こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋を経営しています。
新築アパート大手のTATERUに業務停止命令が出されました。
スルガ銀行の不正融資から始まり、レオパレスの違法建築まで様々な問題が発覚した不動産投資業界ですが、業務停止命令が出されたのは初めてです。
それほど国交省はTATERUの不正行為を重くとらえているのだと思います。
今回は、不動産投資家の視点からTATERUの決算書を読み解き、破綻の可能性をチェックします。
そして今回のTATERUへの業務停止命令が、今後の不動産投資マーケットにどのような影響を与えるのかを予測したいと思います。
TATERUとは
TATERUは投資家向けに新築アパートの企画・販売を行う会社です。
資本金も72億円あり、東証一部に上場している大企業です。
TATERUの新築アパートの特徴はITとの連携です。
オーナーはスマホアプリだけで賃貸経営に関する全ての業務を行うことができます。
毎月の収支レポートの確認から管理会社への賃貸募集指示までスマホ一台あればできる手軽さがウリです。
また、アパート自体にも最新のIT機器が使われています。
スマホをかざすだけで鍵が解除できるスマートロックや、スマホを通して遠隔地から空調や照明のON/OFFができる機能が標準搭載されています。
これらのアパート経営に最先端のITを取り入れる試みが30代を中心とした若い投資家に人気を博しました。
また、アベノミクス以降の不動産投資ブームも相まってTATERUは売上を倍々ゲームで伸ばしてきました。
2018年3月末には年間売上高791億円を記録しています。
不正行為が発覚
そんな絶好調のTATERUでしたが、2018年12月に社員による不正行為が発覚します。
社員31人がアパート購入希望者の通帳残高を改ざんしたり、年収を水増ししていたことが判明しました。
ある投資家は貯金23万円しか持っていなかったのですが、TATERUの社員が貯金通帳を改ざんして残高623万円に水増ししていました。
貯金23万円で1億円近くの新築アパート購入しようと考える投資家もちょっとありえないですけどね(＾-＾；)。
しかも通帳の改ざんはTATERU側で一方的に行い、顧客に知らせずに金融機関に提出していたケースもあったようです。
このような改ざん行為は合計で336件発覚しました。
更に楽待新聞によれば、TATERUは頭金を投資家に貸し付けるという不法行為も行っていたようです。
ある投資家は物件を購入するには頭金が400万円足りませんでした。
そのことをTATERUに伝えると、TATERUは無利子で400万円を投資家に貸し付けて、頭金の不足を補ったようです。
これは「手付の貸与」といって宅建業法で厳しく禁じられています。
仮に頭金との名目ではなく、単なる事業資金としてTATERUが投資家に貸し付けていたとしても、「貸金業法違反」です。
どちらに転んでもアウト！ですね。
このような不正行為が次々と発覚したTATERUに対して、国交省は業務停止命令を出します。
2019年7月12日～18日の7日間の間、宅建業法に関する全ての業務が停止されました。
新築アパートの販売はもちろん、管理物件の入居者募集（仲介）業務もできません。
第一業務停止命令を受けたとなれば、企業のブランドイメージが著しく毀損（きそん）します。
この業務停止命令を受けて、TATERUの株価は一時180円まで下がりました。
不正行為が発覚する前には株価が2,000円を超えていたので、一気に1/10まで下落したことになります。
株式投資家の間では経営破綻も噂されるようになりました。
TATERUの決算書分析
TATERUは2019年5月14日に2019年12月期 第１四半期決算報告書を公開しました。
重要なポイントだけわかりやすく解説したいと思います。
2019年12月期は46億円の営業赤字！
会社の儲けを示す損益計算書（抜粋）は以下のとおりです。
| 売上高 | 47億円 |
|---|---|
| 売上原価 | ▲73億円 |
| 売上総損失 | ▲26億円 |
| 販売費及び一般管理費 | ▲20億円 |
| 営業損失 | ▲46億円 |
無理矢理作った売上
TATERUでは47億円の売上が計上されています。
ただし、TATERUは不正行為が発覚してから一般の投資家向けへの新築アパート販売は自粛していました。
そのため、売上として計上している47億円は、全て他の事業者へのアパート販売実績となります。
実際にTATERUは合計で122棟のアパートを業者に販売すると発表しました。
つまり、一般の投資家向けに販売するために抱えていた在庫が膨らんできたため、プロの不動産買取業者に一括で買い取ってもらったことになります。
おそらく会社の運転資金を確保するために不良在庫の処分を行ったのだと思います。
一般の投資家ではなくプロの買い取り業者に販売するわけですから、相当安値でないと購入してもらえません。
売上47億円に対して、売上原価が73億円です。
つまり、73億円で仕入れたアパートを47億円で売却したわけです。
その損失額は26億円。
これだけの損失を出してでも既存在庫を格安で販売しないといけないほど経営状況が厳しいことを物語っています。
オーナーはより大きな含み損を抱えている
原価で仕入れているTATERUですら26億円の損失を計上しています。
となると、TATERUから新築アパートを購入したオーナーはより大きな損失を抱えていることになります。
TATERUは新築アパート販売によって利益を上げていた会社です。
新築アパートの粗利はだいたい販売価格の30%と言われています。
決算書によればTATERUのアパート原価は73億円です。
一般の不動産投資家向けにはこれに30%の粗利を載せて販売していたはすです。
つまり、TATERUが抱えていたアパートの在庫は、不正行為が発覚しなければ一般の不動産投資家には104億円で売れたはずです。
これが実際には47億円でしか売れませんでした。
もう少しわかりやすく説明するために、アパート一棟あたりの金額に直して考えてみます（規模を1/100に縮小して考えてみます）。
不動産投資家はTATERUから1億400万円で新築アパート一棟を購入していることになります。
一方で、売却可能金額は一棟あたり4,700万円。
つまりTATERUから購入したオーナーは5,700万円もの含み損を抱えていることになります。
TATERUのオーナーの多くはフルローンで購入しているでしょうから、残債も1億円近く残っているはずです。
そのため、売却したいと思っても売却できないオーナーが多数いるものと思われます。
TATERU本体も厳しいですけど、オーナーはもっと厳しいですね。
年間80億円の固定費が発生
「販売費及び一般管理費」として四半期で20億円が計上されています。
年間に直すと80億円です。
この「販売費及び一般管理費」は従業員の給料やオフィスの賃料などの固定費のことです。
つまり一円も売上がなくても毎月確実に発生する費用になります。
TATERUは従業員数464名の大所帯です。
これらの社員を養うだけでも年間80億円も必要になります。
営業損失は46億円
その結果、TATERUは営業損失を46億円計上しています。
内訳は次の通りです。
- 不良在庫の処分による損失：26億円
- 固定費：20億円
今後も運転資金確保のために在庫処分を進めていくと思います。
つまり四半期ごとに46億円の赤字が続いていく可能性が高いでしょう。
現金も減少している
次にTATERUの現金保有額を見ていきたいと思います。
不動産投資家の人はよくご存知だと思いますが、企業は赤字では潰れません。
その代り黒字でも現金が枯渇すれば倒産します。
金融機関や取引先への支払いが滞ると、金融機関から取引停止されて事実上営業できなくなるからです。
そのため、経営の安全性を確かめるためには、現金保有額をチェックするのが確実です。
| 2018年12月末 | 2019年3月末 | |
| 現金保有額 | 120億円 | 98億円（▲22億円） |
2019年3月末時点で現金が98億円あります。
この現金は、不正行為が発覚する直前の2018年5月に海外投資家向けに増資して獲得したようです。
海外投資家の皆様はお気の毒ですけどね(＾-＾；)
気になるのは4半期で▲22億円も現金が減少していることです。
これは先程の固定費（販売費及び一般管理費）分だけ現金が目減りしていると考えて良いでしょう。
このままのペースで行くと年間では88億円の現金が減少していくことになります。
一方で現金は98億円ですから、ほぼ丸一年で現金が枯渇することになります。
このような危機的な状況をTATERU経営陣も見越しているため、様々な資金繰り（金策）を行っています。
TATERUが行っている資金繰り（金策）
- 保有不動産（完成済みアパート）の売却
- 保有株式の売却
保有不動産（完成済みアパート）の売却
2019年3月末時点で、完成済みの販売用アパート在庫は115億円あります。
前期同様にTATERUは資金繰りのために販売用アパートの売却を進めると思います。
ただ、この115億円という金額はあくまでTATERUの売上原価です。
2019年3月期には、73億円で仕入れたアパートを47億円で売却していますので、今後も売上原価を大幅に下回る金額でしか売れないと思います。
そのため在庫は115億円ありますが、実際の販売金額は６割程度の70億円くらいになるでしょう。
つまり、70億円の現金が手に入ると考えた方が現実的でしょう。
保有株式の売却
TATERUは出資先企業の株式売却も進めています。
TATERUは出資していた不動産投資ポータルサイトを運営しているインベストオンラインの全株式を別企業に売却することを発表しました（ただし、売却先の企業との条件交渉が決裂し破談）。
それ以外にもホテル企画／運営しているTRASTAの全株式を売却しています。
2019年3月末時点で投資有価証券が13億円ほど残っているので、今後全ての株式を売却できれば最大で13億円の現金が手に入ることになります。
この保有不動産と株式の売却によって、TATERUは今後83億円の現金を手に入れることができます。
現在保有している現金98億円と合計すると181億円もの手元資金があることになります。
| 保有現金 | 98億円 |
|---|---|
| 保有不動産売却による現金増 | 70億円 |
| 保有株式売却による現金増 | 13億円 |
| 手元資金合計 | 181億円 |
先程述べたとおりTATERUの固定費（販売費及び一般管理費）は年間で80億円ですので、事業収入がなくとも2年間くらいは存続することが可能です。
すぐに倒産することはなさそうですね（ホッ）。
TATERUの今後の事業展開
TATERUには現在3つの事業があります。
- アパート販売事業
- ホテル事業
- IOT機器事業
それぞれの売上構成比率は次の通りです。
アパート販売事業が全売上47億円中、44億円(94%）を占めています。
完全な一本足打法ですね。
ただ、今後はこのアパート販売事業を主力事業として継続できるかどうかは疑問です。
今までTATERUがアパート販売事業を拡大してこれたのは、西京銀行とのパートナーシップがあったからでした。
TATERUから新築アパートを購入する投資家のほとんどんは山口県の地銀である西京銀行から融資を受けていました。
実はTATERU（旧社名：インベスターズクラウド）は西京銀行に出資しています。株式持ち分を18％も持つ大株主です（第三種優先株式のため議決権はなし）。
出典：2018年6月1日 西京銀行 第110期定時株主総会招集ご通知
そのため、西京銀行が主要株主であるTATERU向けに優先して融資を出していたとしても不思議ではありません。
ただ、TATERUの不正行為が発覚して以来、西京銀行は方針を変換します。
TATERU向けの融資を出さなくなっただけでなく、不動産投資向けの融資から完全に撤退することを表明しました。
そのため、今後はTATERUは自社アパート購入希望者に融資を出してくれる新たな金融機関を見つける必要があります。
ただ、現在どの金融機関も不動産投資向けの融資を絞っています。
不正行為の前科があるTATERUに融資を出す金融機関が出てくると思えません。
しかもTATERUの主要顧客は、IT連携のアパートに価値を見出した20-30代の若手投資家です。
彼ら若い世代はそれほど潤沢な現金を保有していません。
今までは金融機関の審査が緩かったため手持ち現金が少なくても融資が出ていましたが、今では２割以上の頭金を出せる投資家でないと融資がでません。
そのため、TATERUの主要顧客である若年層が新築アパートを購入するのはかなりハードルが高いでしょう。
また、今回の業務停止命令を受けて、TATERUのブランドイメージは大きく傷ついています。
そのため、あえてTATERUから新築アパートを購入しようと考える投資家はほとんどいないと思われます。
上記を鑑みると、TATERUの経営陣は新築アパート販売事業から撤退するのではないかと予想しています。
少なくとも僕が経営者でしたら、斜陽産業であるアパート販売事業に再び力を入れることはありません。
仮にTATERUが不正行為を犯していないとしても、これだけ金融機関の融資が厳しくなり、今後確実に人口が減少する国内においてはアパート事業に将来性を感じないからです。
それよりは、今後まだ成長が見込めるホテル（民泊）事業に力を入れると思います。
アパート事業と異なり、国内のホテル事業は今後まだまだ伸びていきます。
2018年の訪日外国人数は3100万人を突破しました。
国交省の予測によれば、2020年で4,000万人、2030年で6,000万人に増加します。
これらの旺盛な外国人観光客の宿泊需要を満たせるホテルは不足しています。
そのため、ホテル事業の将来性はかなり大きいです。
実際に、規模は小さいですがTATERUのホテル事業は利益率30%を計上している優良事業です。
TATERUには幸い手元資金が181億円も残っています。
この資金を全てホテル事業に投資すればかなりの規模に拡大できるでしょう。
僕が経営者でしたら、TATERUとは別の新ブランドを立ち上げて、ホテル事業を拡大していきます。
ホテル事業は今までやってきたアパート事業の人材（営業マン、設計士、施工管理）や不動産ノウハウを有効活用することが可能だからです。
そして、将来性のないアパート事業からは撤退する可能性が高いと思います。
TATERUがアパート事業から撤退したらオーナーは途方にくれる
潤沢な手持ち資金を活用してホテル事業に方針転換できるTATERU自体は生き残れるかもしれませんが、残されたオーナーは大変です。
現在TATERUには2,338名のオーナーがいます。
これらのオーナーのほとんどはTATERUに賃貸管理を委託しています。
TATERUが新築アパート事業から撤退するのであれば、同時に管理事業からも撤退するでしょう。
TATERUが管理事業から撤退すると、ほとんどのオーナーが途方にくれます。
なぜかというと、TATERUのアパートはTATERUでしか管理ができない仕様になっているからです。
TATERUのアパートでは、鍵穴のないスマートロック（電子錠）やタブレット端末による空調や家電の遠隔操作といった最新のIT機器が実装されています。
これらのIT機器の管理システムはTATERUの子会社によって開発・保守されています。
TATERUが新築アパート事業から撤退すれば、このIT機器の管理システムをメンテナンスしていく業者がいなくなります。
つまり何かシステムにトラブルが生じた場合に誰も復旧できないわけです。
これでは、入居者の方が困ってしまいますよね。
そのためTATERUがアパート管理事業から撤退するのであれば、オーナー自らTATERU独自仕様のIT機器を取り外す必要があります。
つまりスマートロック（電子錠）からシリンダー付きの普通の鍵に戻すわけです。
ただ、TATERUの物件は、このような最新のIT機器対応を理由に相場よりも高い家賃設定をしています。
そのため、IT機器を取り外すのであればオーナーは家賃を下げざるを得ません。
追加費用を支払ってIT機器を取り外した上に、家賃まで下がるのではオーナーはやってられませんね。
TATERUがアパート事業から撤退すれば、多くのオーナーが賃貸経営を継続できなくなり、物件を手放す動きが加速するでしょう。
TATERUの新築アパートの収益性は低い
TATERUのアパートのほとんどは都市部郊外に立地しています。
首都圏であれば、埼玉・千葉県の駅から徒歩15分くらいの微妙な立地が多いです。
このような立地では都内23区のような高い入居率は望めません。
また、TATERUは独自のIT機器システムを設置しているため、家賃設定が高めになっています。
そのため、TATERUのオーナーの中には入居付けに苦戦している人も多いようです。
実際にTATERUから新築アパート２棟を購入したハードロックマンさんの賃貸実績を見てみましょう。
ハードロックマンさんはTATERUから次の条件で新築アパート（1K ✕ 6部屋）を購入しました。
| 物件価格 | 7,700万円 |
|---|---|
| 頭金 | 500万円 |
| 借り入れ | 7,200万円（金利2.55%、融資期間35年） |
| 想定利回り | 6.3% |
1棟目初年度の収支計算は次の通りです。
| 家賃・礼金（収入） | 419万円 |
|---|---|
| 借入金返済（支出） | －310万円 |
| 管理費（支出） | －100万円 |
| キャッシュフロー（手残り） | 9万円 |
7,700万円のアパートを購入して、年間キャッシュフローたったの9万円しかありません。
完全に危険水準です。
この理由は低い入居率にあります。
1棟目アパートの初年度入居率は88%。
しかもアパート竣工から初めて満室になるまではTATERUが空室保証をしています。
初回の空室保証がなければ完全にマイナスのキャッシュフローでした。
入居率が最も高い初年度ですらこの収支ですから、2年目以降は赤字経営になる可能性が非常に高いです。
このハードロックマンさんの例にわかるように、ほとんど頭金を入れずにTATERUのアパートを購入した人の大半は赤字経営になります。
TATERUの主要顧客は20～30代の若い投資家です。
年齢的にも潤沢な自己資金がある方は少ないと思いますので、多くの方がハードロックマンさんと同じようにほぼフルローンで新築アパートを購入していると思われます。
そのため、TATERUからアパートを購入した人の大半は赤字経営に陥っている可能性が高いです。
今後、大量のTATERU物件が売却される
TATERUを購入した方の多くはサラリーマン投資家です。
そのため、賃貸経営が赤字でも、しばらくの間は会社員の給料から赤字分を補填できるでしょう。
ただ、その補填も長くは続きません。
そうなると、近い将来TATERUのアパートを売却したいと考える投資家が急増してくると思われます。
TATERUが新築アパート事業から撤退し、管理も満足に行えなくなれば売却希望の投資家はもっと増えるでしょう。
TATERUが公表している管理戸数は25,000です。
一棟あたり6部屋だと仮定すると、TATERUが販売したアパートが4,200棟近くあることになります。
この4,200棟のアパートが一斉に売りに出されれば、中古の収益不動産価格の大きな押し下げ要因になります。
まとめ
- 不正行為が発覚したTATERUの業績は急激に悪化
- ただし、手元資金は181億円ほどあり、すぐに破綻する可能性は低い
- 新築アパート事業は今後ますます環境が厳しくなるため、TATERUは新築アパート事業から撤退する可能性が高い
- TATERU撤退した場合、TATERUオーナーは管理に行き詰まる可能性が高い
- TATERUのアパートは収益性が低いため、今後売却を希望するオーナーが増える
スルガ銀行の不正融資が発覚して以来、次々と不動産投資業界には逆風が吹いています。
大半の金融機関が融資を閉じたため、収益不動産の価格が下落し始めました。
今回のTATERUの業務停止命令を受けて、不動産価格は一層下がるでしょう。
価格の底が見えるまでは、しばらく新規購入を控えるのが良いかもしれませんね。
不動産の売却を検討されている方へ
今後、しばらくの間は不動産価格が下落し続けると思われます。
そのため、売却を検討している方は、一日でも早く売却査定に出したほうが良いでしょう。
売却査定をするならば、大手不動産会社6社が参加しているすまいValueがオススメです。
このすまいValueは、日本の大手不動産会社6社が共同で運営している不動産売却ポータルサイトです。
参加している不動産会社
- 三井のリハウス（三井不動産リアルティ）
- 住友不動産販売
- 三菱地所ハウスネット
- 野村の仲介（野村不動産）
- 東急リバブル
- 小田急不動産
売却するなら、絶対に大手不動産会社に依頼したほうが良いです。
それは買い手の心理を考えるとわかります。
初心者の方が不動産を購入しようとしたら、まずは安心の大手不動産会社に行きますよね。
そして、不動産を一番高値で買ってくれるのは、このような初心者の方なので、結果として大手不動産会社に売却依頼したほうが高値で売れるのです。
また、大手不動産会社であれば、豊富な売却実績があるので、最新の顧客動向、金融機関の情勢を踏まえた売却価格を正確に算出することが可能です。
『自分の物件がいくらで売却することができるのか？』を把握しておくことは投資家にとって大切です。いざとなったら、すぐに売却に動けますからね。
そのため、僕はすぐに売却するつもりがない物件も定期的に査定に出しています。
すまいValueならたったの60秒で一括査定ができるので、とても便利です。
カンタン一括査定依頼する＞＞すまいValue
関連記事
投資用不動産を高値で売却するコツについて解説しています。
静岡銀行が築古アパート融資から撤退した件について解説しています。
不動産投資ローンの借り換えサービスを活用して金利を1.5%に引き下げる方法について解説しています。
初心者が不動産投資を始める前に読んでほしい記事をまとめています。
」ナポレオン・ヒル著