不動産投資の始め方

不動産投資で成功できる人が持っている、7つの素養 あなたはいくつ当てはまる?

こんにちはJOJOです!

経営コンサルタントをやりながら、東京都内23区で、アパート3棟20部屋を運営しています。

僕は経営コンサルタントという職業柄、色んな人から『不動産投資はどうやって始めたら良い?』と質問されることが多いです。

そんな時に、『すぐにでも始めたほうが良いよ!』と勧められる人と、『あなたには向いていないからやめたほうが良いよ』と助言する人の2パターンに別れます。

なぜならば、不動産投資で成功するには、少なくとも7つの素養が必要だと考えているからです。

『不動産投資で成功できる人が持っている、7つの素養』

  1. 投資が好きな人
  2. 不動産が好きな人
  3. 不動産投資で何を得たいのか、目的が明確な人
  4. 誰にも頼らずに自分で意思決定したい人・できる人
  5. 工夫するのが好きな人
  6. コミュニケーション能力が高い人
  7. 地道な作業をコツコツと継続できる人

今回は、こちらを順番に見ていきましょう。

これから不動産投資を始めるようと考えている人は、自分は不動産投資の適性があるのかどうかを簡単にチェックできますよ。

投資が好きな人

不動産投資もその名の通り投資の一種なんです。

有名な投資手法としては、株式投資、国債投資、FX、仮想通貨があげられますね。

不動産投資で成功する人は、基本的に投資全般、もっと言うと儲け話が好きな人が多いです。

投資というのは、一言で言うと、『自分の労働力をかけずに、お金に働いてもらうこと』です。

投資対象としては、株式、債券、不動産、金、仮想通貨というように多種多様ですが、基本的な考え方は、お金自体が価値を生む仕組みのことを投資と言います。

投資でもっとも大切なのは、投資先の目利きと投資するタイミング。

世の中には、それこそ数え切れないくらい投資対象がありますが、その中から、儲かりそうな案件を探し出す必要があります。

不動産投資も同じで、星の数ほどある収益不動産の中から、自分の大切な資金を投入するだけの価値のある物件を探し出さないといけません。

そのため、儲かりそうな投資対象を探すことに楽しみを感じる方でないと、不動産投資を継続することが難しいです。

常に、儲かる投資先はないかアンテナを張り、儲かりそうな投資案件を見つけるとワクワクできる人は適性があると言えます。

また、投資するタイミングを読める能力も非常に重要です。

つまり、相場の動きを読んで、相場の底で安く買い、相場の天井で、高く売るのです。

特に不動産投資は、借金をして投資を行うため、投資規模が大きくなります。

その分、高値を掴んでしまうと、取り返しのつかないダメージを負ってしまいます。

そのため、しっかりと相場を読んで、今後相場が上がりそうなタイミングで物件を購入し、相場が下がりそうなタイミングで売ることが大切です。

相場を読むためには、常に日経平均のような株式指標や長期金利動向を毎日チェックしたり、経済ニュースに関心を払う必要があります。

つまり、毎日相場のチェック作業を行うのが苦になる人は不動産投資はあまり向いていません。

というより、投資全般が向いていないですね。

不動産が好きな人

不動産投資を行うためには、投資先の不動産を自ら探し出す必要があります。

具体的に言うと、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイトを定期的にチェックして、気になる物件があれば具体的に不動産会社に問い合わせて、見学に行くことが必要になります。

つまり、膨大な不動産をチェックし続ける必要があるのです。

不動産投資の世界では、『千3つ』という格言があります。

物件を1,000件見ても、投資対象に該当する物件は3件ほどしかないということ。

確率でいうと、0.3%です。めっちゃ低いですよね。

でも、僕も体感的には同意見です。

楽待や健美家といった収益不動産ポータルサイトで1,000件くらい見て、実際に不動産会社に問い合わせる物件は3-5件くらいです。

不動産会社に問い合わせて、現在の稼働状況、詳細な立地、修繕履歴等を確認した結果、実際に現地を確認するのは、問い合わせ10件に対して1件程度です。

このように、大量の不動産をチェックするのが苦痛に感じない人が不動産投資に向いていると思います。

ちなみに、僕は不動産がめちゃくちゃ好きです。

収益不動産の価格、利回り、立地、構造等が記載されている販売資料のことを『マイソク』と呼びますが、マイソクを眺めながらお酒を飲むのが何よりの楽しみです。

不動産って、この世に同じものは一つとして無いんですね。完全にオンリーワン。

そのため、どんな物件にも個性があり、歴史があります。

登記簿なんて読んでいると、その物件の生い立ちがどんなで、どんな所有者を転々をしてきたのかが分かります。

例えば

最初の所有者はバブルの頃に2億円で物件を購入。

その後バブルが弾けて競売に。

不動産会社が1億円で競売を競り落とし、個人投資家に1.5億円で転売。

個人投資家は1.5億円をフルローンで某地銀から借り入れ、金利は4.5%と少し高め

などなど

小説を読むより、よほど面白いと思いませんか?

面白い!と思える人は、不動産投資に向いています。

不動産投資で何を得たいのか、目的が明確な人

不動産投資を始めたいという方に、『何のために不動産投資を始めたいの?』と聞くことが多いのですが、漠然と『不労所得が欲しいから、とか、儲かりそうだから』と答える人が多いです。

でも、このように曖昧な目的しか持っていない人は、不動産投資は辞めたほうが良いです。

なぜならば、目的が明確でないと、自分にふさわしい物件を見つけることができないからです。

不動産投資と言っても、多種多様なやり方があります。

何億もの借金をして一棟モノのマンションを購入し、キャッシュフローだけでも年間数百万円~数千万円を目指すやり方。

一方で、現金で中古区分マンションや戸建を購入して、毎月数万円のお小遣いや自分年金を目指すやり方もあります。

つまり、何を目指すかによって、選ぶ投資手法が異なるんですね。

不動産投資の目的が不明瞭で、『とにかく楽して儲けたい』という人は、不動産会社や銀行の言うがままにババ物件を掴んでしまうリスクがあります。

不動産会社にとってみれば、そんな投資家は完全なカモです。

物件の良いところだけを説明して、儲からない物件を高値で売りつけようとします。

投資家側も、どのような物件が自分にふさわしいか分かっていないため、不動産会社からのセールストークを鵜呑みになんでもかんでも購入してしまいます。

最近話題になっている「かぼちゃの馬車」シェアハウスを購入して失敗した投資家にはこのようなパターンが多い気がします。

そのため、不動産投資を始める前に、自分のゴールを明確にしておくことが必要です。

少なくとも、次の2つのうち、どちらの方向性を目指すのかは明らかにしておいたほうが良いですね。

  1. 不動産投資で得られるキャッシュフローを積み上げていって、将来的にはサラリーマンを辞めて、不動産収入だけで生計を立てたい
  2. サラリーマンを続けながら少し贅沢できるだけの副収入が欲しい。そして定年後には年金の足しにしたい。

ちなみに、僕の目標は以下のとおりです。

  • 3年以内に不動産投資から得られるキャッシュフローを毎月200万円以上に増やし、不動産投資だけで生活できる基盤を作る。
  • その上で、自分のやりたい教育事業に挑戦する。

まだ、キャッシュフローは目標に到達していませんが、もう一歩のところまで規模を拡大することができています。

僕は6年以上不動産投資を行っていますが、仕事が忙しい時もコツコツと物件探しを継続し、着実に規模を拡大できたのは、明確な目標があるからこそだと思っています。

誰にも頼らずに自分で意思決定したい人・できる人

不動産投資は基本的に事業です。

そのため、自ら事業主となって、全ての意思決定を行うことが可能です。

常に上司の指示を仰がないといけないサラリーマンの仕事とは対極とも言えます。

この『全ての意思決定を自分で行うことができる』という点は好き嫌いが分かれるポイントです。

逆に言うと、『最終的な意思決定は、他人に頼ることができない。全て自己責任』です。

サラリーマンを続けていると、上司の顔色を伺わずに、自分の思った通りに意思決定できると良いなあと思う時があると思います。

ただ、実際に自分でリスクを取って、意思決定するというのは勇気がいることです。

不動産投資に憧れて、物件を探している時は楽しいのですが、いざ目当ての物件が見つかり、実際に借金を背負って売買契約を結ぶのは大きな決断です。

僕は自宅を含めて、4棟の不動産を購入してきましたが、今でも不動産の売買契約を行う時は不安な気持ちでいっぱいです。

もちろん自分なりにシミュレーションして、儲かる算段がついている物件だけを購入するわけですが、誰も100%確実に未来を予測することはできません。

自分が気付いていないリスクが潜んでいる可能性だってあるのです。

そんな不安な気持ちに打ち勝って、不動産を購入する決断を下す必要があるのです。

不動産投資に関心のある方は世の中に大勢いますが、実際に不動産を購入する人は100人に一人くらいです。

それだけ、自らリスクテイクして投資判断を下す勇気がある人は少ないのです。

しかも、不動産を購入した後も、空室の度に募集家賃を決めないといけませんし、数年に一度は大規模修繕のため数百万円を追加で投資しないといけません。

その度に、不動産投資家は都度判断を求めらます。

他人に任せることはできません。

そのため、自分で意思決定するのが苦になる人は不動産投資に向いていないと言えます。

ただ、逆に言うと、自分一人で全てを意思決定できるのはとっても気持ちが良いです。

上司に反対されるストレスもありませんし、自分の投資判断があたって、大きな利益を手に入れることができた時には、最高の気分が味わえます!

僕も募集賃料を誤って空室が長引いたりしたことはありましたが、自分で行った判断なので後悔はありません。

それよりも、全て自分で意思決定できるという自由が快感ですね。

工夫するのが好きな人

不動産投資が株式投資やFXと違うのは、自らの工夫で儲けを大きくすることができる点です。

僕は過去に築18年くらいの木造アパートを購入したことがあるのですが、全戸にwifiインターネット無料を導入し、更に外壁塗装を行って見た目も新築同様にバリューアップしたことがあります。

その結果、一部屋70,000円の家賃を75,000円(5,000円アップ)に上げることに成功しました。

利回りで言うと、8%が10%に上昇しました。

wifiインターネット無料導入の記事はこちら

このように、自分の工夫次第で、収益を増やしていくことができるのが不動産投資の醍醐味です。

一方で、物件を購入した後は、管理会社に任せっきりで何の工夫もしない場合は、家賃が下がり続けます。

なぜならば株式やFXと違って、建物の価値は基本的に時間の経過とともに下がっていくからです。

そのため、常に不動産投資家自らが工夫して物件のバリューアップを手がけていく必要があります。

この工夫の手間をかけるのが面倒くさいと思う人は、不動産投資ではなく、株式やFXにしておいたほうが良いかもしれません。

ただ、不動産投資の良いところは、ほとんどの作業を外注(アウトソーシング)できる点です。

僕自身インターネット無料の導入や外壁塗装は全部外注しているので、発注書にサインするだけが僕の仕事です。

大きな労働力は必要ありませんのでご安心ください。

コミュニケーション能力が高い人

不動産投資は一人で行うイメージがあるかもしれませんが、想像以上にチームプレイになります。

僕が日常的にコミュニケーションを取っている方は次の通りです。

  • 収益不動産を扱っている不動産会社
  • 所有物件の管理をお願いしている不動産会社
  • 融資を受けている銀行
  • 原状回復をお願いしている工務店・電気店
  • 外壁塗装をお願いしている塗装業者
  • インターネット設備の保守をお願いしているインターネット業者
  • 税理士
  • 司法書士(物件購入時の登記をお願いする)
  • 大家の会で知り合った不動産投資仲間

特に、管理をお願いしている不動産会社とは小まめに連絡を取り合っています。

空室の度に募集家賃の相談をしたり、原状回復工事の手配を行うのは当然です。

それ以外にも、定期的に飲み会を開催して、自分の所有物件の賃貸市場に関する最新情報を仕入れるようにしています。

また、不動産投資仲間との情報交換も大事です。

昨今では不動産投資向けの融資が厳しくなってきましたが、ネットのニュースや新聞の記事よりも半年くらい前から融資情勢が変わったことは不動産投資仲間から聞いていました。

不動産投資は情報が命ですので、他人とのコミュニケーションは欠かせませんね。

誰ともコミュニケーションを取らずに、一人で自主管理することも不可能ではありませんが、それだと時代に取り残されていくリスクがあります。

そのため、他人とのコミュニケーションが得意、少なくとも苦にならない方が不動産投資には向いていると言えます。

このあたりが、自分ひとりで完結できる株式投資やFXとの大きな違いですね。

地道な作業をコツコツと継続できる人

不動産投資は基本的には地道な作業が多いです。

物件を購入する時こそ、お宝物件を探し、融資をつけるために銀行と交渉するといった刺激的な仕事がありますが、通常の賃貸経営そのものは地道な作業の繰り返しです。

満室の間は、家賃の振り込みチェックくらいしかやることがありません。

空室が出れば、原状回復工事を手配して、管理会社に新規募集をお願いします。

毎回やることは同じです。

規模が大きくなると、退去連絡も日常化するので、埋めては出ての繰り返し。

モグラ叩きゲームをしている感覚です。

そして、年度末には決算書を作成して、納税します。

正直、楽しい作業か?と言われれば、Noと言わざるを得ません。

この退屈な作業をこの先、数十年に渡って継続していかないといけない訳です。

あまりに退屈な作業なので、地主系の大家さんの中には、いっそサブリース契約に切り替えてしまう方も少なくありません。

物件を購入した当初はモチベーションの高い方も、不動産投資を始めて5年ほど経つと関心が薄れてきます。

まったく手入れされず、空室だらけの物件が相場より安い価格で売りに出される理由は、これです。

賃貸経営に飽きて、退場してしまう方も少なくないのですね。

そのため、地道な作業を淡々と継続できるかどうかは適性を測る上で重要な指標となります。

まとめ

以上、『不動産投資で成功できる人が持っている、7つの素養』を見てきました。

  1. 投資が好きな人
  2. 不動産が好きな人
  3. 不動産投資で何を得たいのか、目的が明確な人
  4. 誰にも頼らずに自分で意思決定したい人・できる人
  5. 工夫するのが好きな人
  6. コミュニケーション能力が高い人
  7. 地道な作業をコツコツと継続できる人

この記事を読んでくれた人には、不動産投資が誰にでも勧められるものではないことがお分かりいただけたと思います。

ただ、それでも不動産投資はとても魅力的な投資手法ですし、僕はこれからも継続していきます。

特別な資産や才能を持たない普通のサラリーマンが、財産を築いていけるという点では、不動産投資が一番手堅いし、成功確率が高いと感じています。

株式投資やFXでは、継続して利益を上げられる人は5%にも満たないと言われます。

一方で、不動産投資はやり方さえ間違えなければ、ほとんどの方が成功できる投資だと思います。

この記事を読んで、『自分にもできそう!』と思った方は、ぜひ一緒にやりましょう!

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