こんにちはJOJOです！
アイケンジャパンさんと面談してきましたので、現役の大家目線でその特徴をわかりやすく説明します。
これから新築アパートで不動産投資を始めたい！と考えている初心者の方に特に読んでいただけると嬉しいです。
スルガ銀行の不正融資、TATERUの融資資料の改ざん。
最近は不動産投資に逆風が吹いています。
特に、TATERUは新築アパート販売会社の中でも、飛ぶ鳥を落とす勢いで成長していました。
それが現在、完全に新規案件がストップしています。メインバンクである西京銀行も融資を控えているようですし。
その中で、一人元気なアパート販売会社があります。
それが、アイケンジャパン。
郷ひろみさんが出ているCMで有名な会社ですね（ちなみに、郷ひろみさんはアイケンジャパンの社外取締役でもあります）。
新築アパート販売会社といと、一般的には派手な印象があります。
『フルローンで新築アパートを次々に購入して、夢のリタイヤを実現』みたいな。
アイケンジャパンには、そのような派手さがまったくない。
というより、地味なんですね。良く言えば堅実。
社長自ら『堅実なアパート経営』をキャッチコピーに掲げています。
それは、会社の成長速度にも現れています。
アイケンジャパンの創業は2006年。TATERUと同じ時期に福岡で創業しています。
現時点で、TATERUの売上は670億円以上あります。一年間の建築棟数は740棟。
それに対してアイケンジャパンの売上はようやく103億円を突破。
建築棟数も、今まで累計で700（年間の数ではありません）。
TATERUよりもずいぶん控えめな実績ですね。
これだけTATERUと成長スピードに差が生じているのは、社長である中島さんの経営方針が堅実そのものだから。
中島社長は創業以来ずっと『フルローンはダメ。頭金は最低1割必要』と言い続けています。
融資がつくからと言って、長期的な賃貸ニーズが見込めない地域にどんどん新築を建てて販売するようなことをしてないんですね。
そんな一見地味なアイケンジャパンは、現在急激に金融機関からの評価が高まっています。
それは、アイケンジャパンのオーナーの中で、賃貸経営につまづいている人がまったくいないからです。
2006年の創業以来、オーナーのアパート経営の継続率は99%です。
継続できているということは、安定した経営ができている証拠。
しかも、一棟目をアイケンジャパンで購入したオーナーのうち、35%以上の方が2棟目、3棟目をリピート購入しています。
オーナーからの評判がとても良いんですね。
今回は、そんな評判がますます上がっているアイケンジャパンの魅力と特徴を現役大家の目線で詳しく見ていきたいと思います。
アイケンジャパンとは
| 本社所在地 | 福岡県福岡市中央区天神2丁目7番21号天神プライム12階 |
|---|---|
| 設立 | 2006年8月 |
| 代表取締役 | 中島 厚己 |
| 売上高 | 103億円（2017年度実績） |
| 社員数 | 105名（2017年6月現在） |
| 事業内容 | 1. アパート・マンションの企画・販売 2. 建築の設計、施工、管理 3. 不動産仲介業 |
一言で表現すると、
『東京以外の中核都市に一棟アパートを建設し、投資家に販売している会社』となります。
業態としては、今話題のTATERUと同じですね。
2006年の創業以来、業績も順調に伸びています。
社長の中島さんは大分県出身。
専門学校を卒業してから賃貸仲介会社、アパート販売会社を経験してきた、バリバリの叩き上げ。
賃貸仲介会社に勤めていた時に、賃貸経営で困っている大家さんを沢山みてきたため、とにかく『堅実なアパート経営』をモットーに会社を経営されてきました。
『頭金ゼロから始める新築アパートで、夢の不労所得を実現』みたいなウワついた他社さんとは一線を画しています。
そんなアイケンジャパンの3つの特徴を紹介します。
特徴 1 : 建物、設備のグレードが高い
アイケンジャパンは入居者ターゲットを社会人女性の一人暮らしに絞っています。
社会人女性であれば、身なりもしっかりしているため、部屋を大事に扱ってくれます。
また、素行不良な人も少ないため、他の入居者の方ともトラブルになりにくいです。
つまり、建物も傷まず、管理も楽。
賃貸経営を行うオーナーの負担が減るということです。
その代わり社会人女性は学生とは違って、それなりにグレードの高い物件を好みます。
そのため、アイケンジャパンの建物は同業他社に比べて高品質。
建物は木造アパートとは思えないほどあか抜けた素敵なデザイン。
デザインだけでなく、居住する上での快適性も抜群。
全室角部屋にしてプライバシーを確保しています。
隣部屋とは水回り部分のみ隣接しているだけなので、他の入居者の生活音も気になりません。
また、床と天井の間に衝撃音を吸収する特殊素材を採用しているため、上の居住者の足音も気になりません。
耐震性能に関しては、建築基準法の基準の1.3倍を上回っています。
設備面もすべてワンランク上。忙しい社会人の女性が必要だと思うものを一通り揃えています。
- オートロック
- 防犯カメラ
- ビルトインキッチン（2口）
- バス・トイレ別
- 浴室乾燥機＋物干し
- 宅配ボックス
木造アパートでオートロック完備はかなり珍しいですね。
徹底的に、入居者の快適性を追求した設備になっています。
そのため、創業以来、入居率は99%を維持しているそうです。
ちなみに入居率99%というのは、驚異的な実績です。
退去が出てから1ヶ月以内に次の入居者が住み始めないと、この入居率99%という数字は実現できません。
それほど、入居希望者が多いことを表しています。
特徴 2 : オーナーに堅実な収益シミュレーションを提示
少しでも物件を魅力的に見せるため、想定家賃を多めに見積もって、有利な収益シミュレーションを提示するアパート販売会社も多いです。
家賃を高く見積もれば、想定利回りを上げることができるからです。
その結果、建物が竣工しても、半年以上空室が埋まらない新築アパートが増えています。
竣工時に満室だったとしても、仲介会社に家賃の4ヶ月分もの大量の広告費を支払って無理矢理入居者を見つけていることも多いです。
そのため、新築時の入居者が退去すると、次を募集する時に大幅に家賃を下げないといけなくなります。
その点、アイケンジャパンは、とっても保守的な家賃設定をした上で、収益シミュレーションをオーナーに提示しています。
基本的にアイケンジャパンは建物を販売するだけでなく、その後の管理も請け負います。
そのため、自分で入居付けができないような無茶な家賃設定をしないのです。
他社は新築時の入居者募集に、フリーレントをつけたり、仲介会社への広告料をつけたりして、入居促進することが一般的です。
アイケンジャパンは、フリーレントや広告料は一切つけていません。
それでも、建物竣工時には、ほとんど満室引き渡しになるといいます。
それだけ、現実的な想定家賃でシミュレーションを作成している証拠です。
また、アイケンジャパンは独自の『収益稼働率』という指標で賃貸経営の良し悪しを判断しています。
この収益稼働率とは、新築時の年間家賃収入を100%とし、時間が経過した後に、それに対してどのくらい家賃収入が増減しているかを表しています。
アイケンジャパンでは、建物竣工から8年経過した後も、収益稼働率が平均96.5%。
つまり、8年経っても、年間の家賃収入が3.5%しか減少していないということ。
一般的に、新築から8年経つと家賃収入は10%以上下落すると言われています。
それだけ、新築時の募集家賃を堅実に設定していることになります。
特徴 3 : あえて東京・神奈川以外のエリアを狙っている
アイケンジャパンの主要エリアは、首都圏、関西圏、名古屋、広島、岡山、仙台、福岡。
ただ、首都圏の中では東京と神奈川を外して、埼玉、千葉を中心に販売しています。
東京を外している理由は、土地の価格が高騰しすぎて、極端に利回りが低くなってしまうこと。
もちろん、最近流行っているように、一部屋あたりの居住スペースを10㎡以下に設定する狭小アパートにすれば利回りを高く見せかけることができます。
ただ、それでは、入居者に快適な居住空間を提供することができません。
結果的に頻繁に入退去を繰り返す物件になってしまいます。
そのため、アイケンジャパンは少なくとも20㎡以上の間取りを確保しています。
一方で、快適な居住空間を提供しつつも、ある程度の収益性を上げなければ賃貸経営する意味がありません。
そのため、あえて東京をエリアから外しています。
また、神奈川については、ここ数年で新築アパートが大量供給されたために空室率が37%まで急上昇しています。
また、神奈川は坂が多いため、単身者用のアパートに向いている土地が意外と少ないんですね。
そのため、神奈川エリアについても東京同様にエリア対象外としています。
そのかわり、埼玉、千葉には積極的に展開しています。
どちらも都心まで1時間以内で通勤できる利便性の高い場所が中心です。
埼玉だと、大宮、浦和、川口、越谷。
千葉だと、松戸、柏、つくばエクスプレス沿線の八潮、南流山。
そして、主要駅から徒歩7-12分くらいの場所に狙いを定めています。
それらの場所に、30㎡近くの広めの1Kか1LDKの間取りを提供しています。
このターゲット設定は絶妙で、競争相手が少ない分野です。
駅から徒歩5分以内の駅近立地になると、より建物のグレードが高いマンションと競合します。
一方で、駅から15分以上離れると、今度は大東建託や大和ハウスといった大手ハウスメーカーのアパートと競合するんですね。
大手ハウスメーカーはファミリー層をターゲットにしていますから、40㎡以上の広めの2DKです。
ちなみに、大東建託は客付け能力がめちゃくちゃ強いので、競合するとまず勝てません。
そのため、これらの駅近マンションと大手ハウスメーカーと重複しない立地を選ぶアイケンジャパンの選択は的を得ているといえますね。
融資可能な金融機関
スルガ銀行の不正融資以降、どの金融機関も不動産投資向けの融資を絞っています。
その中でも、アイケンジャパンの物件は稼働率が高いことが評価されて、いくつかの金融機関からは今でも積極的に融資を受けています。
オリックス銀行
一番融資のハードルが低いのがオリックス銀行です。
オリックスは仲介手数料、登記費用、ローン手数料等の初期費用分だけ現金を用意することができれば、物件価格（建物＋土地）は全額ローン可能です。
いわゆるフルローンですよね。
ただ、アイケイジャパンではフルローンを推奨していないので、実際には頭金1割くらい入れるオーナーが多いようです。
アイケンジャパンの建物は劣化対策等級3という最高ランクの住宅性能基準を満たしているため、融資期間も木造にもかかわらず35年が可能です。
劣化対策等級とは、構造躯体等に使用する材料の劣化を軽減する対策が、どの程度講じられているかを評価したものです。等級が高いほど建物は長持ちし、メンテナンス費用が抑えられます。最高ランクの等級3だと、構造躯体が３世代(75年～90年)に渡って利用可能なほど堅牢だと判断されます。
金利は2.3-2.6%です。
ただ、年収が1,000万円以上ある方は1.975%の優遇金利を受けることが可能です。
ただ、オリックス銀行は一棟目の物件購入にしか使えないという制約があります。
オリックス銀行は年収の12倍までしか融資をしないという条件があります。
すでに物件を所有している不動産投資家のほとんどはこの条件に該当するんですね。
そのため、オリックス銀行はこれから不動産投資を始めようと考えている初心者の方にぴったりな銀行と言えます。
香川銀行
じゃあ、すでに物件を所有しているオーナーはアイケンジャパンの物件を購入できないかというと、そうではありません。
アイケンジャパンもそのために、しっかりと他のパートナーを用意しています。
それが、香川県の地銀である香川銀行です。
この香川銀行とアイケンジャパンは戦略的なパートナーシップを結んでいるため、香川県以外に居住地がある投資家（例えば、東京）でも、香川銀行で融資を受けることが可能です。
融資条件は次の通り。
- 頭金2割必要
- 金利2.45%
- 借り入れ期間30年
スルガ銀行の不正融資問題が生じる前までは、頭金は1割もあれば融資してくれていたらしいのですが、今は2割必要とのこと。
ただ、香川銀行を使う投資家は、2棟目以降の方がほどんどなので、2割であればなんとか用意できる方もいるんじゃないでしょうか。
七十七銀行
七十七銀行は、仙台に本店がある大手地方銀行です。
この銀行も、仙台の物件であれば、東京の投資家に融資をしてくれます。
融資条件は次の通り。
- 頭金1割必要
- 金利1.6%
- 借り入れ期間30年
香川銀行に比べると、融資条件は投資家に優しいですね。
ただ、七十七銀行は仙台の物件にしか融資をしてくれません。
そのため、仙台まで投資対象エリアを拡大できる人にとっては、強力なパートナーになると思います。
少し前まで融資を出していた銀行
ちなみに、首都圏では、千葉銀行、横浜銀行、群馬銀行も積極的に融資をしてくれていました。
ただ、残念ながら現在は融資のハードルは非常に高くなっています。
千葉銀行は3年前は年収基準が700万円以上でしたが、現在は年収2,000万円以上の方でないと融資してくれません。
ただ、今後、金融庁の監視が緩んでくれば、多くの銀行は再び不動産投資向け融資に乗り出してくるでしょう。
それまでは、オリックス銀行や香川銀行を使って物件を購入し、その後、もう少し金利の低い銀行に借り換えするしていけば良いと思います。
実際に僕が提案を受けた物件
僕がアイケンジャパンの営業担当者から提案を受けた物件を2つ紹介します。
松戸新築アパート
- 所在地：千葉県松戸市。JR常磐線の某駅から徒歩12分
- 土地建物価格：9,500万円（税込）
- 間取り1K+ロフト × 8世帯
- 表面利回り：6.00%
- 融資銀行：香川銀行（2.45%、30年)
- 自己資金：1,700万円（約2割）
- 家賃収入（年間）：580万円
- オーナー手残り（年間）：70万円
仙台新築アパート
- 所在地：宮城県仙台市。地下鉄東西線の某駅から徒歩9分
- 土地建物価格：8,000万円（税込）
- 間取り1LDK × 6世帯
- 表面利回り：6.00%
- 融資銀行：七十七銀行（1.6%、30年)
- 自己資金：900万円（約1割）
- 家賃収入（年間）：480万円
- オーナー手残り（年間）：70万円
この2つでしたら、僕は仙台の物件を買います。
平塚のほうは、香川銀行の金利が2.45%と高いため、手残り（キャッシュフロー）が少ないからです。
また、仙台のほうは駅から近いにもかかわらず、間取りが1LDKと大きめです。
そのため、周りの物件と差別化することができて、長期的に入居ニーズが高いと思われるからです。
こんな人に向いている
アイケンジャパンは次の人に向いています。
長く確実に賃貸経営したい方（インカムゲイン狙いの方）
中島社長も言っていますけど、アパート経営の本質は、毎月の家賃収入（インカムゲイン）を主な収入源とするものです。
最近は、不動産価格が高止まりしているので、売却して多額の利益（キャピタルゲイン）を得られる方も少なくありません。
ただ、キャピタルゲインは不動産市況の影響をモロに受けます。
基本的に不動産市況は良い時と悪い時を繰り返すため、市況が悪い時はキャピタルゲインを得ることは困難です。
そのため、基本的には、長い間アパートを保有して、継続的に家賃収入を狙うほうが安定していると言えます。
長期間の保有を前提とするならば、長期間に渡って競争力を維持できる間取りや設備である必要があります。
その点、アイケイジャパンの物件は建物・設備ともにグレードが高いため、長期保有に適しています。
1割以上、頭金を用意できる方
中島社長も言っている通り、頭金をある程度入れることによって、賃貸経営は安定します。
その基準としては、物件価格の1割。
頭金を1割用意できれば、利用できる金融機関も増えてきます。
そのため、節約して、ある程度の現金を貯めることができる人に適していると言えます。
ただ、スルガ銀行の不正融資以降、ほとんどの銀行がフルローンを出さなくなりましたので、アイケンジャパンに限らず『ある程度の頭金を用意できる』というのは必須の条件ですね。
本業が忙しく、賃貸経営にあまり時間が避けない方
アイケンジャパンの建物や設備は、今まで見てきた通り他社に比べてハイスペックです。
物件自体が競争力を持っているため、オーナーは新たな設備を導入したり、賃貸仲介会社への営業に時間をかけたりしなくても、安定した賃貸運営が可能です。
また、アイケイジャパンは物件の管理もすべて引き受けてくれます。
毎月家賃の5%の管理費で、入居者からのクレーム対応、退去の立会い、原状回復工事の手配、入居者募集等の賃貸運営に必要なすべての管理作業を行ってくれます。
実際にオーナー自ら時間をかけてやる作業はほとんどありません。
そのため、サラリーマンや士業のように本業が忙しい方にぴったりだと思います。
こんな人には向いてない
一方で、次のような人にはアイケイジャパンは向いていません。
キャピタルゲインを狙う方
基本的にアイケイジャパンの物件は建物・設備のグレードが高く、長期保有して始めてその価値を感じることができます。
投資家に転売する際には、単に利回りだけで販売価格が決まってしまいます。
つまり、ハイレベルな建物・設備を価格に反映させることが難しいのです。
そのため、最初から転売してキャピタルゲインを狙う方には向いていません。
高利回りを求める方
アイケイジャパンの物件の利回りは、正直そんなに高いものではありません。
埼玉、千葉のような首都圏で6-6.5%程度です。
そのため、もっと高利回りを狙いたいという方は、同じ首都圏でも築古のアパートやマンションを購入したほうが良いでしょう。
ただ、築古のアパート・マンションは利回りが高いですが、それだけ運営難易度が高いです。
入居付けが難しかったり、大規模修繕が必要になったりします。
そのため、ある程度ノウハウがあり、賃貸経営に時間と労力が避ける人でないと難しいでしょう。
借金をできる限り少なくしたい人
アイケンジャパンは頭金1割以上を推奨しており、新築アパート販売会社の中では堅実な方です。
ただ、頭金を1割入れても、残りの数千万円は金融機関から借り入れをする必要があります。
不動産投資が初めての方には、数千万円も借金を背負うのをためらう人も多いと思います。
そのような人は、少額の借り入れ、または全額現金で始めることができる区分マンション投資や戸建投資から始めると良いでしょう。
区分マンションに興味がある方は次の記事もオススメです。
最後に：とにかく情報収集が大事
アイケンジャパンでは、ホームページから問い合わせをした人に無料でDVDとガイドブックを配布しています。
特に、DVDでは、アイケンジャパンのこだわりの間取りや設備について映像を使ってわかりやすく説明しています。
社会人女性をターゲットとする場合、現時点でどのような間取りや設備にニーズが高いのかを直感的に理解することができます。
このような入居者ニーズについては、すべての不動産投資家が知っておいたほうが良い知識です。
1Fのバルコニーの背をわざと高くして防犯に備える点など、僕も知らなかった工夫が満載です。
また、ガイドブックには、週刊ダイヤモンドや東洋経済に掲載された中島社長のインタビュー記事が載っています。
その中では、売却益を狙ったり、高い利回りにはこだわらず、長期スタンスで堅実なアパート経営を目指すことが、最終的には一番の利益につながる理由が詳しく説明されています。
どの記事も本来なら有料でないと読めない価値のあるものです。
DVDもガイドブックも無料ですので、気軽に資料請求すると良いでしょう。
資料には、営業担当の名刺が入っています。
もし、営業担当に会って詳しく話が聞きたい場合は、こちらからコンタクトすることも可能です。
僕は直接営業担当に会いましたが、最新の不動産市況の話から、金融機関の融資姿勢の変化について詳しく教えていただけました。
もちろん、アイケイジャパンの具体的な物件も紹介してもらえます。
お時間のある方は一度面談して、詳しい話を聞くと良いと思います。
営業担当と会うのが嫌な方は、資料請求だけで全然OKです。
アイケンジャパンはしつこい営業は一切してきません。
というより、こちらからコンタクトを取らないと、向こうからは一切連絡ありません。
積極的な営業スタイルが多い不動産会社には珍しいですね。
そのため、安心して資料請求すると良いと思います。
無料資料請求はこちら＞＞アイケンジャパン
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