運営管理

小さな修繕は、管理会社に委託するよりも自分で労働力を投入したほうがお得

豊島区のアパート入居者から連絡があった。

照明の調子が悪いという。

電球を交換しても、時々点滅するらしい。

照明の調子が悪いとその部屋にいたくなくなる。

気の毒なので、すぐに照明自身を交換することにした。

手間を考えて、管理会社にお願いすることに

このアパートは某大手B社に管理を委託している。

自宅からこの物件までは地下鉄一本で35分程度なのだが正直貴重な休日を使って訪問するのは避けたい。

そこで、B社経由で照明交換の見積もりを取ることにした。

多少の工賃がかかったとしても、自分の貴重な時間をかけるよりマシだ。

タイムイズマネー。

思っていたより高い見積もり

さて、B社から見積もりが届いた。照明代金+1万円の工賃で、合計3万円程度かな~と予想していた。

結果は、工賃込みで5.5万円。

さすがに驚いて、開いた口が塞がらなかった。

照明は家電量販店で購入すれば1万円程度である。

工賃も1万円もあれば十分だろう。

大手の管理会社とはいえ、ぼったくり過ぎだと思う。

労働力を投入することに

仕方ないので、尊敬する加藤先生にならい、自分の労働力を投入することにした。

海外出張から帰国したばかりの体にむち打ちながら近所の電気屋で最新のLED照明を購入。

奮発して8帖用の大型製品にした。

8,000円也。

それを抱えて地下鉄に乗り込む。

僕は車を持っているが、都内で車を運転するのが嫌いである。

そのため、基本的には物件には電車で移動する。

照明を抱えて、入居者様を訪問。

15分ほどの取り付け作業の結果無事に完了する。

LEDなので、電気代が安くなるのと、明暗を自由に調整できる機能つきなので、入居者も喜んでいた。

聞くと、自分で電球を変えたばかりだという。

気の毒なので、チップ1,000円をそっと手渡した。

ひどく恐縮されたが、嬉しそうだった。

僕もうれしい。

ついでに他の部屋もチェック

その後、ついでにリフォーム中だった他の部屋もチェック。

ちょうどリフォーム屋さんが作業中だった。

中をチェックさせてもらい、綺麗になっていることを確認してから、工事業者のお兄さんにも1,000円のタバコ代を手渡す。

こちらもひどく喜んでいた。

僕もうれしい。

チップは費用対効果が高くてオススメ

アメリカでは、チップを手渡すことは当たり前で、あまり嬉しがられないが、習慣の無い日本でチップを渡すとひどく喜んでくれる。

お菓子を渡すよりも現金が一番喜んでくれる気がする。

費用対効果が高い。

その後、ついでに駅前にある管理会社B社にお菓子の差し入れ。

柿の種を段ボールで購入し、プレゼント。

本当は現金チップを渡したいのだが、大手なので難しい。

それでも担当者は喜んでくれた。

労働力を投入したほうがお得な場合もある

さて、材料費、交通費、チップ台込で大体15,000円の出費となった。

外注した場合の5.5万円に比べると4万円も安くなった。

労働時間としては移動時間も込みで4時間。

時給にすると1万円だ。

サラリーマンの時給よりもかなり高い。

たまには労働力投入も悪くないと感じた。

賃貸経営を始める前に情報収集しよう!

賃貸経営は情報戦です。

銀行の融資情勢、賃貸マーケットの動向、リフォーム・原状回復工事、客付け、会計・税金など、不動産投資家に求められる情報は多岐に渡ります。

最近は不動産投資ブームということもあって、ロクに勉強せずにセミナーで勧誘を受けた不動産仲介業者からいきなりワンルームや一棟アパートを購入する人も増えてきます。

ですが、きっぱりと言います。

賃貸経営は勉強しないで儲かるほど、甘くありません!

なので、少なくとも書籍、セミナー、アパートメーカーからの資料請求を通して知識武装することが必要になります。

以下では、僕が試した中で、役に立ったと思うものをご紹介します。

すべて無料のものなので、上手く活用して勉強していただけるとうれしいです。

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MDIは創業期から首都圏、特に都内23区を中心とした新築アパートメーカーです。

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このMDIの特色は、とにかく永続的にニーズのある間取りをとことん追求していること。

都内の地主さんという、いわば歴戦練磨の不動産投資のプロ相手には、見せかけの利回りを高くするための狭小間取りは通用しません。

地主さんは投資家と違って、基本的に自分の土地を永続的に保有することが目的です。

そのため、自分の土地で、安定的に賃貸経営ができるかどうかという観点で、新築の間取りを決めます。

そのため、MDIの間取りは、長期間に渡ってしっかりと賃貸ニーズに応えることのできるものにする工夫が沢山あります。

MDIの新築アパートの間取りは1Kと1LDKの両方があります。

特色は一番小さな1Kでも広さが25㎡以上あるということ。

もちろんバス・トイレ別、独立洗面台つきです。

そして、収納については、1Kでも3つついています。

これには理由がありまして、まず広めの部屋は入居期間が長いです。

確かに利回りだけを考えると一部屋辺りの面積を極力狭くして、部屋数を多くしたほうが良いです。

ただ、あまりにも狭小間取りにし過ぎると、入居期間が短く入れ替わりが激しいです。

また、狭小間取りの物件は家賃も低いため、入居者の属性があまり良くありません。

そのため、MDIでは長期入居が最終的にオーナーの利益になると考えて、あえて広めの間取りにしているのです。

しかも、広めの間取りを取っている割には、都内でも6-7%という比較的高い利回りを実現しています。

それだけ、高い家賃設定ができているということですね。しかも平均入居率は97%と高水準です。

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そのためには、数多くの成功した新築アパート・マンションの間取りやプランを見ておくことが大切です。

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もし身近なところに、先輩大家さんがいない場合は、大家の会に参加したり、無料の相談サービスを使って、既に実績のある不動産投資家の話を聞くことを勧めます。

ちなみに、 不動産投資専門のコンシェルジュや実際の不動産投資家に無料で話が聞けるサービスとしては、以下が2つがオススメです。

不動産投資に精通したコンシェルジュに相談したい方向け

これらのサービスは僕自身も何度か利用させて頂いていますが、貴重な情報やアドバイスが聞けるので重宝しています。

セミナーだと、なかなか突っ込んだ質問がしにくいですが、マンツーマンで面談すれば自分が聞きたいことを気兼ねなく聞くことができます。

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無料ですので、積極的に利用したいですね。

過去に上記の無料サービスを使った時の体験リポートは以下の記事にしていますので、良かったらこちらも読んでみて下さい。

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