不動産投資の始め方

不動産投資で借金するのって大丈夫なの? 正しいリスク管理さえすれば借金は怖くない!

こんにちはJOJOです!

経営コンサルタントをやりながら、東京都内23区で、アパート3棟20部屋を運営しています。

融資を受けて不動産投資を行っていることを知人に話すと、10人に9人からは次の質問を受けます。

『不動産投資で借金するのって怖くないの?』

『借金を返済できなくなったら、どうするの?』

世間一般の人々にとって、借金とはまだまだ『できれば避けたいもの』というもの。

『何億円フルローンで借りることができた!』と借金を自慢するのは、不動産投資家特有かもしれませんw。まあ、かなり特殊ですよね。

実際に、不動産投資に興味はあるけれども、始める踏ん切りがつかない人の中には、借金に対するアレルギー/恐怖心を持っている方は少なくありません。

実際に、僕もはじめて借金する時は、怖くて夜眠れませんでしたしw

でも、不動産投資における借金って、正しい活用方法さえ知っていれば怖くありません。

というより、投資規模を拡大させてくれる強い味方です。

今回は、僕がどのように借金に対する恐怖心を克服していったのかを見ていきたいと思います。

どうして借金する必要があるの?

不動産投資をする人のほとんどが融資を受けて収益物件を購入します。

僕みたいに十分な資金が足りないサラリーマン投資家だけでなく、物件まるごと現金で購入できるような資産家も借金をして不動産を購入します。

現金をたっぷり持っているんなら、借金せずに現金で物件を購入すれば良いじゃない?

そう思いますよね。

でも、投資家は次の2つの理由からあえて融資を受けて不動産投資を行います。

  1. レバレッジを利かせて、投資規模を拡大する
  2. 手持ち現金をできるだけ多くプールしておく

レバレッジを利かせて、投資規模を拡大する

レバレッジというのは、てこの原理のことです。

つまり、「てこ」を活用して、自分の実力よりも大きな力を発揮することです。

不動産投資では、「てこ」の代わりに「借金」を活用します。

具体的にどのくらい投資規模を拡大することができるのかを、具体的な事例を元に見ていきましょう。

<全て現金で購入するケース>

最初に利回り8%の1,000万円の区分マンションを手持ち現金1,000万円で、借金無しで購入し、10年間保有した後に売却するケースを見てみます。

①毎月の家賃収入

10年間の合計収入は80万円×10年間=800万円

無借金ですので、借金返済はありません。

そのため、10年間の家賃収入合計は800万円となります。

②物件売却後に回収できる現金

10年後に購入価格の80%の価格で売却できるとします。

1,000万円×0.8=800万円

10年後の手持ち現金

物件を売却し、利益確定後の手持ち現金は①+②=1,600万円となります。

投資収益率は160%です。

<融資を活用して物件を購入するケース>

次に利回り8%の1億円の一棟マンションを手持ち現金1,000万円、借金9,000万円(利息2.0%、30年返済)で購入し、10年間保有した後に売却するケースを見てみます。

①毎月の家賃収入

10年間の合計収入は800万円×10年間=8,000万円

10年間の返済金額合計は3,992万円

そのため、10年間の家賃収入から得られるキャッシュ・フロー合計は8,000万円-3,992万円=4,008万円となります。

②物件売却後に回収できる現金

10年後に購入価格の80%の価格で売却できるとします。

1億円×0.8=8,000万円

10年後の残債は6,576万円になりますので、売却後に回収できる現金は次のようになります。

8,000万円-6,576万円=1,424万円

10年後の手持ち現金

物件を売却し、利益確定後の手持ち現金は①+②=5,432万円となります。

投資収益率は543%です。

まとめると、次の通りとなります。

全て現金で購入するケース 借金を活用して購入するケース
10年後の手持ち現金 1,600万円 5,432万円
投資収益率 160% 543%

明らかに、借金を活用して購入した場合のほうが、最終的な手持ち現金も多くなりますし、投資収益率も高くなることが分かると思います。

今回は、分かりやすく説明するために、あえて税金は無視しました。

ただ、借金をすると、返済利息分については損金扱いにできるため、節税効果があります。

そのため、税金を考慮すると、借金したケースのほうが投資収益率がより高くなります。

手持ち現金をできるだけ多くプールしておく

賃貸経営を安全に行うためには、手元に余裕資金を残しておく必要があります。

簡単に言うと、賃貸経営では、突発的に大量のお金が出ていくことが多々あるんですね。

不動産投資を始める前は、何にそんなにお金が出ていくの?と不思議に思うかもしれません。

最近の僕のケースを例にあげて説明したいと思います。

最近、所有物件の一つ木造アパートの外壁が傷んできたので、外壁塗装を行いました。

それだけで、250万円のお金が飛んでいきます。

更に、タイミングの悪いことに外壁塗装の工事中に、5部屋の空室が出てしまいました!

空室があると、クロスを張り替えたり、クッションフロアを張り替えたりするので、一部屋あたり10万円くらいの原状回復工事費用が必要になります。

5部屋で50万円です。

そのため、短期間で合計300万円の現金があっという間に無くなるわけです。

僕の場合は、木造アパートだったから外壁塗装の費用は250万円で済みましたが、RCのマンションなんかになると、屋根防水と外壁塗装で合計1,000万円を超えるケースも珍しくありません。

雨漏りが発覚して、急に大規模修繕工事が必要になるケースもありますので、いざという時のためにある程度の手持ち現金は必要ですね。

現金をプールしておいた方が良い理由は、もう一つあります。

それは、融資を使って新たに物件を購入する際に、手持ち現金が必要になるからです。

銀行とは不思議なところでして、現金を持っていない投資家には融資をしてくれませんが、現金を沢山持っている投資家には喜んで全額融資をしてくれます。

これは、銀行も、手元に余裕資金を持っている投資家のほうが安定して賃貸経営を行える体力があることを知っているので、リスクが低い=融資してもOKと判断するからです。

そのため、融資を使って、規模を拡大するためにも手持ち現金をできるだけ多く持っていたほうが有利です。

借金は生命保険代わりになる

個人で収益不動産を購入する場合には、借入金額に対して団体信用生命保険をつけることができます。

住宅ローンを組むときとまったく同じですね。

家賃収入で借金返済を行っていくことになるので、タダで生命保険に加入していることと同じです。

そのため、不動産投資を始めて、団体信用生命保険をつけることができた場合は、個人で入っている生命保険は不要になります。

自分に万が一のことがあっても、借金がチャラになって、無借金の収益物件を家族に残せるのですから。

僕は不動産投資を始めてから、個人の生命保険を全て解約しました。

おかげで、毎月2万円ほどの生命保険代金を節約することができています。

奥さんも家計が助かったと喜んでいます。まあ、借金は増えているんですけどねw

不動産投資の借金は住宅ローンよりとっても安全

不動産投資の目的で融資を受けることに抵抗のある方の中には、住宅ローンを組んでいる人も多いと思います。

でも、実は不動産投資の借金よりも、住宅ローンのほうがリスクが高いって知ってました?

住宅ローンは基本的に、自宅を購入する時に活用しますよね。

自宅はお金を生みませんから、住宅ローンは皆さんが働いて得られる給料から支払いますよね。

実は、このサラリーマン給料から住宅ローンを返済するという形が不安定なんです。

住宅ローンはほとんどの方が35年間の長期に渡って組みますよね。

35歳で自宅を購入したとすると、完済するのは70歳。

70歳までサラリーマン続けますかね?

しかも、70歳まで同じ給料水準を維持できますかね?

住宅ローンの支払い額は、今のサラリーマン収入をベースに決めている方も多いと思います。

今の給料がこれだけだから、このくらいの額まで住宅ローン組めるなと。

これは、70歳まで給料が減らないことが前提の考え方です。

でも、実際には70歳まで給料が減らない人なんてほとんどいないんじゃないでしょうか。

最近では、65歳まで定年延長を認めてくれる企業も増えてきましたけど、60歳以降は給料は半分以下に激減するケースがほとんどです。

しかも、それまで同じ会社に勤めていますでしょうか?

というより、35年後に勤めている会社が存続しているかどうかも分からないのが現実だと思います。

そんな中、35年間も自分の給料を当てにして住宅ローンを組むのは、とってもハイリスクだと思いませんか。

それに比べると不動産投資の借金は、物件が返済してくれます。

自分が働いていようが、家でお酒飲んでいようが、かわいい物件はお金を生み出してくれます。

そして、着実に借金を返済してくれるのです。

万が一自分が働けなくなっても、物件が稼働し続けてさえいれば、借金の返済に困ることはありません。

こう考えると、不動産投資の借金なんかより、住宅ローンのほうがリスクが高いことがお分かり頂けるのではないでしょうか?

僕は、はじめて不動産投資をする時に、不動産投資の師匠からこの話を聞いて、すっと肚に落ちました。

そして、それまで怖かった借金に対するメンタルブロックを取り払うことができたのです。

正しい借金の仕方

これまでの話で、住宅ローンに比べると、不動産投資の借金は怖くないことがお分かり頂けたと思います。

ただ、そうは言っても、むやみやたらに借金をしていけば良いわけではありません。

最近のかぼちゃの馬車シェアハウスのように、借金が返済できなくなって困る不動産投資家も一定数存在しているのが現実ですから。

ここでは、正しい借金の仕方を見ていきたいと思います。

返済比率60%以内を目指す

まず、毎月の家賃収入に対して、借金の返済比率は60%以内を目指すようにしましょう。

借金の返済比率をこれくらに抑えることができれば、借金をしても返済のプレッシャーを全く感じないです。

先ほど述べた通り、一棟モノのアパート・マンションを購入して、不動産投資を行う場合は、一時的に出費が急増する時があります。

そのような出費に対応できるためには、これくらいの返済比率が望ましいです。

ただ、区分マンションへの投資のように、大規模な修繕費用を必要としない場合は、返済比率80%以内でもOKです。

このような返済比率を実現するためには、基本的に次のいずれかの条件を満たさないといけません。

  1. 高利回りな物件を購入する
  2. ある程度の頭金を入れる

1は初心者にはあまりオススメできません。

利回りが高い物件=リスクが高い物件だからです。

リスクが高い物件は、高い運営能力を要求されるため、初心者向きではありません。

『利回りが高いけれども、リスクが低いお宝物件を探せばいいじゃん』と思う方もいるかもしれません。

ですが、ハッキリ言って個人投資家は誰もが欲しがるようなお宝物件は買えません。

そんな物件はプロの不動産会社が現金で買って、利益を載せた上で個人投資家に転売してしまうからです。

そのため、最初は節約してある程度、頭金を投入しましょう。

目安としては、物件価格の1割は頭金を入れたほうが良いと思います。

2割入れられると、返済比率60%をクリアできる物件も増えてくると思います。

よく本屋さんに行くと、『フルローンで物件を何棟も購入して短期間でセミリタイヤしたぜ!』という本が山積みになっていますけど、あんまり信用しないようが良いです。

ぶっちゃけトークをすると、そのような投資家は、もともと資産家であったり、株式投資等で巨額の現金を持っていることを隠していることが多いです。

銀行も馬鹿じゃないので、資産がない方に簡単にフルローンは出しません。

中には本当に現金がない中で、フルローンで物件を購入し、セミリタイヤした不動産投資家もいます。

ただ、その多くが、コンサルタントやセミナー講師をしています。

それは、不動産投資の収入だけだとキャッシュフローが少ないため、他の収入で生活費を賄う必要があるからです。

そのため、初心者の方は、巷の成功者の話を鵜呑みにせず、しっかりと節約して頭金を貯めることをオススメします。

融資期間は長くても30年以内

融資期間については、できれば30年以内で組んだほうが良いです。

数年前までは、どの金融機関も建物の法定耐用年数以内でしか融資期間を設定しませんでしたが、最近では、融資期間を伸ばす金融機関が増えてきています。

中には、新築ですと、融資期間を最大50年に伸ばせる金融機関もあります。

この背景には、物件価格が高くなって、利回りが低下したため、融資期間を長く設定しないとキャッシュフローが十分にでないことがあります。

つまり、融資期間を長くすることで、銀行も少しでも多くの融資実績を出したいと考えているのです。

もちろん投資家にとっても、融資期間を長く設定すれば、キャッシュフローが増えるため、運営はやりやすくなります。

ただ、融資期間が長いということは、元本の返済が遅れるということを意味します。

毎月の運営は、返済金額が減るので、楽になりますが、いざ物件を売却する時に、残債が減っていないことに気が付きます。

基本的に、物件は、売却価格よりも残債のほうが少なくないと売りたくても売れません。

銀行が抵当権を外してくれないからです。

最近、高値の物件を融資期間30年超のフルローンで購入した投資家の中には、残債が減っていないため、物件を売ることができず、困っている方が増えてきました。

日々の賃貸経営が赤字で、給料から補填している状態になると、投資家は物件を売却して不動産投資を手仕舞いしたいと考えるようになります。

ただ、そんな時に売却ができないと、永遠と自分の給料から補填し続けないといけなくなります。

こんな状態を回避するためには、できるだけ長期の融資期間を設定しないほうが良いでしょう。

僕は新築の場合は融資期間を30年に設定してもらいますが、中古物件の場合は長くても25年以内に留めることがほとんどです。

不動産投資は、売却してはじめて利益確定できます。

くれぐれも売却できないような事態は避けたいですね。

借金が返済できなくなった場合はどうなるの?

今まで見てきたようなやり方で不動産投資向け融資を受ければ、基本的に大きな失敗はしないと思います。

ただ、それでも100%確実に成功するとは言えないので、万が一の時のために借金が返済できなくなった時のことを想定しておく必要はあります。

普通の人は、借金返済が不可能=自己破産と考えると思います。

僕も不動産投資を始める前はそうだと思っていました。

ですが、実際は、借金が返済できない状態に陥っても、破産するケースはそんなに多くありません。

不動産投資家が破産すると、銀行は抵当権を実行します。

つまり、競売にかけて融資資金を回収しようとするんですね。

ただ、競売にかけてしまうと、ほとんどの場合、残債の1/3以下、良くて半分くらいの金額しか回収できません。

そのため、銀行もできれば、競売は避けたいのです。

そこで、登場するのが、任意売却という選択肢です。

任意売却では、残債以下の価格でしか売却できないにも関わらず、銀行が抵当権を外してくれます。

任意売却は競売と違って、一般の投資家に向けて物件を販売することができます。

つまり、競売よりも高値で売却できる可能性が高いのですね。

そうすれば、銀行もより多くの資金を回収できることになるので、競売よりも任意売却を望むケースが多いです。

任意売却で物件を売却しても、残債が残るんじゃ意味がないじゃないか?と思う方もいるかもしれません。

ただ、この残債は担保がまったく設定されていない借金になります。

そのため、借金に対する強制力は減っています。

ぶっちゃけ、任意売却後は、銀行は残債の債券をサービサーと呼ばれる二次回収業者に格安で販売します。

抵当権がない債券に対して、債務者に対して返済の督促をするのは大変だからです。

サービサーは担保を取っていない借金の返済の取り立てが難しいことを知っているため、多くのケースでは、債務者が支払い可能な金額にまで、残債を減らしてくれることがほとんどです。

そのため、債務者は自己破産することなく、可能な範囲で残債の返済をしていくことができることになります。

まとめ

最後に、今まで見てきたポイントをまとめますね。

  • 借金を使えば、レバレッジを利かせて、投資規模を拡大することができる
  • 借金を使えば、手持ち現金をプールできるため、安定した賃貸経営が可能
  • 団体信用生命保険を活用すれば、借金は生命保険の代わりになる
  • 物件自体が返済してくれる不動産投資の借金は住宅ローンより安全
  • 借金をする場合は、返済比率60%以内、返済期間30年以内を目指す
  • 万が一、借金を返済できなくても、任意売却という方法がある

不動産投資における借金=悪ではないということがお分かり頂けたと思います。

融資を使って、不動産投資を始める時には、誰もが心配になるものです。

ただ、しっかりとした借金(融資)に対する知識とノウハウさえあれば、借金を過度に恐れる必要はありません。

むしろ、不動産投資を成功させるための便利なツールになるのです。

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