こんにちはJOJOです！
不動産調査会社であるCBREによると、とうとう不動産投資の取引額が減少を始めたみたいです。収益不動産全体の取引額は前年比40.8%の減少です。
でもよく見ると、全ての投資家が取引を減らしているわけではないようです。各投資家ごとの行動をまとめると以下のようになります。
- 大口国内投資家（プロ）：▲40.8％減
- 海外投資家（プロ）：▲65.5％減
- JREIT投資家（アマチュア）：＋6%増
プロ投資家達は市場から引き上げ始めた
まず、プロと言われる機関投資家が日本の不動産取引から手を引き始めています。
上記の通り、国内の大口投資家（機関投資家）は前年比40%も取引を減らしています。
海外投資家について言うと、前年比マイナス65%。完全に撤退モードですね。
アベノミクスの効果で、不動産取引は右肩上がりで成長してきましたが、ここに来てどうやらストップがかかりそうです。
反対にアマチュア投資家は買い越している
一方で、アマチュア投資家は不動産取引を増やしているのですね。プロと違った行動をしているのが興味深い。
僕がアマチュア投資家と呼んでいるのは、REITに投資している人たちのこと。
自分で直接不動産に投資している人達からすると、REITに投資する人たちはアマチュアです。
なぜなら、自分たちに不動産運営ノウハウも無く、リスクも取りたくない方が大挙してREITに投資資金を入れているから。
不動産に投資したいけど、運営はプロにおまかせしたいというアマチュアな方ですね。
ただ、念のため言いたいのですが、僕はREITに投資することを否定するつもりはまったくありません。
全員が僕みたいに大家になる必要はありませんし、そうすべきではありません。
不動産投資を投資と割り切って、プロに完全にお任せしたい（＝手離れを良くしたい）と考える人達も当然いますので、そういった方々にとってはREITは使い勝手の良い投資商品だと思います。
ここで言いたいのは、このように不動産のプロでないアマチュア投資家が、プロ投資家とは反対に国内の不動産の購入を増やしているという点です。
REITに投資しているアマチュア投資家達の投資意欲は強く、不動産取引は前期比6%で増えています。
このプロは撤退し始めているけど、アマチュアが強気な状況というのは、バブル絶頂期の投資行動パターンなんです。
そのため、こうなってくるとバブルが弾けるのも時間の問題なのかなと感じます。
不動産投資の地方シフトが鮮明に
もう一点、興味深いのは、不動産投資の主戦場が東京23区から大阪、福岡への地方都市に移っていることです（大阪にお住まいの皆様、大阪を地方呼ばわりしてスイマセン。特に深い意味はありません）。
東京23区の不動産取引額は対前年比で58.4％減に対して、地方都市の取引比率は引き続き上昇中。
この背景には、東京23区の収益不動産利回りが3%を切ってしまって投資に値しない水準に不動産価格が高騰していることがあります。
ちなみに、REITは現在金利0.1%で金融機関から資金調達しています。そのREITですら東京23区ではもう商売にならない状況です。
そのため、JREITを中心として、投資エリアはどんどんと地方都市に拡大しています。それだけJREITのリスクが高まっているということ。
もちろん、地方だから一律リスクが高いというわけではありません。ただ、地方都市は東京に比べて地価が低いため、投資への参入ハードルが低いのです。
そのため、東京以上に人口増加が期待されている福岡市では、収益物件への投資マネーの流入が必要以上に進み、急激に収益利回りが低下しています。
簡単に言うと、土地が安いので、ビルやマンションがバンバン建つんですね。すると簡単に飽和状態になってしまう。この意味でリスクが高いと考えます。
まとめ
- プロがすでに日本の不動産市場から撤退を始めている
- アマチュア投資家の資金が流入しているREITは、東京を離れ地方での物件取得に移行している
この2つの観点から、日本の不動産バブルは相当ピークに近づいている気がします。
そして、バブルがとうとう地方にまで波及していることから、バブル崩壊の打撃は東京に留まらずに、日本全国に及んでしまう可能性が高いと思います。
いつの世も、バブルは弾けてからしか、バブルだと分かりません。
でも、できることならバブルが弾ける前に準備しておきたいですよね。
そろそろ不動産投資家はバブルが弾けた場合に備えた投資行動に切り替える時期だと思います。
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