こんにちはJOJOです！
シェアハウス業者の破綻がきっかけで明るみになった、スルガ銀行の不正融資。
現在、第三者委員会が設立されて、スルガ銀行の内部調査が行われています。
スルガ銀行で問題になったのは、大きくは２つあります。
- 『ふかし』と呼ばれる資産改ざん行為
- 二重契約
実は、この２つの不正行為はスルガ銀行だけの問題にとどまりません。
スルガ銀行以外の金融機関でも行われてる可能性が高いです。
不動産投資業界では、公然の秘密でしたが、今回のスルガ銀行の不正融資問題によって、徐々に明るみになりつつあります。
まだ、各種メディアでは、スルガ銀行一行だけの問題のように報じられていますが、実際は、都銀も含めた広範囲の金融機関に影響を与える可能性があります。
それを裏付けるかのように、一部の都銀・地銀では、過去３年間で不動産投資向けに融資した顧客全員に訪問調査が始まっています。
訪問調査は、融資担当が行うわけではありません。
本社の審査部の厳しい人たちがやってきます。
素人はまず太刀打ちできないので、ほとんどの不正を行った投資家が白状しているそうです。
今回は、今後広範囲な問題として不動産投資業界を揺るがすであろう、『資産改ざん』と『二重契約』について詳しく見ていきたいと思います。
資産改ざんとは
スルガ銀行では、フルローンを出していましたが、その条件は次の２つでした。
- 年収700万円以上のサラリーマン
- 物件価格の１割に相当する現金を保有していること
１つ目の年収700万円以上という基準は、一部上場企業に勤務しているサラリーマンや士業の方にとってはそんなに難しいものではありません。
一方で、２つ目の『物件価格の１割に相当する現金を保有していること』というのは結構ハードル高いんですよね。
スルガ銀行が融資を出していたのは地方のRC一棟マンション。
地方とは言え、１億円以上の物件がほとんどです。
普通に２億、３億の物件にも融資がなされていました。
年収700万円といっても、1億円もする物件価格の1割である1,000万円を用意できる人は少ないんですね。
実際に1,000万円を貯金だけで貯めようとしてもかなり時間かかります。
毎月10万円貯金しても、10年近くかかりますからね。。
じゃあ、どうするか。
貯金通帳を改ざんしちゃうんですね。
実際には20万円しか貯金がないのに、2,000万円の貯金があるかのように残高を修正しちゃうわけです。
実際には、物件を販売する不動産会社が主導して改ざんを行っていたケースがほとんどです。
中には、中古のATMを購入して、通帳に直接残高を記入するというツワモノもいたとか、いないとか。
以前は銀行に提出するのは通帳のコピーだけで問題なかったので、銀行側も不正を見抜くのが難しかったようです。
『通帳原本を確認するのが当たり前なのに、スルガ銀行は行っていなかった。スルガ銀行自体の管理体制に問題がある』とか言われています。
でも、僕の経験上、他の金融機関でも原本まで確認しているところは少数派だったと思います。
だって、僕は今まで住宅ローンも入れると４行から融資を受けていますけど、通帳の原本提出を求められたのは１行もありませんからw。
まあ、今はどの銀行も原本確認を徹底していますけど。
中には、一旦保有資産全額を融資する銀行の口座に入金することまで求める銀行もあるそうです。
今は、資産改ざんはほとんど無理でしょうね。
二重契約とは
二重契約とは、本来の売買金額よりも大きな金額で売買契約を締結して、通常よりも多くの融資を引くやり方です。
例えば物件価格が本来8,000万円なのに、1億円の売買契約を締結し、銀行に提出します。
銀行は物件価格の80%まで融資をするつもりで、8,000万円融資をします。
銀行からすると、残りの2,000万円は購入者である不動産投資家が現金で用意すると思うわけですね。
ただ、この残りの2,000万円は実際には不動産投資家は用意しません。
どうするかと言うと、銀行には内緒で、もう一つの契約書を作成します。
これは、売買契約書の覚書という体裁を取るのが一般的です。
覚書には販売価格1億円から2,000万円を減額し、8,000万円にすると記載されています。
もちろん、この覚書は銀行には提出しません。
そのため、銀行から8,000万円の融資が実行されれば、それで売買契約が完了です。
投資家は1円も使わずにフルローンで物件を購入できます。
スルガ銀行では、『資産改ざん』と『二重契約』の両方が問題になっていますけど、この『二重契約』はスルガ以外の金融機関でも利用されていた可能性が濃厚です。
『資産改ざん』は明らかに詐欺行為なので、不動産投資家が主体的に行っていたケースは少ないです。
一方で、二重契約に関しては、不動産投資家は契約当事者です。つまり完全なクロ。
しかもこの問題のやっかいな点は、完全に不正とは言えないグレーな点なんですね。
契約書に対して、付随する覚書を締結するのは法的になんら問題はありませんからね。
不動産投資家自身も、あまり不正を働いたという感覚がありません。
そのため、僕の知る限りですが、二重契約に手を染めている人はかなりの数に登るはずです。
そして、もちろんスルガ銀行以外の金融機関も対象になっているでしょう。
そのため、各金融機関はこの二重契約が行われていなかったかどうか、必死になって調査しています。
ちなみに、この二重契約は簡単にバレます。
なぜかというと、物件を購入後の確定申告を見れば、物件の資産がいくらで計上されているか一発でわかるからです。
二重契約の場合、金融機関が把握している金額よりも少ない金額で資産計上されています。
中には、金融機関向けにわざと資産額を膨らませた決算書を作成する人もいますが、物件を売却するまでずーっと決算書を作り続けないといけません。
しかも、この偽の決算書を作成した時点で、確実に詐欺行為ですからね。
なので、二重契約している人は、正直に金融機関にゲロってしまったほうがマシです。
不正融資が終わると同時に、不動産バブルも終了する
こう考えると、ここ数年の不動産投資業界は完全にバブルでしたね。
本来、収益不動産を購入できる資力のない方まで、不動産投資に参入していたということですから。
今回、このような不動産投資に対する不正融資問題が明らかになることで、同じような不正を行うことはほぼ不可能になります。
まとまった頭金を用意できる層は限られていますので、不動産投資への新規参入者は減少するでしょう。
逆に言うと、物件は売れなくなり、不動産価格は下落していくと予想されます。
問題なのは、不正融資を受けて高値で収益不動産を購入してしまった人たちです。
このような人たちは十分な資力のないままにフルローンで収益不動産を購入しています。
物件価格は高騰していましたから、ほとんどの方がキャッシュフローに余裕がないはずです。
購入してしばらくすれば退去も増えてきます。
中には空室が埋まらない人も出てくるでしょう。
そうすると、簡単に毎月のキャッシュフローが赤字（持ち出し）になります。
しばらくの間は、サラリーマンの給料から補填できるかもしれませんが、それも長くは続きません。
売却しようと思っても、物件価格が下がってくるため、残債を上回る価格で売ることができません。
つまり、撤退したくても、物件を手放すことすらできないわけです。
こうして、最終的には任意売却や競売にかけられる物件が増えていくと予想されます。
不動産投資が多くのメディアで取り上げられるほどブームになった今、このように強制退場させられる方も相当数に登ることでしょう。
僕からアドバイスできることがあるとすれば、このような方は一刻も早く『売り抜ける』ことです。
幸い、まだ収益物件の価格は大きく下がっていません。
個人投資家の買い意欲は減少していますけど、企業の買い意欲はまだまだ旺盛だからです。
一般的に企業の業績は良いので、大きく利益を出している会社の中には、節税目的で収益不動産を購入するところが結構あるんですね。
ただ、それも景気が良い時までです。
多少損切りしてでも、自力で売却できる人は早めに動いたほうが良いでしょう。
ちなみに、売却査定をするならば、大手不動産会社6社が参加しているすまいValueにに依頼することをオススメします。
このすまいValueは、日本の大手不動産会社6社が共同で運営している不動産売却ポータルサイトです。
参加している不動産会社
- 三井のリハウス（三井不動産リアルティ）
- 住友不動産販売
- 三菱地所の住まいリレー（三菱地所ハウスネット）
- 野村の仲介（野村不動産）
- 東急リバブル
- 小田急不動産
売却するなら、絶対に大手不動産会社に依頼したほうが良いです。
それは買い手の心理を考えるとわかります。
初心者の方が不動産を購入しようとしたら、まずは安心の大手不動産会社に行きますよね。
そして、不動産を一番高値で買ってくれるのは、このような初心者の方なので、結果として大手不動産会社に売却依頼したほうが高値で売れるのです。
また、大手不動産会社であれば、豊富な売却実績があるので、最新の顧客動向、金融機関の情勢を踏まえた売却価格を正確に算出することが可能です。
『自分の物件がいくらで売却することができるのか？』を把握しておくことは投資家にとって大切です。いざとなったら、すぐに売却に動けますからね。
そのため、僕はすぐに売却するつもりがない物件も定期的に査定に出しています。
すまいValueならたったの60秒で一括査定ができるので、とても便利です。
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