

たった数円の変動だけでも常にロスカットしちゃうレベル

基本的にポジションを持ったなら、怖くて24時間常に市場の動きが気になって仕方ない状態です。

これが不動産の世界だと、平気で購入後に不動産の管理をすべて管理会社に丸投げしてしまうのだから、やっぱり不動産投資って変ですね。

常にハイリスク・ハイリターンだと認識しよう

フルローンに近い借入で不動産を購入するということは、一方間違えれば破産に近いリスクを取っている状態だと認識することが大事。

その証拠にプロ達は絶対にこのような高レバレッジをかけることはしません。

REIT(不動産投資ファンド)の銀行からの調達金利は0.1%と超低いですが、そんな彼らですら頭金20%は入れて物件購入してます。

ただ、いつも不動産を購入する頭金が足りなくて悩んでいる駆け出しの不動産投資家としては、フルローンが個人投資家の大きなエンジンになることも理解できます。

やっぱり元手の少ない個人が資産規模を拡大するためにはフルローンに頼らないといけない時もあります。

でも、高い収益の裏には、それ相当の高いリスクが潜んでいるというのは、不動産投資をする人間全てが忘れてはいけないことだと思います。

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