不動産市況

大手不動産会社の借入金はバブル期を超えて過去最高に  個人投資家は大手不動産会社のカモにならないように気をつけよう!

こんにちはJOJOです! ブルームバーグによると、大手不動産会社の借入金増大に歯止めがかからないようです。

以下抜粋

三井不動産と三菱地所、住友不動産の大手不動産3社は、資金の借入残高が過去最大に達している。3社の16年3月期(前期)有利子負債はいずれも1980年代後半から90年代始めのバブル期を上回り、過去最高だった。三井不動産は2兆2262億円、三菱地所は2兆2910億円、住友不動産は3兆1589億円に達した。

特に住友不動産の負債の増え方はスゴイですね~。三菱、三井はそれぞれ日本橋と丸の内に盤石な地盤を持っているので、実はそんなにリスク取っていません。

オフィスビルを開発しても、すぐに小会社のREITに売却してしまいます。なので、会社の規模の割には実は借入金はまだ少ないほうです。

でも、先行する2社のように固い地盤を持っていない住友不動産は自社でオフィスビルを所有し続けて、自分で賃貸事業しています。

その分、利益率は3社の中でナンバーワンなんですが、借入金も膨れ上がっているというわけです。

不動産会社はどこまで借金増やすんでしょうかね。

鼻息が荒い大手不動産会社

最近では、丸の内や虎ノ門での再開発案件が目白押し。その資金を借り入れで賄っているようです。

不動産大手の一角である森ビルはこのようにも強気なコメントしています。

「東京オリンピックまでチャンスだと思う。この4-5年が勝負だ」と意気込みを語り、「今の金融の情勢は投資がしやすい、借り入れがしやすい」との見方を示した。

一方で、マンション販売は減速へ

そんな強気な不動産大手とは裏腹に、実はマンション価格は前月比下落に転じ、供給数も減少傾向にあります。

マンション販売の好不調を占う契約率も好調の基準である70%を下回る状態が定番になりつつあります。

なぜ大手不動産会社は投資を拡大し続けるのか

しがない大家の僕でもさすがに不動産市況の潮目に変化が出てきたことを感じているのに、どうしてリサーチ能力が格段に高い大手不動産会社は投資を拡大しているのでしょうか?

理由は、大手不動産会社はすべて上場している株式会社だからだと思います。

株式会社はその成り立ち上、常に株主の利益を最大化するため、株価を永遠に上昇させる必要があります。

もう十分に利益が出たので、ちょっと一休みしたいのですが、なんて言う社長がいれば、株主総会でスグ交代させられます(笑)

なので、そろそろバブルが弾けそうだから、来期は投資しません、利益も減らしますとは絶対に言えないんですね。

僕は絶対に、大手不動産会社の幹部もこのままいくとバブルが弾けると予想していると思う。

でも、それを言い出せない。

なぜなら確証がないのと同時に、株主の理解が得られないから。

株主は会社の業績が落ちるとぎゃーぎゃー騒ぐくせに、バブルに向けて突っ走っていても誰も文句言わない(笑)。

万が一バブルが弾けなかった場合に、競合他社に出し抜かれてしまうのが怖くて、誰もバブルなんて言い出せない。

株式会社の制度ミスですね。

あと、僕もサラリーマンだから分かるのですが、前年を下回る来期の目標を出すことは基本的にできないですね。

みんな無理だとわかっていても、右肩上がりの成長を目指す。

右肩下がりの目標なんて立てようものなら、お前はやる気無い!と叱責されますから。

サラリーマンってツライ稼業ですね、まったく(笑)。

最後にリスクを背負うのは個人投資家という仕組み

このようにして、大手不動産会社を筆頭に、不動産市況はバブルをドンドンと増殖させ、リスクを抱え込んでいきます。

過去90年台のバブル崩壊で、不動産会社が多数破たんしたのなんて、誰も忘れたかのように。

でも、実は大手不動産会社は最終的にはリスク取らないんですよ。

リスクを他のプレイヤーに転嫁する仕組みを持っている。

それは、REIT。

大手不動産会社の多くは自社の子会社にREITを多数かかえています。

もし自社が開発した物件の値段が下がりそうなときには、素早く自社のREITに物件を販売して、損切をしてしまう。

じゃあ、REITが損するじゃないかって?

いいえ、REITは損しません。

なぜなら、REITを購入しているのは株主である個人投資家だからです。

つまり、大手不動産の借入増大によって増えたリスクは結局は、個人投資家に転嫁され、個人がバブル崩壊のダメージも抱え込むことになるんです。

まったく、恐ろしい世界ですね。

個人投資家が過剰なリスクを抱えないためには

じゃあ、僕たち個人投資家は大手不動産会社のいいようにされるしかないのでしょうか?

実はそんなことはありません。僕たちアマチュア投資家はプロが持っていない強みをもっているのです。

それは、「休む」という投資判断ができること。

上場している大手不動産会社と違って、危ないと思えば投資を控えれば良い。そして、チャンスが来るまで資金を寝かしておけば良いんですね。

市場が明らかにバブルを迎えている時には、勇気を出して、自分の判断で休もう。

きっと、チャンスがやってくると思います。

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