不動産投資の空室リスクを回避するために有効な３つの方法　現役大家が初心者向けにわかりやすく解説！

こんにちはJOJOです！　東京都内で3棟20部屋のアパートを経営しています。

不動産投資には、様々なリスクがありますが、その中でも一番重要度が高いのが空室リスクです。

ただ、初心者の方に空室リスクといっても、いまいちピンとこないですよね。

『そもそも空室リスクって何？』

『空室リスクが低い物件はどうやって探せばよいのか？』

そこで、今回はこれから不動産投資を始めようと考えている方向けに、空室リスクとその対策３つをわかりやすく解説します。

ここであげる３つの対策を理解するだけで、不動産投資の成功確率をグッと上昇させることができます。

それでは、順番に見ていきましょう！

空室リスクは今後も増え続ける

空室リスクとは、文字通り賃貸物件に入居者がつかず、空室が続くことを意味します。

空室には様々な理由がありますが、一番影響が大きいのは借りて（入居者）の数が減少していることです。

残念ながら日本の人口は減少傾向にあります。

出典：内閣府　将来推計人口でみる50年後の日本

特に、黄色の賃貸住宅の主な借り手である15-59歳の層は今後大きく落ち込んでいきます。

その一方で、賃貸住宅の供給量は増えていますから、今後賃貸経営は競争激化していきます。

つまり、空室リスクが高まるということです。

その証拠に人口が増えている首都圏でも空室率は上昇し続けています。

東京23区でも空室率は35%を超えています。

神奈川に至っては空室率40%超え。完全なレッドオーシャンですね。。

そのため、これから不動産投資を始めようとするならば、空室リスク対策へのノウハウは絶対に身につけたほうがよいです。

次に、3つの空室対策を順番に解説していきます。

対策１：人口が減少している地方エリアは避ける

日本全体で見るとすでに人口は減少していますが、人口が増え続けているエリアもあります。

例えば、一番わかりやすい例が東京。

東京は2025年までは人口が増加し続けます。

出典：東京都政策企画局

当たり前ですが、人口が減少するエリアよりも、人口が増加するエリアのほうが空室リスクは低くなります。

そのため、空室リスクを避けるためには人口が減少する地方ではなく、首都圏のような都市部の物件を購入することが大事です。

実際に、僕自身も収益物件は東京23区内に限定しています。

初心者の方が勘違いしがちなのは、利回りを追求するあまり地方の物件に手を出してしまうことです。

地方の物件は確かに利回りは高いです。

東京23区だと新築利回りは5-7%程度ですが、地方にいけば新築でも10%を超える物件が沢山あります。

ただ、地方での入居付けは首都圏にお住まいの方からすると、圧倒的に難しいです。

2,3月の引っ越しシーズンでもある繁忙期に空室が埋まらないと、次の繁忙期までの1年間空室が続くなんてことはザラです。

時期を問わず入居希望者がいる首都圏とは大違いです。

そのため、地方物件は表面利回り10-15%程度と高くなっていますが、実際は空室期間が長いために実質利回りは大きく低下することがほとんどです。

どんなに客付けノウハウを持っているベテラン大家さんでも地方物件の場合は入居率90%を超えれば良いほうです。

何のノウハウもコネクションもない初心者の方でしたら、入居率80%を維持するのでも大変だと思います。

そのため、これから不動産投資を始める初心者の方は、表面利回りが低くても首都圏、できれば東京23区で物件を見つけることをオススメします。

そして、賃貸経営のノウハウが身についてきたら、空室リスクは高いけれども、それだけ収益性の高い地方物件へと進んでいけば良いと思います。

対策２：一つの大学や企業に依存した物件は避ける

首都圏でも、特定の大学や工場の入居者ニーズに依存した物件は避けたほうがよいです。

特に、首都圏の私立大学と自動車関係の工場が近くにある物件は要注意です。

最近、首都圏の私立大学はそれまで郊外にあったキャンパスを都心に移転させる動きが加速しています。

東京理科大学は埼玉県久喜市にある経営学部を都内の神楽坂に移転させましたし、中央大学も法学部を八王子から文京区に移転させる計画を発表しました。

背景にあるのは、少子化です。

18歳人口は下がり続け、2016年度は01年度比で19%も減少しました。

一方で、首都圏の主要私立大学の定員数の合計は6%増えているので、各学校の入学者獲得競争は激しくなっています。

その結果、一人でも多くの生徒を集めようと、利便性の高い都心へとキャンパスを移転させる動きがでています。

そのため、首都圏でも駅から遠く、特定の大学だけに依存しているような学生向け物件は非常にリスクが高いといえます。

また、自動車関連の工場が近くにある賃貸物件も注意が必要です。

最近、若者の車離れが加速しています。

自家用車を所有する人は減り続け、必要な時にだけレンタカーやカーシェアを利用する人が増え続けています。

今後、自動運転が実現すると、人件費負担がなくなりタクシーの料金が劇的に下がります。

すると、一層自動車を所有する人は減り続けるでしょう。

これは、日本だけでなく、世界中の都市部で起きている減少です。世界中でクルマ離れが起きているのです。

そうなれば、自動車関連の企業は経営が厳しくなることは明らかです。

そのため、トヨタにやマツダに依存する愛知県、広島といった地方都市では長期的に産業が衰退するリスクが高いと思います。

愛知県や広島には自動車関連の工場がたくさんあります。

それらに依存している賃貸物件は空室リスクが上昇していくでしょう。

一つの企業にだけ依存していると危険なのは、三重県の亀山市の賃貸住宅を見るとわかります。

以前、シャープの液晶テレビが最盛期だった頃は、液晶パネル工場があった三重県亀山市近くの賃貸住宅は常に満室稼働でした。

それがシャープの経営が悪化し、鴻海（ホンハイ）に買収されて亀山工場が閉鎖されると、周りの賃貸住宅の空室率は急激に上昇しました。

家賃を半分以下に下げても空室が埋まらないそうです。

そのため、特定の産業や工場に依存したエリアでの物件は避けたほうが無難でしょう。

対策３：客付けに強い管理会社に委託する

同じエリアに立地していても、管理会社によって入居率にはバラツキがあります。

つまり、客付け能力が高い管理会社に入居付けを依頼することが大事です。

では、客付け能力が高い管理会社はどうやって探すのでしょうか？

公表している入居率の高い管理会社に委託すればOKなのでしょうか？

実は、管理会社が公表している入居率はあまりアテになりません。

どの管理会社も入居率を高く見せようと様々な細工を施しているからです。

例えば、2,3月の繁忙期だけの入居率を公表している場合や、3ヶ月未満の空室はカウントしないなど、各社バラバラの方法で入居率を算定しているからです。

客付けに強い管理会社を探す一番カンタンな方法は、インターネットでの集客に積極的かどうかを判断することです。

現在、入居希望者の80%以上はインターネット上の大手賃貸ポータルサイトで賃貸物件を探します。

そして、ポータルサイトに掲載されている物件の中から、気に入った物件にだけ問い合わせをして、決めてしまいます。

昔みたいに、駅前の不動産会社に飛び込みで入って、物件を紹介してもらう人はレアケースです。

つまり、大手賃貸ポータルサイトに掲載されているかどうかが入居付けの生命線になるわけです。

『管理会社が賃貸ポータルサイトに物件を掲載するのは当たり前でしょ？』と思うかもしれません。

ただ、実際は賃貸物件が全ての大手賃貸ポータルサイトに掲載されているとは限りません。

というより、全てのポータルサイトに掲載されている物件はレアケースです。

大手賃貸ポータルサイトといっても、複数あります。

例えば空室募集中のお部屋の4割弱はたった1～2サイトでしか掲載されていません。

一方で全体の10%程度は5つ以上のサイトで掲載されており、多くの入居希望者にみられる物件とあまり見られない物件の2極化が進んでいます。

理由は、管理会社が各賃貸ポータルサイトに物件を掲載する度に掲載料（広告料）を支払わないといけないからです。

そのため、管理会社の中には掲載料を節約するために、少数のポータルサイトにしか物件を掲載しないところも少なくありません。

入居希望者がどのポータルサイト経由で物件を検索するかどうかはわかりませんから、1社でも多くのポータルサイトに掲載されることが大事です。

そのため、数多くの賃貸ポータルサイトに物件を掲載している管理会社を探し出して、管理及び入居付けを依頼するとよいでしょう。

数多くの賃貸ポータルサイトに物件を掲載している管理会社を探すには、チェックルという空室募集分析サービスを使うと便利です。

自分の物件の所在地や駅名を入力すると、その場所で一番多くポータルサイトに物件を掲載している管理会社がひと目で分かります。

誰でも無料で利用することができますから、一度ユーザー登録しておくと良いでしょう。

チェックル（無料）を使ってみる＞＞チェックル

まとめ

今まで見てきたように、空室リスクへの対策としては次の3つが有効です。

どれもカンタンな対策なのですが、不動産会社の営業トークや高い表面利回りに惑わされてついつい空室リスクの高い物件を購入してしまう人が後を絶ちません。

高利回りな物件には、それだけの理由が必ずあります。

楽して儲かるような物件は存在しません。

しっかりと空室リスクを見極めて、自分が対処できる物件だけを選定していくことが大事です。

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