ここが変だよ不動産投資

マンション購入の前に注意! 一部屋あたりの面積を減らして無理に部屋数を多くしてませんか?

こんにちはJOJOです!

値上がり続けてきたマンション価格ですが、ここに来て少し潮目が変わり始めました。

マンションの契約率が好調の節目である70%を連続して下回っています。

都内のマンション価格は相変わらず高いのだけど、1年前みたいに販売開始と同時に完売ではないみたい。

現に、武蔵小山のパークシティ ザ・タワーも第一期はすぐに完売したみたいだけど、第二期販売はまだ売れ残っているみたい。

やっぱり77㎡で1億超といのはいくらなんでも、高すぎるのかも。

大手ディベロッパーの販売も苦戦しているみたいですね。

第一期完売!と威勢の良いマンション広告をよく見るけど、これって、第一期の期間が不明瞭なんですね。

実体は、一定数売れてから第一期を〆るので、確実に第一期が完売するというロジック。

なので、あんまり信用しないほうが良いです。

売れ行きは厳しいけど、マンション価格は下がってない

現実は、マンション販売は徐々に苦戦しているんだけど、なかなか販売価格は下がってませんね。

その理由は、ディベロッパーは高い値段で土地を仕入れているし、人件費・材料費の高騰は続いているので、建築費自体も上がっているから。

どのディベロッパーもギリギリの採算でやっているから、販売価格を当初の設定金額から値下げすると赤字になるんですね。

そして、実際のマンション販売の現場では、こっそりと値下げ販売も行われ始めたようです。

最近、大手ディベロッパーの株が日経平均以上に下げているのは、ディベロッパーの収益が徐々に厳しくなっていることを市場が看過しているのかもしれません。

価格を据え置く代わりに、部屋を狭く

そんなディベロッパーは販売価格を値下げする代わりに、面積をこっそりと狭くしています。

数年前までは3LDKの間取といえば、70m2以上は当たり前でした。

でも、今、売り出される首都圏の3LDKは60m2台のものが多いです。

販売価格を抑えるために、広さを犠牲にして一見、安く見せているんですね。

バブル期に50m2台の3LDKが供給されていたことを考えるとまだましですが、60m2台だとせいぜい2LDKですよね。

3LDKはちょっと無理がある。

結局のところ70m2以下の3LDKではリビングも十分な広さを確保できないので、リビングと隣の和室を開けっ放しにして、一つの部屋として使うことが多いです。

結局は2LDKとしての利用ということですね。

そのため、子供が小さいうちは良いが、大きくなって一人ずつ子供部屋を持つようになると2LDKでは足りなくなります。

なので、結局は郊外のもう少し広い家に転居を余儀なくされる。

住み替えには、仲介手数料や引っ越し代がかかるため、結局は損をすることになります。

やっぱり狭小3LDKは住む人の幸せにはつながらないんだと思うんですね。

投資用不動産でも、狭小間取りがブーム

この状況は、不動産投資用のマンション・アパートでも同様。

一部屋を13m2を切る1Rにして、少しでも見せかけの利回りを高くしている。

バス・トイレこそ別だけど、実際はバスではなくシャワーブース。

居住スペースはベッドを置くのがやっと。

もちろん収納もほとんどありません。

なので、物に囲まれて住む状態になります。

実際に、都内で利回り6%を超える新築アパートはほぼこの仕様です。

狭くても良いから低価格で新築のアパートを求める層が一定数存在するので、入居者は募集はなんとかなる。

でも、やっぱり生活のしにくさから直ぐに退去してしまう方が多いです。

つまり退去の度に原状回復費用や広告費がかかります。

それに常に募集を繰り返さないといけないので大家の手間もかかる。

あまりに入退去が多くて嫌気が指した大家さんが数年で売り出している物件も多いです。

物件を買うときは、実際の面積に注意

このように、不動産自体が高いときは、物件の広さを狭くして見せかけの利回りを高くしていることが多いです。

でも、自分が住むにしても、賃借人が住むにしても長い間は住めないものです。

そのため、結局は安物買いの銭失いといったことになりかねません。

住む人が長い間住める間取りや広さになっているかをしっかりと自分の目で確かめてから購入するようにしたいですね。

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