こんにちはJOJOです！
健美家さんから東急東横線沿線のマンション投資利回りの比較レポートが発表されました。
僕の投資エリアは都内城南地区なんですが、その中でも東横線は高嶺の花ですね。
若者からファミリー世代まで、東横線沿線に住みたいっ！ていう人は本当に多いです。
東横線沿線は渋谷から横浜までを結ぶ都内屈指の人気路線。
仕事にも遊びに行くにも便利ですね。
そんな東横線沿線はさぞかし利回りも低いと思っていたのですが、実際には各駅の特性によって利回りが異なるようです。
今回は、近くに住んでいる僕の実感も含めて詳しくレポートしたいと思います。
一昔前までは多摩川を境に住む世界が違っていた
少し前までの都内不動産の常識では、多摩川を境に大きく価格・利回りが違っていました。
つまり、多摩川より東側の東京都か西側の川崎市かで大きく人気に差が出ていたのです。
多摩川の東側のエリアは田園調布に代表される都内屈指の高級住宅街。
庭付きのゆったりとした邸宅が立ち並んでいるエリア。
一方で、多摩川の西側のエリアは川崎市。
数年前までは、川崎というと工業都市のイメージがとても強かったです。
多摩川の西側には、東芝を代表とする工場が立ち並んでいました。
同じ多摩川を散歩していても、小奇麗な東京側に比べて川崎側はホームレスの方のテント？が散見されるなど、見える景色が異なっていました。
そのため、多摩川を超えて川崎方面にいくと、不動産価格や家賃が大きく下がるのが常識でした。
武蔵小杉の再開発で、川崎のイメージが激アツに
そんな川崎のイメージが最近大きく変わってきました。
その理由は武蔵小杉の躍進。
川崎市の中に立地している武蔵小杉ですが、その交通の利便性（横浜、品川、東京、渋谷どこも20分程度で通勤可能）が注目されて、不動産価格も高騰しています。
武蔵小杉駅周辺には10本を越すタワーマンションが林立し、年収1,000万円以上の豊かなファミリー層が大挙して引っ越してきました。
その結果、タワーマンションだけでなく、グランツリーに代表される大型ショッピングモールや大手学習塾等が駅前にぞくぞく集結。
交通の利便性だけでなく、街時代の魅力も大きくアップしました。
その結果、多摩川を超えたエリアに関わらず、不動産価格は大きく上昇。
不動産投資の利回りで言うと、「武蔵小杉」駅（5.91％）、その隣の「元住吉」駅（6.85％）と東京並みの利回り水準になっています。
実は、この武蔵小杉の利回りは、多摩川を越えた向こうの田園調布よりも低い利回りなんですね。
田園調布は昔からの住宅街のため、実は築古で狭小マンションが多いです。
そのため、利回りは「田園調布」駅（8.26％）となっています。
武蔵小杉や元住吉は再開発後に建設された築浅のアパートやマンションも多いので、平均利回りを押し下げる結果となっています。
昔からのこのエリアに不動産を所有していた投資家にとっては、物件価格、家賃ともに上昇してオイシイ思いをしていることでしょう。
でも、これから参入を検討している投資家にとっては利回りが低下しすぎているため、旨味が少ないかもしれません。
比較的利回りが高い横浜エリア
次に、武蔵小杉の先の横浜エリアを見てみましょう。
利回りだけを考えると、「日吉」駅～「横浜」エリアが有利です。
一番高い利回りは白楽駅で、なんと9.71％をマークしています。
東横線沿線で利回り10%近くもキープできているのは驚きましたね。
白楽駅は首都圏でも最大級の規模を誇る神奈川大学のお膝元。
そのため、昔から神奈川大学の学生向けに賃貸物件が多いエリアで、その分築古、狭小アパートが多いです。
利回りの高さはこのような築古、狭小ワンルームが多いことが影響しているようです。
僕も一度白楽駅周辺の物件を調査したことがありますが、神奈川大学近辺のアパートは駅からの距離も遠く、古い建物も多かったです。
間取りはほとんどが3点ユニットのワンルーム。
そのため、空室率はやや高めで、苦戦しているアパートも多いようです。
そのため、購入するのなら駅から5分圏内の物件にして、学生だけでなく社会人需要も取り込めるほうが無難な気がします。
白楽では地元商店街も賑わっていますし、横浜駅まで電車で５分くらいと交通の便も良いです。
なので、十分社会人もターゲットにできると思います。
ターミナル駅が狙い目
一方で少し利回りは下がるものの、特急停車駅の「日吉」駅、「菊名」駅、「横浜」駅といった複数沿線のターミナル駅でも8％を超える等、都内に比べると高い利回りを維持しています。
上記３駅は乗降客数も非常に多く、駅力としては申し分ないです。
最近急激に地価が高騰している武蔵小杉に比べると昔からのブランドエリアであるため住宅地としての評判も安定しています。
そのため、今後も安定した賃貸需要を見込めるでしょう。
まとめ
上記から、僕が東横線で投資を行うのであれば、横浜近辺の日吉、菊名、横浜駅辺りが有利だと思います。
複数路線が乗り入れているターミナル駅であれば、一つの企業や大学の需要だけに成り立っていないので、長期間に渡って安定した賃貸ニーズが見込めるからです。
それでいて、都内よりも1%以上利回りが良いです。
僕のメインバンクである信用金庫の営業エリアからは対象外になってしまいますが、東横線沿線であれば横浜銀行の融資が使えます。
横浜銀行は地銀の中ではダントツに大きく、高い収益性を誇る銀行です。
その横浜銀行は不動産投資向け融資にも積極的なことで知られています。
頭金は2割ほど必要になりますが、1%程度の低金利で資金調達が可能です。
そのため、横浜方面の物件購入の際には強いパートナーとなるでしょう。
今後も東横線沿線は継続的にチェックしていきたいと思います。
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