新築

土地から新築の失敗談 建築費大幅に超過しちゃいました

土地から新築アパート・マンションに挑戦してみたい

最近、不動産投資家の皆さんからこんな声をたくさん聞きます。

令和に入って、築古物件に融資がさっぱり出なくなっちゃいました。

そのため、借入期間が長く取れる新築投資は人気です。

特に最近は建売業者から完成した新築物件を買うのではなく、土地を仕入れて自分で収益アパートやマンションを建てる『土地から新築』が流行ってます。

建売業者から完成済みの新築アパートを買うと業者の利益が載ってる分割高になります。

『土地から新築』であれば建売業者に利益を抜かれる心配はありません。

その分だけ物件の利回りを上げることが可能です。

この歪みに気づいた不動産投資家の皆さんが一斉に土地から新築にチャレンジしています。

twitterを見ていると土地から新築を手がけて高利回りを実現している大家さんもたくさんいらっしゃいます。

有名どころで言うとポールさんとか、堀先生とかですね。

情報感度の高い初心者の方の中には、最初の一棟目から『土地から新築』を目指すツワモノもいらっしゃいます。

初心者向けに『土地から新築』のやり方を指南する高額塾も結構でてきました(費用は年間100万円くらいかかるみたいです)

ただ、土地から新築は中途半端な知識・資金量で始めるといきなりゲームオーバーするリスクがあります。

SNSや大家の会では『土地から新築』の成功談ばかり聞こえて来ますけど、実際は失敗してる投資家も結構な確率でいるんじゃないかと想像します。

何を隠そう、僕も現在『土地から新築』を手がけていますが、建築費が想定よりも膨らんで資金ショートの危機に直面しています。

建売業者がプランニングしている建売アパートと違って、土地から新築はすべて自分で企画しなければいけません。

とうぜん企画を間違えたり、想定外のトラブルが生じると収支が悪化していき、最悪の場合、資金繰りができずプロジェクト自体が頓挫してしまいます。

なので、『土地から新築』を目指す方には、今一度自分がそのリスクを取れるのか?を自問自答することが大切だと思ってます。

今回は僕が実際に直面したトラブルを紹介しながら、『土地から新築』の怖さについて解説したいと思います。

こんな人にオススメ
  • 土地から新築に挑戦したいと考えている方
  • 土地から新築で失敗して凹んでいるJOJOを応援したい方(^^)

最初の企画段階では利回り11%!

前回都内で『土地から新築』プロジェクトを無事に終えた僕は、二匹目のドジョウを探すために土地探しをしていました。

ただ、都内の土地はどこもコロナで値上がりして高いです。

良さそうな土地がネットに掲載されても、その日のうちに業者や投資家から買付が殺到して売止になることも珍しくありません。

そのため、僕は土地勘がある埼玉県にまでエリアを広げて新築用の土地を探していました。

僕の妻の実家が埼玉にあり、子供の面倒を見てもらいに埼玉にはちょくちょく出かけるので僕にとって埼玉は第二の故郷(ふるさと)みたいなものです。

ある日ネットを検索していると、東京寄りの埼玉県某所でアパート向きの土地を発見しました。

早速、知り合いの設計士であるY先生にボリュームチェックしてもらうと、容積も最大限消化できそうでした。

ラフプランでは1DKが9部屋。

埼玉とはいえ都内まで電車で30分くらいで通勤できるエリアです。

駅徒歩7分と駅近なので、単身者用の間取りでもいけそうです。

ただ、20㎡以下の狭めのワンルームは飽和状態のエリアですので、差別化するために25超の1DKと少し広めの間取りにしました。

次のこのラフプランを元に建築会社から概算見積を取り寄せます。

埼玉で地場展開している建築会社2社と、設計士のY先生の知り合いの都内の建築会社1社に見積もりを取りました。

その結果出てきた建築費の概算見積(税込)が以下です。

埼玉A社 6,200万円
埼玉B社 6,000万円
都内C社 4,500万円

Y先生の知り合いの都内C社の見積がダントツで安いです。

床面積が合計で280㎡(85坪)ありますから、坪単価53万円です。

Y先生にこのC社の実績を聞いてみると、ちょうどY先生も都内で一棟新築RCを手がけているようです。

しかもC社は他にも数カ所の現場を走らせており、年間で20棟ほど手がけているようでした。

Y先生とC社が手がけている新築RC現場が僕の家の近くだったこともあり、早速現場を見学しにいきました。

施工現場はきちんと整理整頓されており、順調に5F建てのRCを建設中でした。

そのため、建築費も安いし、実績も豊富そうだからC社を第一候補とすることにしました。

もし建築費が4500万円で収まるとすれば、想定利回りは11%にもなります。

同じエリアでは新築の建売アパートが利回り7%で売り出されていますから、11%も出れば相当美味しい物件になります。

そのため、この土地で『土地から新築』プロジェクトを始動させることにしました!

銀行に融資を打診

最近の融資情勢は非常に厳しいです。

本当は多めに融資を借りたいですが、欲張って融資希望額を増やしすぎるとそもそも融資を断れるリスクがあります。

そのため、土地代2,500万円、C社の建築費4,500万円、その他バッファとして500万円の合計7,500万円の土地から新築プロジェクトとしました。

バッファとして500万円を追加確保したのは、地盤改良工事、水道引き込み工事、水道局への分担金等が発生する可能性が高いからです。

この総額7,500万円の新築プロジェクトへの融資を複数行に打診しました。

予想通りどの銀行も融資条件は厳しく、物件価格の20%である1500万円の頭金を求められました。

最終的にT地銀で頭金1500万円、融資金額6000万円の条件で融資ゲットしました。

金利は1.4%、借入期間は30年です。

頭金20%はもったいなかったですが、昨今の厳しい融資情勢を鑑みると借りれるだけマシだと考えて合意しました。

その後、無事に土地を購入し、土地から新築プロジェクトがスタートすることになりました!

詳細設計に入って、いきなりの間取り変更

今回の立地は都内ではなく埼玉ですが、利回りは11%と高いです。

普通に新築建売アパートを買えば利回り7%のエリアですので、今回の企画には自信がありました。

『この新築が建てば僕も凄腕大家さんの仲間入りだぜ』と思いながらワクワクしておりました。

すると既に設計に入ってもらっている設計士のY先生から電話がありました。

『今回の地区は景観法の対象なのですが、規制に引っかかって建物を小さくせざるをえないようです。』

景観法とは自然環境や昔からの町並みといった景観を維持するために、色合いや建物の最高限度を定めている法律です。

念のため、土地購入時の重要事項説明書を読み返してみると、たしかに『景観法の適用を受ける』と記載してありました。

不動産会社の営業担当が重要事項説明の時に説明しているはずですが、まったく記憶に残っておりませんでした。

やはり重要事項説明はきちんと理解しないとダメですね(反省)

ただ、今回建物は木造3階建てなので10m以上の高さ制限には引っかからないし、建物も黒でクールに決める予定ですので、景観法に抵触するような要素はまったくありません。

ところが、詳しく話を聞いてみると、この地区の条例では道路から2mの壁面後退の規定があることが判明しました。

元々のプランは道路から50cmだけ離して敷地面積いっぱいまで建物を建てる予定でした。

2mも壁面後退すると建物面積が大きく減少します。

元々1DK x 9部屋を見込んでいたのですが、一部屋20㎡未満の間取りしか取れなくなってしまいました。

この地域は狭小ワンルームが飽和しており供給過多です。

将来的な競争力維持のためには広めの間取りが必要です。

仕方なく一部屋潰して1DK x 8部屋に変更しました。

この時点で利回りは11%から10%に低下してしまいました。

景観法侮ってはダメですね。。

銀行の融資担当から注意連絡あり

建物プランが変更になったため、T銀行に連絡しました。

すると、T銀行の融資担当から思いもかけない言葉がでてきました。

『JOJOさんが発注予定のC社(建築会社)について悪い噂が流れています。詳しいことは言えませんが、その会社に本当に発注するかどうか再検討したほうが良いと思います』

C社は都内で何棟も新築RCを建てている実績ある会社だし、何よりも信頼しているY先生から紹介してもらっています。

悪い噂なんて聞いことありません。

とはいいつつも、念のためY先生の携帯に電話します。

JOJO『T銀行からC社に悪い噂があるって聞いたのですが、Y先生のお客さんで新築RCも建設している最中ですし、問題ないですよね?』

Y先生『実はC社が手掛けている都内の新築RCの現場が止まっています。どうやら別の大型プロジェクトで施主とトラブルになり途中で契約破棄になったようです。その結果、資金繰りが悪化し、下請けに代金が払えず、どの現場も工事がストップしているようです。』

なにー、資金繰りが悪化して工事がストップしているだとっ!

そんな話は今まで一度も聞いていません。

ちなみにY先生が手掛けている現場では、C社との契約を打ち切り、別の建築会社に施工を切り替える準備をしているようです。

恐らくC社は手形の不渡りでも出して銀行間のブラックリストに掲載されたのでしょう。

C社はまだ破綻はせずに会社としては存続しているようでしたが、そんな危ない会社に工事を発注するわけにはいきません。

別の建築会社から見積を取り寄せる

C社に頼めないとなると、別の建築会社を探す必要があります。

概算見積をお願いした埼玉A,B社はどちらも6,000万円以上とコストが高いため、別の会社を一から探すことになりました。

念のため 以前都内で新築アパートを建てた時にお願いした建築会社に聞いてみたのですが、今回の物件は埼玉で施工対象エリアではないと断られてしまいました。

仕方ないので得意のローラー作戦で建築会社を探すことにしました。

知り合いの紹介や、ネット検索を駆使して合計6社の建築会社から見積もりを取ることになりました。

以前はラフプランをベースとした概算見積でしたが、今はY先生の設計作業がほぼ終わり、確認申請用の詳細設計図ができているので、こちらを元に正式見積を取ることになりました。

正式見積の結果、各社から出てきた建築コストは次の通りでした。

T建設 7,700万円
K産業 7,350万円
H建設 6,800万円
D建設 6,000万円
E工業 6,000万円
S工務店 4,900万円

正式見積の結果、どこも大幅にコストアップしています。

かろうじてS工務店のみ4,900万円と他よりもだいぶ良心的な価格です。

ただ、最初のC社と違って設計料は別です。

C社が出してきた設計料込で4,500万円の見積もりは一体なんだったのか。。

Twitterで知り合ったディベロッパーに勤務している人から聞いた話では、概算見積よりも正式見積が10%以上高くなることは当たり前の話らしい。

無邪気にC社の概算見積もりを信じた僕がアホでした。。

ただ、唯一の救いは一番安い見積を出してくれたS工務店はアパートの施工実績も豊富ですし、帝国データバンクの財務内容評価も高得点でした。

そのため、T銀行からの評価も高いため、藁(わら)をもすがる気持ちでS工務店に発注することを決めました。

それでも、C社と比較すると400万円も価格が上がることになります。

既に予算オーバーですが、土地買ってしまっているから今更後には引けません。

検査機関から更に追い打ち

今回の建物プランでは2と3Fはメゾネット構造になっています。

2F部分にしか入り口がないので、木三共(木造3階建て共同住宅の略称)には該当しない見込みでした。

つまり建物を45分準耐火構造で計画していました。

ところが、確認申請を依頼している検査機関からはこのプランは木三共に該当するとの見解が出てきました。

つまり1時間準耐火構造にする必要が出てきたわけです。

同じ準耐火構造でも45分と1時間耐火では求められる耐火性能が全然違います。

外壁のサイディングは耐火性能が更に高い4等級に上げないといけません。

更に壁、天井全てに12mm以上の石膏ボードを2枚張りにする必要があります。

45分耐火だと石膏ボードは1枚で十分なのに。。

全ての壁、天井の石膏ボードを2枚張りにすると膨大な量の石膏ボードが必要になります。

当然価格も2倍以上に増加します。

また金額上がるじゃないか~

ウッドショックの魔の手

1時間耐火への仕様変更でゲンナリしている僕のスマホにS工務店の営業担当から連絡がありました。

『ウッドショックで4寸柱(120mm)が手に入らなくなってしまいました。4寸柱にこだわるなら年内着工は無理です。なんとか3.5寸柱に変更できませんか?』

ニュースではウッドショックの話題は聞いていましたが、まさか自分にも火の粉が降り掛かってくるとは思ってもいませんでした。

大手ハウスメーカーは最近4寸柱を標準仕様としているため、大手による買い占めが生じて市場から4寸柱が消えてしまったらしいです。

そのため、 急遽3.5寸柱(105mm)で構造計算をやり直すことに。

構造計算が終わってからでないと木材プレカットの費用が算出できないため、見積も一旦やり直すことになりました。

構造計算には2週間以上かかります。

その間にもウッドショックで木材価格はどんどん高騰しています。

時間との勝負になってきました。

ようやく最終見積もりが出てきた

構造計算をようやく終えて、いよいよS工務店から最終見積が出てきました。

なんと金額は500万円アップの5,400万円!!

45→1時間耐火構造にするために外壁用のサイディング(+100万円)、石膏ボード(+200万円)の価格が上がっています。

更にウッドショックによる木材プレカット費用も増加(+150万円)。

おまけに半導体不足のため業務用エアコン代も高くなるとかでその他経費も増加(+50万円)。

とはいえ、S工務店以外の建築会社を選ぶ選択肢はないので、泣く泣く契約することにしました。

当初予定していた建築トータルコストは7,500万円です(土地2,500万円、建築費4,500万円、バッファ500万円)。

ところが蓋を開けてみると合計8,400万円にコストアップしてしまいました。

内訳

  • 土地2,500万円
  • 建築費5,400万円
  • 設計費260万円
  • 水道分担金・引き込み費用240万円

融資金額は固定で6,000万円と決まっているので増加した分は手持ち現金を拠出するしかありません。

元々の手出し現金は1,500万円の予定でしたが、なんと2,400万円にアップ(+900万円)

しかも想定利回りは11%→9%と大幅にダウン。

吐きそうだぜ。。。

まとめ

土地から新築は僕みたいに経験の浅い投資家が手掛けると大幅なコストアップの可能性があります。

上記に上げたように想定外のリスクがてんこ盛りです。

これ以外にも土地から新築にはたくさんのリスクがあります。

知り合いの大家さんの中には古屋を解体したら、地中からコンクリートで囲まれた地下室が出てきて解体費用がとんでもない金額になってしまいました。

契約不適合を理由に売主に解体費用を請求したのですが、売主が支払いを拒否し裁判にもつれ込んでいます。

また、解体工事を始めたら地中から遺跡が出てきて、遺跡調査のために半年間工事遅れた知り合いもいます。しかも遺跡発掘費用は施主負担。

大物大家さんのセミナーやSNSを見てると土地から新築で苦労せずに儲かっているように見えるかもしれませんが、言わないだけで結構大変な目に遭っている人も多いと思います。

少なくとも土地から新築でコストアップした経験がある人は沢山いるはず。

土地から新築は建売よりも高い収益を得られる可能性もありますが、費用が膨らんで一発退場のリスクもはらんでいます。

不動産投資経験が浅く、手元資金が十分でない人は土地から新築には手を出さないほうが懸命かもしれません。

僕の場合、運良く手元資金があったので今回資金ショートすることにはなりませんでしたが、資金カツカツだったら一気にゲームオーバーでした。

まあ、生き延びれただけでもラッキーなのでしょう

このように土地から新築のマイナス面を今回は紹介しましたが、自分が企画した新築が竣工した時の達成感はハンパなく大きいものです。

ぜひ皆さんも経験を積んで、手元資金をしっかり貯めたら一緒に土地から新築やりましょう!

僕は今回学んだ経験を生かしてまだまだ前進していく予定です!!

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